21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

深圳租賃市場正在迎來“小陽春”。

春節(jié)長假后，劉青開始著手在福田區(qū)尋找9000元以內(nèi)的三房戶型，但卻發(fā)現(xiàn)意向的房源消化飛速?！昂枚嗳硕荚诖汗?jié)后換房，三房兩衛(wèi)戶型的好房子轉(zhuǎn)手特別快，一放出來就租掉了。本來看中了一套，約了第二天去看，第二天中午中介就反饋已經(jīng)租出去了。”劉青說。

工作在南山華僑城區(qū)域的中介人士陳軍，也有同樣的感受?！拔覀冞@里屬于是豪宅片區(qū)，次新房源的租賃價格已經(jīng)有明顯的回穩(wěn)了。比如新天鵝堡、香山美墅去年部分房源23000元左右能租到，年后回來基本站穩(wěn)在25000元?！?/p>

每年春節(jié)過后，一線城市的租房市場總會迎來機會。

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后，深圳租房市場需求旺盛，咨詢量激增，中原門店日均帶看量（2月24日-3月3日）較2月中上旬增長105%，其中租賃帶看量激增兩倍。一方面復(fù)工、入深求職等人員租房需求增加；另一方面學(xué)區(qū)房租賃需求正進入高峰期，租房市場即將迎來今年第一個旺季。

在多數(shù)接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪的從業(yè)者看來，深圳此番租賃市場的變化仍然是季節(jié)性因素占主導(dǎo)，整體租賃市場仍然承壓。不過，一些細微的利好也在醞釀之中，例如南山科技園、福田中心區(qū)等高端住宅需求較為旺盛的區(qū)域，租金的確有企穩(wěn)的趨勢。兩極分化之中，深圳租賃市場也悄然影響了房地產(chǎn)市場的交易。

春節(jié)長假后的這輪租賃市場回暖，是源于返崗復(fù)工所帶來的新需求入市。但如果同比來看，今年的租賃成交數(shù)據(jù)也有明顯回暖。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后開工8天，貝殼深圳合作門店租房成交量較去年同期增長36%，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來近八年新高。

從租金表現(xiàn)來看，由于需求旺盛，部分房源的價格也水漲船高。陳軍表示，“我們片區(qū)新一些的房源，因為供應(yīng)量也很小，放售量在100多套的小區(qū)大概也只有10多套放租。很多客戶看了一套之后也沒有備選房源可以比較，所以租賃的成交相對比較快?！?/p>

陳軍續(xù)稱，春節(jié)假期后，這些次新小區(qū)的房源租金結(jié)合租金以及區(qū)位，大概上漲幅度在3%~8%之間。

劉青也感受到了市場的“熱度”，在連續(xù)看中的兩套意向房源被迅速成交以后，她也果斷采取措施，很快定下了一套房源?！耙驗槲乙庀騾^(qū)域內(nèi)的房源這個預(yù)算只能算樓齡比較高裝修也相對一般的小區(qū)，但是因為地段和學(xué)區(qū)都好，所以這兩年租金一直相對穩(wěn)定，但出手都非?？?。”

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)也佐證了劉青的經(jīng)歷。據(jù)深圳貝殼研究院，今年春節(jié)后開工8天，“即看即簽”的成交占比達到44%，同比擴大2.2個百分點，超四成租客看完房當(dāng)天就完成簽約，生怕錯過合適房源。租金方面，春節(jié)后開工8天深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，僅較去年同期上漲0.3%，整體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方采訪了解，當(dāng)前深圳的租賃市場呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，地段好的次新小區(qū)由于供應(yīng)量少，租金略有上漲；此外，由于此前部分公寓品牌集體退租導(dǎo)致這類房源短期需求增加，也促使部分集中式公寓房源租金小幅上漲。從整體的情況來看，深圳的租金仍然保持平穩(wěn)。

福田中心區(qū)的一名中介人士表示，“今年年后租金的確是有一些變化，但它也是分化的。比如一些老舊小區(qū)，我們片區(qū)有些2003年的房源，今年春節(jié)假期后回來是出租不到去年下半年的價格的，還在小幅下跌，跌幅大概2%左右?！?/p>

一位集中公寓品牌的深圳片區(qū)人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“今年節(jié)后我們所有在租房源價格和春節(jié)假期前相差不大，基本持平。但是有一些片區(qū)確實出現(xiàn)了小幅微漲的情況，這類房源因為租客相對穩(wěn)定而且有一部分是對公客戶對價格敏感性較低，所以能夠承擔(dān)一定的漲幅，大概上浮幅度在2%～5%之間。”

在房地產(chǎn)市場單邊上漲的階段，租賃與銷售市場雖存在一定的正相關(guān)，但是關(guān)聯(lián)度并不高。隨著市場逐漸理性，購房者也會從租賃市場的表現(xiàn)來預(yù)判房地產(chǎn)市場的未來，因此租賃市場是否企穩(wěn)回暖，也更大程度影響了購房者的決策行為。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，近幾年兩者呈現(xiàn)一定正相關(guān)性，受市場環(huán)境影響，租金與房價整體仍承壓，而這也會影響房地產(chǎn)市場的交易行為。

鄒少偉強調(diào)，深圳租賃市場短期隨著季節(jié)性高峰低谷波動，但長期看，租賃市場受客觀因素影響，短期回歸理性的趨勢不改。

陳軍也提到他觀察到的現(xiàn)象：在當(dāng)前的市場環(huán)境下，部分有潛力的購房者轉(zhuǎn)向租賃市場帶動短期需求上升，再擇機入市。

“我們近期接觸到的一些租房案例，本身是有實力做購房這個決策的。但是由于房地產(chǎn)市場暫時還在筑底，所以對于購買這個行為也相對審慎，很多客戶采取先在意向片區(qū)租一到兩年過渡的方式，等租金和房價的相對關(guān)系回歸理性，再擇機購入合適的房源?！标愜姳硎尽?/p>

值得關(guān)注的是，由于房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)回調(diào)一定幅度，而租金市場仍然保持平穩(wěn)甚至略微上漲，以此作為衡量，深圳有一些房源已經(jīng)到達購房者的心理價位，進而帶動購房行為。

上述福田中心區(qū)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，目前有一些房源的租金已經(jīng)非常穩(wěn)定而且下跌的空間不大，而售價隨著這幾年的調(diào)整也基本到位了?！澳壳拔覀冇^察到的情況是，這種優(yōu)質(zhì)的房源不斷在被消化，這類租金和售價已經(jīng)出現(xiàn)性價比的房源在當(dāng)前的市場環(huán)境下，沒有多少調(diào)整的空間了，購房者也會轉(zhuǎn)而入市，進而帶動市場出現(xiàn)變化。”

以此作為標(biāo)尺，深圳樓市有望筑底回穩(wěn)。國金證券在近期的一份研報中也分析稱，從更長期的維度來看，綜合租金回報率和房價收入比等指標(biāo)，全國的房價已接近估值底部，年內(nèi)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的概率不低。