來(lái)源：大偉看樓市

歷經(jīng)近四年的深度調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)歷史性轉(zhuǎn)折。2026年開年以來(lái)，政策托底持續(xù)加碼、市場(chǎng)成交穩(wěn)步回暖、行業(yè)估值回歸合理區(qū)間，“政策底、市場(chǎng)底、估值底”三底共振格局正式形成，標(biāo)志著樓市單邊下行周期全面收官，新一輪上漲周期正式拉開大幕。這一輪上漲并非短期反彈的曇花一現(xiàn)，也不是投機(jī)資本的炒作狂歡，而是政策引導(dǎo)、供需優(yōu)化、預(yù)期修復(fù)多重力量共同作用的必然結(jié)果，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別野蠻生長(zhǎng)，邁入以品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值回歸為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

政策全面轉(zhuǎn)向、精準(zhǔn)發(fā)力，筑牢了樓市上漲的堅(jiān)實(shí)根基，是拐點(diǎn)確立的核心前提。樓市的走向始終與政策導(dǎo)向同頻共振，2026年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)實(shí)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，由2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，彰顯了國(guó)家穩(wěn)定樓市的堅(jiān)定決心。值得關(guān)注的是，政府工作報(bào)告時(shí)隔十年再提“去庫(kù)存”，與上一輪去庫(kù)存不同，本輪庫(kù)存涵蓋新房與二手房，政策更具針對(duì)性，通過(guò)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三措并舉，精準(zhǔn)破解市場(chǎng)供需失衡難題。

從政策落地來(lái)看，中央與地方形成協(xié)同發(fā)力的政策組合拳，全方位激活市場(chǎng)活力。需求端，購(gòu)房門檻與置業(yè)成本降至近十年最低，全國(guó)超百城全面取消限購(gòu)、限貸、限售，一線城市放寬非戶籍購(gòu)房社保年限，上海、北京等核心城市定向優(yōu)化購(gòu)房資格；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進(jìn)入2.95%—3.5%區(qū)間，疊加公積金制度深化改革，福建、銀川、武漢等省市接連上調(diào)貸款額度、擴(kuò)大提取范圍，進(jìn)一步降低居民置業(yè)壓力。同時(shí)，政策支持更加精細(xì)化，明確加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，四川南充等城市率先為首次結(jié)婚夫妻提供住房貸款貼息，挖掘潛在需求潛力。

供給端，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。“保交房”白名單制度常態(tài)化實(shí)施，覆蓋央國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，從根源上杜絕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，徹底緩解購(gòu)房者的擔(dān)憂情緒。政府首次提出“探索多渠道盤活存量商品房”，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，既化解了新房庫(kù)存壓力，也優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，推動(dòng)市場(chǎng)供需關(guān)系趨于平衡。同時(shí)，“好房子”建設(shè)加速落地，各地逐步推進(jìn)房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型，為房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升提供了產(chǎn)品支撐。此外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)入深入推進(jìn)階段，基礎(chǔ)制度和配套政策不斷完善，為行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展劃定清晰方向。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)向好，量?jī)r(jià)齊升信號(hào)凸顯，印證樓市拐點(diǎn)已全面確認(rèn)。樓市復(fù)蘇始終遵循“量在價(jià)先”的規(guī)律，2026年開年以來(lái)，各類市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)釋放積極信號(hào)，標(biāo)志著市場(chǎng)底已牢固形成。成交量率先爆發(fā)，1—2月全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交量同比增長(zhǎng)33%，北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬(wàn)套高位，深圳同比漲幅超25%，成都、杭州等強(qiáng)二線城市同比激增超60%，傳統(tǒng)“金三銀四”購(gòu)房旺季提前啟動(dòng)。新房市場(chǎng)同步回暖，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤重現(xiàn)“開盤即售罄”場(chǎng)景，帶看量、到訪量環(huán)比大幅提升，市場(chǎng)活躍度回歸2020年以來(lái)高位。

價(jià)格端的止跌回升態(tài)勢(shì)更為直觀，經(jīng)過(guò)四年深度調(diào)整，全國(guó)70城新房、二手房?jī)r(jià)格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分?jǐn)D壓，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。2026年1月，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，結(jié)束長(zhǎng)期下行趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)正；二手房?jī)r(jià)格降幅連續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)溫和上調(diào)，議價(jià)空間從過(guò)去10%—15%收窄至5%以內(nèi)，業(yè)主惜售情緒明顯上升，市場(chǎng)從“買方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，庫(kù)存壓力持續(xù)緩解，全國(guó)商品房去庫(kù)存周期較2025年底縮短2.1個(gè)月，核心城市庫(kù)存去化周期降至14—18個(gè)月合理區(qū)間，供給過(guò)剩局面逐步扭轉(zhuǎn)，為價(jià)格上漲掃清障礙。

估值底已然顯現(xiàn)，行業(yè)價(jià)值回歸理性，為樓市上漲提供內(nèi)在動(dòng)力。從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)（A股）指數(shù)自2026年初以來(lái)震蕩回升，截至3月5日總市值達(dá)12169.11億元，市凈率、市銷率均處于歷史低位，具備較強(qiáng)的修復(fù)空間。從行業(yè)基本面來(lái)看，經(jīng)過(guò)四年深度出清，房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式徹底終結(jié)，大量中小房企退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企的估值優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前核心城市二手房租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，部分板塊超過(guò)3%，顯著高于銀行定存利率，房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)保值資產(chǎn)的屬性重新被認(rèn)可，吸引居民資產(chǎn)配置需求回歸，進(jìn)一步支撐市場(chǎng)回暖。

需要明確的是，2026年的樓市上漲，是穩(wěn)健復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)性分化的上漲，而非過(guò)去的全面普漲。隨著樓市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“核心領(lǐng)跑、普通企穩(wěn)、品質(zhì)優(yōu)先”的格局將成為主流。從城市層級(jí)來(lái)看，一線城市核心區(qū)將率先實(shí)現(xiàn)2%—5%的溫和上漲，依托人口流入、優(yōu)質(zhì)配套、稀缺資源，優(yōu)質(zhì)次新房、改善戶型漲幅領(lǐng)跑，遠(yuǎn)郊板塊以穩(wěn)為主；強(qiáng)二線核心板塊將跟隨回暖，成交量先行放大，價(jià)格逐步企穩(wěn)回升，郊區(qū)板塊小幅調(diào)整；三四線及人口流失城市則以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)難有明顯上漲，依靠政策托底實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

這一結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情的背后，是供需格局的根本性重塑。供給端，房企新開工面積連續(xù)四年低于銷售面積，2025年住宅新開工僅為銷售面積的67%，創(chuàng)歷史新低，土地市場(chǎng)同步縮量，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺，未來(lái)1—2年新房供應(yīng)將持續(xù)收緊；需求端，四年調(diào)整期積壓的剛需、改善需求全面覺(jué)醒，新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口向一線、強(qiáng)二線核心城市集聚，多孩家庭、人才落戶、舊房改造等政策進(jìn)一步激活增量需求，形成供需錯(cuò)配格局，推動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)溫和上漲。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，2026年是把握樓市修復(fù)行情的最佳窗口期。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購(gòu)的政策紅利，優(yōu)先選擇核心城市主城區(qū)、地鐵盤、學(xué)區(qū)配套盤，兼顧自住與保值，此時(shí)上車成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最??；改善群體可把握“賣舊買新”個(gè)稅退稅、二套房首付降低的政策機(jī)遇，置換核心板塊優(yōu)質(zhì)改善房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化升級(jí)；投資群體則應(yīng)聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，避開人口流失城市與遠(yuǎn)郊冷門板塊，長(zhǎng)期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產(chǎn)本源價(jià)值。

四年調(diào)整落幕，拐點(diǎn)已然實(shí)錘。2026年，“政策底、市場(chǎng)底、估值底”三底共振，推動(dòng)中國(guó)樓市正式告別下跌寒冬，迎來(lái)溫和修復(fù)的新周期。這一輪修復(fù)不是曇花一現(xiàn)的反彈，而是趨勢(shì)性的反轉(zhuǎn)；不是瘋狂的暴漲，而是健康的結(jié)構(gòu)性上漲，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入以品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值回歸為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。風(fēng)向已定，大幕已啟，唯有認(rèn)清周期、把握窗口，才能在樓市新周期中占據(jù)主動(dòng)，共享行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。