圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)

眾新盤貼身肉搏，海淀樓市迎來(lái)最卷時(shí)刻。

彭紅俠/發(fā)自北京

年終壓軸大戲正在登場(chǎng)。

12月23日，北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊競(jìng)價(jià)出讓，海開(kāi)、北京建工兩家市屬國(guó)企同臺(tái)競(jìng)技，多輪競(jìng)價(jià)下，海開(kāi)以84.56億元拍下上地0702地塊，溢價(jià)率0.4%。

從報(bào)名房企來(lái)看，上地0702地塊競(jìng)價(jià)熱度不及去年功德寺“雙子星”。有分析認(rèn)為，這與其84.22億元起拍價(jià)、嚴(yán)苛競(jìng)買資格預(yù)審不無(wú)關(guān)系，較高的競(jìng)價(jià)門檻及年末房企拍地資金不足，或在一定程度上影響了上地0702地塊的競(jìng)價(jià)熱度。

上地0702地塊是一宗“巨無(wú)霸”地塊，由3幅子地塊組合而成，包括0702-18、24兩宗住宅用地，以及0702-23一宗其他類多功能用地。

其中，住宅部分建筑規(guī)模合計(jì)約9.31萬(wàn)平方米，多功能用地13.23萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于住宅地塊規(guī)模，且掛牌文件明確規(guī)定辦公面積不低于70%，即約9.26萬(wàn)平方米，進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度。

在出讓規(guī)則上，上地0702地塊設(shè)置了一道罕見(jiàn)的“防火墻”——競(jìng)買資格預(yù)審。競(jìng)買人必須通過(guò)海淀區(qū)人民政府審核，方能取得入場(chǎng)券。這種嚴(yán)選機(jī)制在北京供地史上并不多見(jiàn)。

有分析認(rèn)為，設(shè)置資格預(yù)審是基于地塊的高價(jià)值、復(fù)雜開(kāi)發(fā)需求及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。該地塊起拍價(jià)高達(dá)84.22億元，在北京土地出讓歷史上高居第6位，在海淀區(qū)位列第2，僅次于此前保利+建工聯(lián)合體摘得的嘉華天珺地塊。

地塊開(kāi)發(fā)難度大、資金要求高，且須與中關(guān)村軟件園產(chǎn)業(yè)定位銜接，設(shè)置資格預(yù)審可篩選出資金實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、具備運(yùn)營(yíng)多功能用地能力的企業(yè)，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，通過(guò)預(yù)審可排除不合規(guī)或投機(jī)性企業(yè)，維護(hù)土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，避免惡意競(jìng)標(biāo)或違規(guī)操作。

上地0702地塊所處板塊現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，規(guī)劃利好較多，所在位置交通便利，鄰近地鐵13號(hào)線、昌平線，多條公交線路環(huán)繞。

其核心價(jià)值一方面在于產(chǎn)業(yè)引擎驅(qū)動(dòng)，地塊周邊互聯(lián)網(wǎng)大廠眾多，北側(cè)不遠(yuǎn)即中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪總部大樓均聚集于此，東側(cè)還有上地產(chǎn)業(yè)集群，高凈值人群密度居北京前列。

另一方面價(jià)值在于教育，地塊屬于上地學(xué)區(qū)，有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)學(xué)校，規(guī)劃中的學(xué)校則有由北京市101中學(xué)承辦的十二年一貫制學(xué)校。南側(cè)還有中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)（西校區(qū)）、北京體育大學(xué)等。

從位置上看，上地0702地塊處于功德寺地塊（和樾玉鳴、和樾望云）與中海樹(shù)村地塊（安瀾北京）之間。和樾玉鳴、和樾望云兩個(gè)項(xiàng)目在今年3月入市，銷售指導(dǎo)價(jià)格10.5萬(wàn)元/平方米。安瀾北京規(guī)劃為4~6層洋房疊拼別墅住區(qū)，主力戶型建面200~450平方米，該地塊成交樓面價(jià)高達(dá)10.24萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率27.93%，銷售均價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米。

從中?！ご浜琳?、海開(kāi)·頤海澐頌、保利建工·嘉華天珺，到和樾玉鳴、和樾望云，再到臻澐、建發(fā)·海晏、安瀾北京、中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，以及此次競(jìng)拍的上地0702地塊，眾新盤貼身肉搏，海淀樓市迎來(lái)最卷時(shí)刻。

對(duì)此，部分樓盤開(kāi)始采取調(diào)整策略。今年5月，中海·中旅西山觀復(fù)改名為“中?！ご浜琳隆保砻婵雌饋?lái)改名是玄學(xué)的范疇，實(shí)際上，是為了將其納入高端產(chǎn)品線“玖章系”，通過(guò)品牌重塑提振市場(chǎng)信心。

9月~10月，嘉華天珺西區(qū)進(jìn)行了兩次調(diào)規(guī)，從樓棟分布到產(chǎn)品戶型、社區(qū)景觀均進(jìn)行了調(diào)整。同時(shí)，北京建工分兩次將全部股權(quán)質(zhì)押給保利，后續(xù)預(yù)計(jì)將由保利全面接管。

12月，香山樾傳來(lái)成交送三年物業(yè)費(fèi)的消息，渠道端成交還有額外兩年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。這個(gè)曾讓一眾房企覬覦的豪宅盤，開(kāi)盤當(dāng)日官宣熱銷285套，但香山樾用了兩年時(shí)間，才讓真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)字，趕上了開(kāi)盤海報(bào)的數(shù)字。當(dāng)前，這一項(xiàng)目正陷入集中退房疑似網(wǎng)簽造假的爭(zhēng)議。

復(fù)雜市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，海淀不同地段、不同定位的項(xiàng)目采取截然不同的應(yīng)對(duì)策略，其中多個(gè)項(xiàng)目降低姿態(tài)調(diào)整了銷售價(jià)格，這在一定程度反映了項(xiàng)目面對(duì)去化壓力時(shí)的現(xiàn)實(shí)選擇。

這波“供地潮”正將海淀樓市推向一個(gè)前所未有的十字路口。在這個(gè)內(nèi)卷升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，誰(shuí)也不能置身事外，尤其是隨著年底臨近，眾樓盤的銷售壓力進(jìn)一步加大。部分定位相近、產(chǎn)品同質(zhì)化、性價(jià)比不高的項(xiàng)目，將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。