您以為海淀四環(huán)終于卷起來了，但實(shí)際情況是也卷了也每卷…

今天跟大家聊聊海淀西四環(huán)的寶山雙子星之一的中間海宸元境。

海宸元境已知的戶型產(chǎn)品：

99平米，南北通透270°客廳轉(zhuǎn)角窗的兩面寬三居；

107平米，南北通透三面寬的三居；

123、139、181平米四居。

先說也沒卷…這個特別簡單，我聽到的消息是，項(xiàng)目沒做107平米三面寬的樣板間。說白了房源占比不高，海淀四環(huán)獨(dú)一份，沒必要做。

所以，您要說海宸元境項(xiàng)目特別卷，對不起人家也卷，就是沒卷到那個份兒上，要不然107平米三面寬小三居上來就給您做樣板間了。

再來說也卷。

第一， 外立面主材料鋁板，可真沒敢大體量給您糊涂料。

第二， 園林，只知道下沉庭院+水系，應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)還可以。

第三， 戶型的做法，這些年來海淀四環(huán)首個100平米以內(nèi)通透小三居，首個107平米三面寬三居，首個120平米出頭四居。

我說過，上來卷到死的做法，就是把老三樣先卷了——外立面、園林、戶型，因?yàn)檫@仨玩意在房子未來建成之后最容易肉眼可見，最肉眼可見也就意味著保值強(qiáng)相關(guān)，因此這就是保值的三要素。

除了這三大條之外，也來講一講目前我知道的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

99平米兩面寬三居未來會有樣板間，因此有消息傳出來，消息如下：

1 從玄關(guān)柜到餐邊柜，這類非廚衛(wèi)柜體的交付用的都是影木實(shí)木，而不是木飾面貼皮。說白了就是加了成本、用的材料更好。

2 廚房三眼灶、蒸烤一體機(jī)、洗碗機(jī)是交付標(biāo)準(zhǔn)，用的大概率是國際一線博世品牌。還是一個加成本的事兒。

3 全屋新風(fēng)空調(diào)用的松下那款六橫系統(tǒng)，對于這套系統(tǒng)的簡單描述是我自己理解的僅供參考，不弱于金茂那套科技系統(tǒng)。

4 背景墻用的是石材，屬于客廳最高標(biāo)準(zhǔn)。

5 小戶型石材用量不高，這點(diǎn)咱有什么說什么，地面用的應(yīng)該是90*180的大板磚，只有到180平米地面才是石材。

不過這要我說，就算挺卷的了，尤其是您得想啊，這是海淀四環(huán)…給大家普及一些知識點(diǎn)。

海淀四環(huán)上兩次有供應(yīng)：

一次是2020年，四季青那哥倆，開盤價格都11、12萬一平米。

一次是2021年，北沙灘那哥們兒，開盤直接秒了，90%產(chǎn)權(quán)價格10萬出頭。

關(guān)鍵是這幾個地塊所形成的項(xiàng)目，起步主力戶型我懶得找準(zhǔn)確的了，您就記大差不差170平米以上就行了，沒人做海宸元境這么小面積段產(chǎn)品的。

海宸元境目前傳出來的報(bào)價9萬元/平米，估計(jì)開盤還能有點(diǎn)折扣，到最后售價大概率8開頭。

項(xiàng)目的容紀(jì)律2.1，大部分樓棟11層以內(nèi)、一梯兩戶小洋房。

在這里給大家單獨(dú)一個提示，如果是11層的樓，頂層盡量別碰。理由是3米層高11層剛好卡33米，超過33米需要兩部電梯了。

所以為了控33米的總高，11層的樓棟有可能正常樓層都是3米層高，但為了控總高，頂層層高可能不到3米。

海淀西四環(huán)，海宸元境周邊，上一個比較有代表性的品質(zhì)次新盤，我個人認(rèn)為是金玉府。

金玉府當(dāng)時應(yīng)該是毛坯交付，如果精裝到海宸元境差不多水平，估算二手賣價約8萬元/平米。

但是，金玉府130來平米的戶型是南北通透兩面寬三居。

海宸元境的戶型產(chǎn)品， 99、107平米是三居，123平米以上都是四居。

說白了海宸元境之于海淀四環(huán)有產(chǎn)品的統(tǒng)治力優(yōu)勢，畢竟人家是現(xiàn)階段戶型頂配項(xiàng)目。

優(yōu)勢都是比出來的，我上邊也是這么寫的。但咱也不能光寫優(yōu)勢，也說說弊端吧。

1 寶山這個板塊，我之前去地塊所在位置的時候，給我的感覺就是很80年代，因?yàn)橹苓叧鞘忻婷泊_實(shí)差點(diǎn)意思，肯定需要未來開發(fā)才能改變。

2 以現(xiàn)在的市場看價格，9萬的報(bào)價盡管不是售價，但看上去也略高。希望開盤時候價格能多點(diǎn)實(shí)惠。

3 寶山是雙子星，中間海宸元境邊上還有金隅海岄，海岄的主力戶型也有120多平米的，現(xiàn)在的小道兒消息標(biāo)準(zhǔn)也挺高的，比如窗墻比更橫、傳說要用大金空調(diào)。哥倆一起拿的地，開盤時間、售價能差多少？要看肯定是哥倆都要看的。

不管怎么講，西四環(huán)的海淀，上車盤就要來了，99、107平米小三居之前不曾有。想了解更多寶山雙子星信息，可以后臺私信。