作為上海專業(yè)的房產(chǎn)號，我們不僅關(guān)注房價，也很關(guān)心房租。

因為房價和房租很多時候是互相作用的，好比股市中價值和價格的關(guān)系。

一個不好的消息是，目前來看，上海的租金還沒止跌。

上海房租下跌加速了

據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)，全國55個重點城市的平均租金已連續(xù)11個月環(huán)比下降。

其中降幅最大的，竟然是上海。

8月份，上海個人房源租金同比跌幅達(dá)到了11.78%。

部分房源租金對比最高點，跌幅達(dá)到三分之一。

另外根據(jù)百盛評估數(shù)據(jù)，2025年上海市住房租賃市場第二季度基價均值7767元/月，租金環(huán)比下跌約0.5%，一居室、二居室、三居室基本都環(huán)比呈跌勢。

可能有人感受不明顯，因為上海租金同房價一樣，也是分化的。同小區(qū)同戶型，裝修好的比裝修差的跌幅小。

同二手房買賣市場一樣，租房市場，也是大量的房子，空著沒人看。

微觀上看，隨便看幾個小區(qū)，翻翻租金成交價，同戶型對比去年幾乎都跌了，但跌幅沒有去年那么明顯。

普陀明星小區(qū)，寶華城市之星，三房最近一年的租金在2-2.2萬左右。

但在23年之前，穩(wěn)定在2.5w，跌幅20%。

漕河涇附近的閔行古美平南三村，一房租金如今在4200-4700左右；之前穩(wěn)定在5000以上，跌幅在10-20%，不算高。

“我的房子在淮海路附近，現(xiàn)在的市場租金比最高點降了近1/3，以前能租到兩萬2，現(xiàn)在只有1萬五”。

根據(jù)好好選房小程序，近半年上海各區(qū)租金成交價都在急跌，跌幅在10%-20%之間，郊區(qū)跌幅比市區(qū)大。

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供需逆轉(zhuǎn)

上海房租下跌的原因我們分析過多次。

主要是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)：

一方面租房的人少了，而且租客因為收入下降，租金購買力也降了。

另一頭供應(yīng)還在不斷增加，主要保租房。

保租房對個人房源市場形成持續(xù)擠壓。

最近幾年，上海乃至全國大量保租房項目交付，關(guān)鍵是同樣的配置，租金還比個人房東便宜。

楊浦區(qū)“城置美宿”緊鄰內(nèi)環(huán)，約42平方米一居租金約4600元/月，邊上的高層住宅水月坊，46平方米一居租金約6030元/月。

而且保租房對個人房東還有一個優(yōu)勢，可以穩(wěn)定長租，不怕突然賣房要求搬家。

奉賢這邊，“十四五”期間已累計籌措各類保租房147個項目、房源30171套，供應(yīng)104個項目、房源20139套，提前完成規(guī)劃供應(yīng)目標(biāo)，平均出租率超80%。

大量供應(yīng)之下，年輕人的租住成本進(jìn)一步下降。

對整個城市來說是好事，但對個人房東可就沒那么好受了。

城市之間的競爭，是人口吸引力的競爭，需要大批高素質(zhì)有潛力的年輕人到來，支撐城市的未來發(fā)展。

而據(jù)克而瑞長租，未來兩年是保租房供應(yīng)的爆發(fā)期，甚至比前兩年供應(yīng)量還要大。

大量相對低價且品質(zhì)有保障的保租房進(jìn)入市場，持續(xù)擠壓個人房源。

另外上海部分商辦也在改成長租公寓，砸向市場搶客了。

這源于兩個月前的一份文件，沒想動作如此之快，陸家嘴25年樓齡的大樓世界廣場。

辦公樓已經(jīng)改成了商住一體，電梯一半被隔離成居住用戶的專用了。

背后是上海寫字樓全面過剩。

商辦改公寓，可能會沖擊市區(qū)部分地段的房租。

因為這些老的商務(wù)樓地段都不差，周邊交通商業(yè)也都很發(fā)達(dá)。

而且老樓的物業(yè)價格比較便宜，改造成租賃住宅和人才公寓，還能有不錯的收益。

到時候打工人樓下辦公，樓上睡覺，通勤簡直不要太爽，加班也更方便了。

畢竟是市區(qū)好地段，價格肯定也不會便宜，適合高薪大廠“牛馬”。

商務(wù)樓宇“商改住”，相當(dāng)于“保租房”的供應(yīng)來源又多了，至于具體如何影響租賃市場，還要看后續(xù)的供應(yīng)和租金價格。

對此有人很悲觀，也有人樂觀：

話說回來，因為房租跌跌不休，繼房價倒掛之后，上海的房租也倒掛了。

公租房，曾經(jīng)的香餑餑，也有人糾結(jié)要不要去租了，因為沒之前有性價比了唄。

以上海南站項目為例，附近的老公房租金也不高，四五千也能租到兩房。

公租房要自己置辦家具，而且距離地鐵遠(yuǎn)，現(xiàn)在租金也沒優(yōu)勢了，確實沒那么有吸引力了。

可能也就剩不會突然被房東要求搬走這個好處了。

這一切的根源是市場化的租金跌了，而公租房的租金依然逐年上漲，此消彼長之下，沒有性價比了。

有不少房東在網(wǎng)上吐槽今年房子難租，空置期長，中介不帶看，降價了客戶也沒幾個。

其實打工人可能更難，你損失的是租金，他們損失的，可能是工資和收入。大家互相理解，共渡難關(guān)吧。

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房東思維該變了

市場轉(zhuǎn)變，房東思維也該變了。

我發(fā)現(xiàn)市場上很多在出租的房子，裝修和家具是上個世紀(jì)的，使用年限可能比租客年齡都大，各種雜物堆了一堆，就是舍不得扔。

明明花個一兩千簡單收拾布置下，每個月租金就能高個幾百。

但房東偏不，不想投入一點成本，結(jié)果就是好幾個月空著租不出去。

最后要么空著，要么大降價租給價格極度敏感的客群。

房東肯定不會缺這點收拾布置的錢，所以其實多少是一種傲慢，一種多年來形成的思維定式。

以前上海再爛的房子，都有人租，有人搶著買，因為供需緊張，人比房多。

現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在各種租賃房供應(yīng)，保租房，長租公寓，各路機(jī)構(gòu)都在進(jìn)軍租賃市場，因為這里面有利可圖。

上海不少房東，靠著收租生活，值得注意市場變化。

這里有幾個建議給到租房房東：

1）現(xiàn)在上海各大中介都在推托管，每個月收幾天租金做管理費。

直租不給帶看，因為托管利潤高，如果你想直租可以多掛門口小中介，網(wǎng)絡(luò)平臺也可以多發(fā)帖子。

2）如果你愿意花心思管理，直租肯定比托管收益高；不愿意浪費時間精力，那就交給機(jī)構(gòu)。

3）如果租客跟你談降租，別直接拒絕，可以了解一下小區(qū)和周邊的租金，如果不太過分，且租客素質(zhì)不錯，綜合空置和中介費用，其實可以商量。

4）最后，租售比低的，產(chǎn)品力一般的閑置房子，可以出掉了。

上海很多人靠收租生活，從收益角度而言，賣掉比持有好，不然租金收了五六萬，房價跌了五十萬，得不償失是不是？

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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