01

消滅劣質(zhì)“劏房”，“簡樸房”新生

10月3日，香港特區(qū)政府在憲報公布《簡樸房條例》，定于2026年3月1日正式生效。該條例以立法方式直面香港繁華背后的痼疾——“劏房”，標(biāo)志著持續(xù)數(shù)十年的居住困局終于迎來制度性回應(yīng)。

“劏房”又被稱為“棺材房”或“籠屋”，顧名思義，居民如同被囚于籠中，生活環(huán)境惡劣、空間逼仄，基本居住尊嚴(yán)難以保障。但這樣的房子，香港現(xiàn)有約11萬間劏房單位，居住著22萬人，人均居住面積中位數(shù)僅約6平方米。近四成單位缺乏通風(fēng)設(shè)施，夏季室內(nèi)溫度常超過35攝氏度，部分甚至高達(dá)40度。盡管居住條件惡劣，租金負(fù)擔(dān)卻不低。香港社區(qū)組織協(xié)會3月發(fā)布的報告顯示，受訪劏房租戶月收入中位數(shù)為7200元，而劏房租金中位數(shù)達(dá)4500元，租金占收入比例過半。

《簡樸房條例》實(shí)施后，所有劏房須符合八大最低標(biāo)準(zhǔn)才可合法出租，包括面積不少于8平方米、具備通風(fēng)設(shè)施、設(shè)有獨(dú)立廁所（黑廁須安裝機(jī)械通風(fēng)）、具備防火能力、安裝獨(dú)立水表等。人均面積從6平方米提升至8平方米，看似僅增2平方米，卻預(yù)計(jì)將淘汰約30%的劣質(zhì)劏房。為避免市場劇烈波動推高租金，條例設(shè)置了分階段過渡機(jī)制，以平衡民生需求與市場調(diào)整壓力。

這一立法也反映出香港政府治理思路的轉(zhuǎn)變——從“市場主導(dǎo)、避免干預(yù)”轉(zhuǎn)向主動介入、保障基本居住權(quán)。香港當(dāng)前所處的階段，與北京、上海早年整治群租房的情況相似。過去因缺乏對“二房東”的有效監(jiān)管，群租房問題一度成為多個城市的租賃頑疾。京滬兩地通過出臺租賃條例、開展專項(xiàng)整治等雷霆手段，迅速控制亂象。相較之下，香港的立法更為溫和，并預(yù)留了較長的過渡期。

02

多措并舉，香港密集出招整治住房亂象

今年以來，香港接連推出多項(xiàng)住房政策，針對性處理劏房、學(xué)生宿舍、公屋等不同領(lǐng)域的住房問題。例如，為應(yīng)對非本地學(xué)生數(shù)量上升帶來的住宿壓力，政府推出“城中學(xué)舍計(jì)劃”，鼓勵市場以自資及私營方式將現(xiàn)有商業(yè)樓宇改作學(xué)生宿舍；“簡樸房”條例則將原本處于灰色地帶的劏房納入監(jiān)管，使其從“地下”走向“合法”。同時，《房屋修訂條例》進(jìn)一步打擊濫用公屋行為，確保公共房屋資源公平分配；《長遠(yuǎn)房屋戰(zhàn)略》也明確未來十年房屋供應(yīng)目標(biāo)，承諾有足夠土地滿足公私營房屋需求，逐步將劏房居民引導(dǎo)至政府供應(yīng)的公屋體系。

△同策研究院整理

香港正經(jīng)歷一場全方位的住房改革，而公眾最關(guān)心的，仍是租金是否會因此進(jìn)一步上漲。類似擔(dān)憂在北京、上海整治群租房時也曾出現(xiàn)，實(shí)踐表明，在保障性租賃住房持續(xù)供應(yīng)與市場自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，租金最終趨于平穩(wěn)。

然而，香港面臨的情況更為復(fù)雜。2025年7月，香港住宅租金指數(shù)已攀升至196.3點(diǎn)，連續(xù)八個月上漲，創(chuàng)近六年新高。在住房需求持續(xù)大于供應(yīng)的背景下，香港仍持續(xù)吸引各類人才。截至2025年第一季度，香港共批準(zhǔn)約2.7萬份人才簽證申請，較2024年同期增長約20%，內(nèi)地買家赴港置業(yè)比例同步上升，2025年1至4月，內(nèi)地買家占香港私人住宅成交量的20%，相應(yīng)地也加劇了租賃市場需求。

面對租金上漲壓力，香港政府為劏房改造后的租金漲幅設(shè)定10%的上限，以控制民生負(fù)擔(dān)。然而，治理劏房僅是“治標(biāo)”，真正破局仍需“治本”——即擴(kuò)大住房供應(yīng)。特區(qū)政府的對策是：未來五年新增18.9萬套公營房屋，并將公屋輪候時間從5.1年縮短至2027年的4.5年。在土地高度集約的香港，這是一場真正的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

03

內(nèi)地啟示：從亂象治理到強(qiáng)監(jiān)管時代

香港當(dāng)前的努力，也是內(nèi)地租賃市場曾經(jīng)走過的路，內(nèi)地住房租賃市場同樣經(jīng)歷了一場由亂到治的深刻變革。今年9月15日，《住房租賃條例》正式實(shí)施，標(biāo)志著住房租賃行業(yè)全面邁入強(qiáng)監(jiān)管時代。長期存在的群租、隔斷房等亂象被有效終結(jié)，市場逐步走向規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。這一轉(zhuǎn)變不僅推動了租賃市場的結(jié)構(gòu)升級，也顯著提升了租戶的安全感。調(diào)查顯示，近七成受訪者認(rèn)為該條例的實(shí)施會提升租房的安全感。

最后，內(nèi)地從“整治亂象”到“系統(tǒng)建構(gòu)”的治理路徑，為正處于住房改革深水區(qū)的香港提供了重要借鑒：只有通過立法明確底線、強(qiáng)化執(zhí)行，并在規(guī)范市場中保障民生，才能實(shí)現(xiàn)租賃生態(tài)的長期健康與穩(wěn)定。

—關(guān)注同策研究院視頻號—

—年報下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號內(nèi)容版權(quán)、報告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com