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作者|深水財(cái)經(jīng)社 何離

“售樓處被擠爆”“中介忙到腳不沾地”“筍盤(pán)秒沒(méi)、業(yè)主反價(jià)”……

進(jìn)入2026年3月，打開(kāi)手機(jī)財(cái)經(jīng)版面、刷到房產(chǎn)中介的朋友圈，鋪天蓋地都是樓市“小陽(yáng)春”爆發(fā)的消息，“樓市回暖”“全面復(fù)蘇”的聲音不絕于耳，甚至有網(wǎng)友調(diào)侃：“前陣子還在勸人別買(mǎi)房，現(xiàn)在連看房都要排隊(duì)了。”

樓市真的是徹底“起死回生”了嗎？

撥開(kāi)媒體渲染的火爆迷霧，翻看官方發(fā)布的核心數(shù)據(jù)，對(duì)比往年同期的真實(shí)表現(xiàn)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：這場(chǎng)看似轟轟烈烈的“小陽(yáng)春”，力度似乎并不如我們想象那么強(qiáng)。

尤其是除了北京、上海兩大一線城市外，廣州、成都、南京等重點(diǎn)核心城市，今年前兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)其實(shí)比去年同期還要下滑。

畢竟，三四月份歷來(lái)都是全年樓市成交的“黃金窗口期”，春節(jié)后積壓的需求集中釋放、房企集中推盤(pán)、政策密集發(fā)力，月度環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅上漲本就是常態(tài)。

判斷樓市是否真的復(fù)蘇，不能只被短期的熱鬧沖昏頭腦，更要理性審視支撐樓市復(fù)蘇的底層邏輯。

金三銀四的成色如何，才是檢驗(yàn)樓市復(fù)蘇持續(xù)性的關(guān)鍵標(biāo)尺。

刷屏的“火爆”，到底有多熱鬧？

近期的樓市熱度，確實(shí)肉眼可見(jiàn)，各類權(quán)威媒體和機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都在印證著這場(chǎng)“小陽(yáng)春”的到來(lái)。

重慶市住建委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，全市房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，春節(jié)后商品住房成交量同比增長(zhǎng)7.27%，成交價(jià)格同比增長(zhǎng)0.3%。

在北京，據(jù)《新京報(bào)》3月4日?qǐng)?bào)道，2026年1—2月，北京市二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬(wàn)套，高出近十年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模（2.1萬(wàn)套）兩千余套。

即便2月受9天春節(jié)長(zhǎng)假影響，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降46.1%至8130套，但橫向?qū)Ρ葰v史數(shù)據(jù)，這一成交量仍優(yōu)于2024年（6332套）和2022年（8260套）的春節(jié)月份。

上海的表現(xiàn)同樣亮眼，據(jù)中原房產(chǎn)監(jiān)測(cè)，3月7日上海二手房單日成交1324套，創(chuàng)2026年年內(nèi)新高，時(shí)隔315天再次突破1300套大關(guān)，3月前8天累計(jì)成交超6700套，新政發(fā)力后，周末成交直接翻倍，核心區(qū)改善型房源供需緊張，議價(jià)空間持續(xù)收窄。

除了北上，廣州、成都、南京的“熱度”也被反復(fù)提及。

廣州方面，據(jù)《新快報(bào)》報(bào)道，3月以來(lái)，廣州二手房單日網(wǎng)簽穩(wěn)定在400套以上，貝殼單平臺(tái)一個(gè)周末就能賣(mài)出近1000套房。

成都則延續(xù)了成交規(guī)模全國(guó)領(lǐng)先的態(tài)勢(shì)，據(jù)環(huán)球網(wǎng)報(bào)道，2026年前2月成都新房成交113.3萬(wàn)㎡，斷層拿下全國(guó)50城第一，二手房成交也同步爆發(fā)，3月前7日二手房成交超4000套，日均570+套。

南京的熱度更是堪稱“長(zhǎng)三角標(biāo)桿”。

據(jù)網(wǎng)易新聞報(bào)道，3月8日南京二手房成交402套，創(chuàng)近一年單日新高，3月2—8日一周成交1486套，環(huán)比上周上漲70.4%，近3個(gè)月二手房漲幅達(dá)16.4%，三項(xiàng)漲幅指標(biāo)位居全國(guó)第一，貝殼簽約中心滿座，業(yè)主反價(jià)、惜售現(xiàn)象增多。

央行數(shù)據(jù)顯示，本輪政策組合拳覆蓋全國(guó)超百城，限制性政策全面優(yōu)化，市場(chǎng)預(yù)期已從悲觀轉(zhuǎn)向穩(wěn)定。

一時(shí)間，仿佛所有人都在說(shuō)“樓市回來(lái)了”，但當(dāng)我們褪去媒體的“濾鏡”，用同比數(shù)據(jù)這把“標(biāo)尺”去衡量，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)火爆背后，藏著不少“水分”。

同比仍然下滑，暴露復(fù)蘇“虛火”

判斷樓市是否真的復(fù)蘇，最關(guān)鍵的指標(biāo)不是“環(huán)比漲了多少”，而是“同比怎么樣”。

畢竟，環(huán)比數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素影響極大——2月份受春節(jié)假期影響，成交本就處于全年低位，3月份春節(jié)結(jié)束，積壓的需求集中釋放，環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲是正常現(xiàn)象，不能因此就判定“樓市爆發(fā)”。

而從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，除了北京、上海兩大一線城市實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)外，廣州、成都、南京這三個(gè)被媒體反復(fù)報(bào)道“火爆”的核心城市，今年前兩個(gè)月的二手房成交數(shù)據(jù)，其實(shí)比去年同期還要下滑，所謂的“小陽(yáng)春”，更多是“矮子里拔將軍”的短期反彈。

由于今年和去年春節(jié)時(shí)間錯(cuò)位影響，我們以一二月份合計(jì)成交量來(lái)分析會(huì)更加科學(xué)。

我們先來(lái)看廣州。據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方數(shù)據(jù)顯示，2026年1—2月，廣州二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽14479套，而2025年同期，這一數(shù)據(jù)為16327套，今年前兩個(gè)月同比下降11.26%。

盡管廣州官方強(qiáng)調(diào)，2026年2月的成交量仍為近五年同期次高水平，但不可否認(rèn)的是，無(wú)論是單月還是累計(jì)，今年前兩個(gè)月的成交表現(xiàn)，都不及去年同期。

再來(lái)看看成都。據(jù)成都住建公開(kāi)信息，2026年1—2月，成都二手房共成交超3.03萬(wàn)套，而2025年同期，該口徑下的成交數(shù)據(jù)為超3.47萬(wàn)套，今年同期比去年少了約4400套，同比下滑12.7%。

即便成都前兩個(gè)月的成交規(guī)模位居全國(guó)重點(diǎn)城市前列，克而瑞數(shù)據(jù)顯示其1—2月成交面積323.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，但這一面積增長(zhǎng)更多是因?yàn)樘拙娣e上升，而非成交套數(shù)的真實(shí)增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度并未達(dá)到去年同期水平。

南京的情況同樣不容樂(lè)觀。據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年1月南京二手房成交7407套，2月成交5051套，1—2月合計(jì)成交12458套；而2025年1月南京二手房成交7847套，2月成交5401套，1—2月合計(jì)13248套，今年前兩個(gè)月成交量比2025年同期少了790套，同比小幅下降5.96%。

盡管南京3月上旬的成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，單日成交創(chuàng)近一年新高，但前兩個(gè)月的同比下滑，足以說(shuō)明市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，短期的火爆更多是政策刺激和需求積壓后的集中釋放，而非市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力的體現(xiàn)。

為什么會(huì)出現(xiàn)“環(huán)比火爆、同比下滑”的反差？核心原因有兩個(gè)。

一是去年同期的基數(shù)并不低，2025年1—2月，國(guó)內(nèi)樓市正處于低基數(shù)復(fù)蘇階段，廣州、成都、南京等城市的成交已經(jīng)出現(xiàn)一輪反彈，今年同期要實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，難度本身就較大；

二是今年的“火爆”更多是“政策驅(qū)動(dòng)”，而非“需求驅(qū)動(dòng)”，隨著首套房利率下調(diào)、首付比例降低、換房退稅等政策的落地，一部分觀望已久的剛需和改善需求集中入場(chǎng)，帶動(dòng)了短期成交上漲。

更值得注意的是，這三個(gè)城市的二手房存量壓力依然巨大，進(jìn)一步制約了復(fù)蘇的持續(xù)性。

據(jù)貝殼、克而瑞、南京官方平臺(tái)等權(quán)威口徑數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，廣州貝殼平臺(tái)二手房掛牌約14萬(wàn)套，去化周期15個(gè)月；成都貝殼平臺(tái)掛牌25.9萬(wàn)套，去化周期13.6個(gè)月；南京官方平臺(tái)掛牌13.23萬(wàn)套，貝殼平臺(tái)掛牌14.4萬(wàn)套，去化周期18個(gè)月，而合理的去化周期僅為6—12個(gè)月，三城的供給壓力依然嚴(yán)重過(guò)剩。

金三銀四，即將檢驗(yàn)復(fù)蘇成色

對(duì)于樓市而言，三四月份歷來(lái)都是全年成交的“黃金期”，素有“金三銀四”之稱。

一方面，春節(jié)后返鄉(xiāng)人員回流，剛需和改善需求集中釋放；另一方面，房企會(huì)集中推盤(pán)，加大營(yíng)銷力度，政策端也會(huì)適時(shí)加碼，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度上升。

因此，3月份的環(huán)比上漲，其實(shí)是樓市的“季節(jié)性常態(tài)”，不能作為判斷復(fù)蘇的核心依據(jù)。

真正能檢驗(yàn)樓市復(fù)蘇持續(xù)性的，是今年金三銀四的成交表現(xiàn)，尤其是與往年同期的對(duì)比——如果3—4月的成交不僅環(huán)比上漲，還能實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，并且價(jià)格能夠穩(wěn)步企穩(wěn)，那么才能說(shuō)明樓市的復(fù)蘇具備持續(xù)性。

反之，如果只是環(huán)比上漲、同比依然下滑，或者價(jià)格出現(xiàn)反復(fù)，那么這場(chǎng)“小陽(yáng)春”很可能只是“曇花一現(xiàn)”，難以改變樓市筑底的大趨勢(shì)。

從目前的情況來(lái)看，金三銀四的“成色”，仍存在諸多不確定性，主要受制于三個(gè)核心因素。

第一個(gè)因素，是需求的可持續(xù)性。當(dāng)前的成交火爆，主要是積壓需求的集中釋放，這部分需求釋放完畢后，后續(xù)的新增需求能否跟上，是關(guān)鍵。而新增需求的釋放，核心取決于居民收入預(yù)期和就業(yè)形勢(shì)。。

第二個(gè)因素，是庫(kù)存壓力的制約。正如前文所述，廣州、成都、南京等核心城市的二手房存量依然處于歷史高位，去化周期遠(yuǎn)超合理區(qū)間，供給過(guò)剩的格局并未改變。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2026年2月全國(guó)百城二手房掛牌量達(dá)238.15萬(wàn)套，雖環(huán)比下降5.62%，但同比僅微降0.02%，仍處于歷史高位。

龐大的存量房源，會(huì)持續(xù)壓制房?jī)r(jià)上漲，即便短期成交上漲，業(yè)主也難以普遍反價(jià)。

第三個(gè)因素，是政策的邊際效應(yīng)遞減。自2025年底以來(lái)，樓市政策持續(xù)寬松，首套房利率、首付比例、換房退稅等政策已經(jīng)基本落地，后續(xù)進(jìn)一步加碼的空間有限。

此外，市場(chǎng)分化的格局也會(huì)進(jìn)一步影響金三銀四的成色。從目前的情況來(lái)看，無(wú)論是北京、上海，還是廣州、成都、南京，樓市的火爆都集中在核心區(qū)、次新房，而遠(yuǎn)郊、老破小等房源，依然面臨成交低迷、價(jià)格下行的壓力。

以南京為例，主城鼓樓、建鄴等區(qū)域的次新房一房難求，而遠(yuǎn)郊溧水、高淳等區(qū)域的二手房成交依然冷清；成都核心區(qū)錦江、武侯因新房庫(kù)存不足，二手房需求相對(duì)堅(jiān)挺，而郊區(qū)新城成交回落更明顯，呈現(xiàn)“核心穩(wěn)、外圍弱”的K型分化。

這種分化格局，意味著即便金三銀四整體成交有所上漲，也只是結(jié)構(gòu)性的火爆，而很難出現(xiàn)全面復(fù)蘇。

從目前的情況來(lái)看，答案顯然是否定的。短期的“小陽(yáng)春”值得期待，但真正的復(fù)蘇，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

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