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2026年3月的上海樓市 ，正上演一場令人振奮的“小陽春”。截至3月10日 ，二手房單日成交峰值突破1300套 ，累計(jì)成交超6700套 ，市場底部企穩(wěn)跡象明顯。

這波復(fù)蘇并非偶然 ，而是多重利好疊加的結(jié)果。 “滬七條”新政精準(zhǔn)激活置換鏈條 ，縮短社保年限、放寬居住證購房資格、降低稅費(fèi)和加強(qiáng)公積金支持 ，打通了“賣舊買新”的通道。

數(shù)據(jù)顯示 ，1月上海二手房成交2.03萬套 ，同比增長26.69% ，連續(xù)3個(gè)月保持2萬套以上的活躍水平。到了3月7日 ，單日成交更是達(dá)到1324套 ，創(chuàng)年內(nèi)新高 ，時(shí)隔315天再度突破1300套大關(guān)。

從數(shù)據(jù)看 ，2026年初上海二手房市場呈現(xiàn)“暖冬行情” ，1月成交22834套 創(chuàng)下近五年同期最高紀(jì)錄。雖然2月受春節(jié)長假影響 ，成交量環(huán)比下降但同比2024年同期仍大漲51%。這說明市場熱度并未因假期而冷卻 ，只是被暫時(shí)按下了暫停鍵。

三大核心驅(qū)動力：為何二手房先回暖？

政策紅利精準(zhǔn)釋放

“滬七條”新政無疑是本輪復(fù)蘇的最大催化劑。非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房的社保年限從3年縮短至1年 ，持居住證滿5年無需社保即可購房 ，這一政策 直接釋放了大量新市民的購房需求。

同時(shí) ，公積金貸款額度大幅提升 ，首套最高可達(dá)324萬元 ，有效降低了購房者的月供壓力。房產(chǎn)稅政策也進(jìn)行了微調(diào) ，對滬籍家庭子女成年后購買唯一住房暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

這些政策組合拳精準(zhǔn)對接了市場需求 ，一方面降低入市門檻 ，釋放合理住房需求；另一方面優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) ，提升市場活力。 掛牌量下降減緩拋壓

供需關(guān)系的改善是市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)。截至2026年2月下旬 ，上海鏈家外網(wǎng)掛牌量已降至79794套 ，正式跌破8萬大關(guān) ，較去年5月的階段性高點(diǎn)下降近三成。

掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降 ，意味著房東恐慌性出售情緒減弱 ，觀望和惜售心態(tài)抬頭。這為房價(jià)構(gòu)筑階段性底部提供了心理基礎(chǔ) ，市場正從“買方主導(dǎo)”逐 步轉(zhuǎn)向“供需平衡”。

低價(jià)筍盤激活剛需

經(jīng)過兩年多的調(diào)整 ，不少小戶型總價(jià)已跌到200萬元以內(nèi) ，購房門檻大幅降低。總價(jià)800萬元以下房源成交占比超60% ，吸引抄底者和謹(jǐn)慎買家入場。

部分板塊購房門檻已回落至2016年水平 ，長期觀望的群體開始入場。一位在徐家匯看房的購房者表示： “房價(jià)回調(diào)到位 ，利率又低 ，現(xiàn)在買比三年前月供還少?！?/p>

傳導(dǎo)機(jī)制：二手房如何帶動新房市場？

第一環(huán)節(jié)：置換鏈條打通二手房拋售加速 ，“先賣后買”策略流行 ，釋放改善型需求進(jìn)入新房市場。新政首周 ，新房來訪量翻倍、咨詢量上升156% ，決策周期明顯縮短。 數(shù)據(jù)顯示 ，3個(gè)月內(nèi)近7萬組家庭完成二手房交易 ，其中相當(dāng)一部分將成為新房市場的“火種” ，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為小陽春的聚變能量。

第二環(huán)節(jié)：市場信心回暖二手房成交反彈帶動周邊新房價(jià)格企穩(wěn)并小幅回升 ，房東與買家預(yù)期同步改善。長三角異地客群扎堆新房案場 ，市場信心正在逐步修復(fù)。 中金公司研報(bào)指出 ，這種企穩(wěn)并非脈沖效應(yīng) ，而是供需兩端同步改善的自然結(jié)果 ，具有持續(xù)性。

第三環(huán)節(jié)：房企供應(yīng)響應(yīng)房企“以需定量”調(diào)整推盤節(jié)奏 ，節(jié)后供應(yīng)已恢復(fù)正常。二手房活躍度提升間接刺激新房成交動能 ，二季度限售解禁風(fēng)險(xiǎn)也將被政策對沖。

一家頭部房企上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示 ，已感受到政策帶來的變化 ，市場信心確實(shí)在逐步恢復(fù)。

時(shí)間預(yù)測：傳導(dǎo)需要多久？

根據(jù)當(dāng)前市場數(shù)據(jù) ，上海樓市二手房板塊的復(fù)蘇向新房市場的傳導(dǎo)通常需要3至6個(gè)月。

歷史經(jīng)驗(yàn)顯示 ，類似2025年9月的情況表明 ，二手房“以價(jià)換量”先行 ，傳導(dǎo)至新房需克服庫存高企與信心不足 ，通常需要3到6個(gè)月時(shí)間。

不過 ，當(dāng)前的傳導(dǎo)速度可能更快。宏觀政策疊加(如土拍熱度向核心板塊集中)、經(jīng)濟(jì)景氣回暖(ZEW指數(shù)升至3.57)以及股市對地產(chǎn)板塊的認(rèn)可 ，都 在加速這一過程。

若宏觀經(jīng)濟(jì)增長與居民收入預(yù)期持續(xù)改善 ，傳導(dǎo)周期可縮短至3個(gè)月內(nèi)；反之 ，若庫存壓力未緩解 ，則可能延至下半年。當(dāng)前3月的土拍熱度與需求釋放 將成為關(guān)鍵觀察點(diǎn)——暖意仍是結(jié)構(gòu)性的 ，需耐心等待。

從區(qū)域來看 ，核心區(qū)改善型產(chǎn)品供需緊張 ，有望加速新房去化；而遠(yuǎn)郊區(qū)域由于保障房分流 ，響應(yīng)時(shí)間可能更長。

區(qū)域分化：傳導(dǎo)的不均衡性

二手房市場的復(fù)蘇并非均勻分布 ，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。臨港新片區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲5.8% ，而中心城區(qū)同比微跌0.5%。 這種分化將直接影響新房市場的傳導(dǎo)節(jié)奏。核心區(qū)由于需求韌性更強(qiáng)、政策精準(zhǔn)度更高 ，有望率先走出獨(dú)立行情。

從新房成交數(shù)據(jù)看 ，黃浦、靜安、徐匯等內(nèi)環(huán)區(qū)域價(jià)格韌性強(qiáng)勁 ，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、景觀房甚至出現(xiàn)加價(jià)成交現(xiàn)象。

而遠(yuǎn)郊區(qū)域如奉賢、崇明等新房去化周期仍高達(dá)56.4個(gè)月 ，市場結(jié)構(gòu)性分化與區(qū)域供需壓力進(jìn)一步凸顯。

值得注意的是 ，2026年上海規(guī)劃籌建15萬套保障性租賃住房 ，目前已完成12萬套 ，這將進(jìn)一步分流商業(yè)住房需求 ，尤其影響遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房市場。 因此 ，傳導(dǎo)時(shí)間在不同區(qū)域會有顯著差異。核心區(qū)可能在3至4月就能看到明顯回暖 ，而遠(yuǎn)郊區(qū)域可能需要等到下半年甚至更長時(shí)間。

風(fēng)險(xiǎn)與展望：小陽春能持續(xù)多久？

盡管當(dāng)前市場呈現(xiàn)積極態(tài)勢 ，但仍面臨多重考驗(yàn)。中信證券指出 ，當(dāng)市場參與者普遍預(yù)期“還有更多、更大力度的政策在路上”時(shí) ，往往會選擇持幣觀 望 ，導(dǎo)致單次政策效果被稀釋。

更深層的挑戰(zhàn)在于居民預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)短期看金融 ，長期看人口 ，根本看經(jīng)濟(jì)。如果居民對收入預(yù)期、就業(yè)前景的信心未能修復(fù) ，再低的門檻也難 以轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力。

高盛等機(jī)構(gòu)認(rèn)為 ，全國樓市調(diào)整尚未結(jié)束 ，一線復(fù)蘇分化明顯 ，上海小陽春的可持續(xù)性需觀察經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)與政策延續(xù)性。

不過 ，中金公司對北京、上海樓市持樂觀態(tài)度 ，認(rèn)為歷經(jīng)四年深度調(diào)整 ，兩地樓市拐點(diǎn)漸行漸近 ，2026年房價(jià)有望企穩(wěn)。

對于普通購房者而言 ，當(dāng)下確實(shí)迎來了近年來最友好的政策窗口：門檻低了、錢袋足了、選擇多了。但對于整個(gè)行業(yè)而言 ，那個(gè)“閉眼買房、躺著賺 錢”的黃金時(shí)代確實(shí)已經(jīng)一去不返。

綜合來看 ，2026年上半年上海新房市場有望在二手房帶動下逐步回暖 ，但傳導(dǎo)過程將是結(jié)構(gòu)性的 ，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型的表現(xiàn)將有顯著差異。投資 者和購房者需要理性看待 ，避免盲目跟風(fēng)。

你覺得這波小陽春能持續(xù)多久？你所在區(qū)域的新房市場是否已經(jīng)開始回暖？歡迎在評論區(qū)分享你的觀察和看法！

本文由上海區(qū)域分析師【楊軼】，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫 。

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