香港樓市仍在強(qiáng)勢回暖。

去年年中，在香港工作的劉洋（化名）下定決心買房時(shí)，中介手里還握著大量房源。在一個(gè)交易活躍的小區(qū)里，對方可以一棟樓一棟樓帶她上去看。

“至少有十一二套待售的空置單位可以看。”劉洋回憶說，戶型差別不大，裝修也大同小異，看得多了甚至有些乏味，而價(jià)格始終“還有一點(diǎn)貴”。

彼時(shí)，市場情緒仍然謹(jǐn)慎。身邊不時(shí)有人提起2021年高位買房的虧損案例，也有人篤定房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，“再跌50萬甚至100萬”的論斷并不少見。劉洋形容，當(dāng)時(shí)的行情是“事實(shí)在升溫，但情緒滯后”。

不到一年，市場已經(jīng)發(fā)生變化。 最近，當(dāng)劉洋陪朋友再去那個(gè)小區(qū)看房時(shí)， 待售房源已明顯減少，想了解戶型，只能通過出租單位“看看格局、看看景觀”。真正掛牌出售的單位流轉(zhuǎn)極快，“兩三天就賣掉了”，甚至出現(xiàn)賣家臨時(shí)提價(jià)的情況——前一天談好的價(jià)格，第二天業(yè)主臨時(shí)“反價(jià)”，要求再加一點(diǎn)。

“香港的市場太小了，一點(diǎn)點(diǎn)資金就可以把盤子炒熱�！彼f。

隨著香港特區(qū)政府“撤辣”政策落地、租金持續(xù)上漲，以及部分需求回流，買家的態(tài)度正從普遍觀望逐漸轉(zhuǎn)向試探性入市。

香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港整體樓宇買賣合約達(dá)80702宗，同比增長18.72%，創(chuàng)近四年新高。

在這種變化中，一些原本只是租房觀望的人，也開始重新評(píng)估買房的可能性。劉洋正是其中之一。

過去兩年，她在租賃市場看過近百套房源，也親身經(jīng)歷了近20%的租金漲幅�？捶績蓚�(gè)月后，她最終選擇了港島港大附近的一個(gè)新盤�！昂灱s的時(shí)候其實(shí)蠻忐忑的，不過即便房價(jià)繼續(xù)下跌，風(fēng)險(xiǎn)也在我能承受的范圍內(nèi)，不至于把首付賠光�！�

在劉洋看來，好資產(chǎn)永遠(yuǎn)是當(dāng)下看上去可能是貴的，在較長周期中才會(huì)顯得相對便宜。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，并已連續(xù)8個(gè)月上漲。

租金暴漲20%，內(nèi)地專才選擇買房

劉洋最初并沒有在香港買房的打算。幾年前，她作為通過專才計(jì)劃入境的金融科技從業(yè)者，從上海來到香港工作。

“香港的房子很貴，而且當(dāng)時(shí)‘全辣’階段非永居還要額外繳30%的印花稅。‘撤辣’之后，我感覺這更像是給全球高凈值人群準(zhǔn)備的投資渠道，而我顯然不是這一類人�！睂�(shù)字頗為敏感的劉洋在朋友間又被叫做“匯智湖畔數(shù)學(xué)家”——在上海張江匯智湖畔買房、算房價(jià)、算投資的人。

然而，兩年的租房經(jīng)歷改變了她的想法。

“從第一次看房到兩年租約到期，租金起碼漲了20%。”劉洋說，她身邊不少同事在續(xù)約時(shí)都被房東要求加租。

在香港，住宅租約通常為兩年，俗稱“一年死約+一年生約”。“有些房東會(huì)等整個(gè)租約期結(jié)束再調(diào)租，也有房東在固定租期一結(jié)束就提出加租�！�

租金上漲之外，一次不太愉快的找房經(jīng)歷也讓她對租房市場產(chǎn)生了不安。

在尋找合租搭子時(shí)，她曾遇到“支票騙局”。詐騙者冒充租客，以支票支付押金或租金并故意開出高于應(yīng)付金額的支票，隨后以金額寫錯(cuò)或財(cái)務(wù)多付為由要求退回差額，利用支票清算存在時(shí)間差，在銀行確認(rèn)支票無效并退票前騙走現(xiàn)金。

“雖然沒被騙錢，但糟糕的找房體驗(yàn)和攀升的房租，是促使我考慮買房的一大誘因。”

2025年6月底，劉洋開始看房。她的需求很明確，短期自住，未來離港后出租或出售。兩個(gè)月后，她選擇了港島港大附近的一個(gè)新盤。“我從沒住過港島，但租房時(shí)就知道這一片的租金很堅(jiān)挺，而且港大在附近，大量內(nèi)地學(xué)生來讀書，租房需求一直很穩(wěn)定，支付能力也比較強(qiáng)�！�

地段、配套和價(jià)格都相對確定，從看樓盤到簽合同，劉洋只用了5個(gè)小時(shí)。

簽約時(shí)，她仍然有些忐忑。一方面，到訪售樓處時(shí)現(xiàn)場只有她們一組買家，市場看起來并沒有想象中火熱；另一方面，她買入的樓盤比同區(qū)域一個(gè)超額認(rèn)購的樓盤溢價(jià)約5%-10%。

不過，她選擇的是小戶型、總價(jià)較低的單位，租金可以完全覆蓋月供，這讓她覺得風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，受惠于2025年下半年香港進(jìn)入減息周期，加上住宅租金回報(bào)普遍超過3.5厘（即年化3.5%），使得“供樓比租樓更劃算”，吸引了自住和投資需求入市。

高盛的報(bào)告亦指出，2023年至2025年間，香港住宅租金累計(jì)漲幅約兩成，配合按揭利率回落，或?qū)⒋偈垢嗍忻褶D(zhuǎn)租為買，為住宅市場帶來結(jié)構(gòu)性支持。

另據(jù)香港立法會(huì)秘書處數(shù)據(jù)顯示，香港置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)已從2023年年中的75%回落至2025年第三季的56%，降至近十年低位，接近過去二十年的平均水平。

在一些案例中，月供甚至已經(jīng)低于租金。

中原地產(chǎn)官網(wǎng)的“供平過租”房源專欄中，有101個(gè)單位在售，覆蓋港島、九龍、新界東、新界西等區(qū)域。其中，港島御景軒一套在售的368平方呎一房單位，月供約1.9萬港元，而租金約2萬港元；九龍海天園一套三房單位，月供約2.53萬港元，租金約2.6萬港元。

中原地產(chǎn)在售的“供平過租”單位

二手樓價(jià)止跌回升，有業(yè)主持有10個(gè)月增值超百萬

事實(shí)上，在劉洋真正下定決心之前，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)一些積極信號(hào)。

2024年9月，新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的啟德新盤天璽·天一期入市，折實(shí)平均呎價(jià)約19668港元，較片區(qū)新盤低6.7%至30%，也是近七年來的最低水平。

低價(jià)策略迅速點(diǎn)燃市場。首張價(jià)單公布后，項(xiàng)目收到超過2.9萬張入票，超額認(rèn)購逾141倍，開盤當(dāng)日即售罄。天璽·天一期入市三個(gè)月銷售額突破110億港元，成為香港當(dāng)年單一期數(shù)銷售額最高的新盤。隨后推出的二期銷售同樣火爆，2025年底入市的首輪房源錄得超過33倍認(rèn)購。

隨著市場回暖，天璽·天的二手價(jià)格也開始上行。今年1月，一套兩房單位以1350萬港元成交，較上一手成交價(jià)上漲約34%。

天璽·天的價(jià)格變化，被不少業(yè)內(nèi)人士視為觀察香港樓市走勢的一個(gè)窗口。

陳永杰指出，自2025年底以來，香港二手樓價(jià)已止跌回升。中原城市指數(shù)（CCL）由2025年3月的低位134.89上升至今年2月的149.41，累計(jì)上漲約11%。

其他新盤和二手市場的表現(xiàn)也印證了這一趨勢。

今年3月初，港鐵與會(huì)德豐合作開發(fā)的港島南岸項(xiàng)目DEEP WATER SOUTH初開放展覽廳時(shí)，吸引超過2000人參觀，不乏金融、醫(yī)護(hù)等專業(yè)人士及本地老牌家族。

長實(shí)集團(tuán)旗下Blue Coast3月1日推出25套三房單位，折實(shí)平均呎價(jià)約26339港元。盡管發(fā)展商上調(diào)定價(jià)、削減最高折扣率，房源整體提價(jià)5%，項(xiàng)目仍在開盤當(dāng)天售罄，收金約5億港元。

二手市場同樣活躍。馬鞍山迎海御峰一套531平方呎三房單位，近日以820萬港元成交。中原地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理胡耀祖介紹，原業(yè)主于2025年5月以639萬港元購入，持有僅10個(gè)月，賬面獲利181萬港元，增值28%。

回頭看，劉洋發(fā)現(xiàn)自己買入的價(jià)格同樣處在市場的相對低位，“當(dāng)時(shí)大家情緒上還是很悲觀，但現(xiàn)在回頭看，其實(shí)已經(jīng)開始升溫了�！�

“踏入2026年，樓價(jià)升勢之快有如脫韁之馬�！标愑澜芘袛�，今年樓價(jià)升幅有望達(dá)15%，“若利好因素持續(xù)釋放，甚至存在‘超標(biāo)’的可能。”

新盤成交活躍，但樓價(jià)仍較高位低約20%

盡管市場出現(xiàn)回暖跡象，陳永杰表示，目前整體樓價(jià)仍較2021年的高點(diǎn)低約22%。

與此同時(shí)，市場分化仍然明顯，部分高價(jià)物業(yè)價(jià)格尚未完全恢復(fù)。

例如，新界火炭一套625平方呎三房單位近期以1120萬港元成交，原業(yè)主2022年購入價(jià)為1288萬港元，持有約四年后轉(zhuǎn)手，賬面虧損168萬港元。九龍何文田豪宅天鑄一套1479平方呎單位以4400萬港元成交，原業(yè)主持有6年后虧損約922萬港元離場。

相比之下，新盤市場表現(xiàn)更為活躍。

今年前兩個(gè)月，香港一手住宅成交約3880宗，同比大幅增長逾九成。自2025年2月以來，每月成交量已連續(xù)13個(gè)月超過1000宗。

陳永杰預(yù)計(jì)，3月至少有5至6個(gè)新盤同步推售，涉及約3000個(gè)單位，一手成交量有望重返2000宗水平，并延續(xù)第14個(gè)月“千宗成交”的紀(jì)錄。

在供應(yīng)方面，目前香港一手庫存已降至約1.65萬套，較高峰期減少近四成。庫存壓力減輕后，發(fā)展商在不同區(qū)域采取的策略也有所不同。供應(yīng)稀缺的區(qū)域開始減少優(yōu)惠甚至提價(jià)，而供應(yīng)較多的區(qū)域仍以“低開價(jià)”吸引買家。

新世界發(fā)展旗下尖沙咀項(xiàng)目瑧玥和永泰地產(chǎn)的北區(qū)新盤云向3月初相繼公布首張價(jià)單，前者折實(shí)平均呎價(jià)約21008港元，定價(jià)略高于附近新盤，但整體仍低于市區(qū)庫存單位水平；后者則以較低入場價(jià)推出，折實(shí)平均呎價(jià)約13974港元，被開發(fā)商形容為“水位價(jià)”，即通過壓低首批價(jià)格，為后續(xù)加推留下上漲空間。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，今年香港樓市將延續(xù)反彈走勢。

長實(shí)集團(tuán)營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威預(yù)計(jì)，馬年將迎來量價(jià)齊升的上行周期，全年樓價(jià)升幅有望達(dá)10%。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青則認(rèn)為，今年香港樓價(jià)升勢可能進(jìn)一步加快，全年漲幅或接近20%。僅在今年頭兩個(gè)月，一些熱門屋苑的樓價(jià)已反彈10%至15%，漲幅明顯快于此前預(yù)期。

不過，在劉洋看來，香港樓市的未來仍存在不確定性。“這個(gè)市場其實(shí)很大程度取決于一小部分購買力很強(qiáng)的人，他們有沒有更好的資金去向。如果資金流向其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的走勢也可能再次發(fā)生變化�！�

本文源自：時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者：梁爭譽(yù)