01

中海的三季度拿地邏輯

將“逆周期”進行到底。

在大多數(shù)頭部房企投資偃旗息鼓的三季度，中海拿地卻“異軍突起”，成為三季度土地市場最活躍的“買家”。

據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至目前中海在7、8、9三個月內(nèi)的拿地金額已接近250億。具體投資動作如下：

• 7月8日，中海地產(chǎn)23.7億元競得深圳龍華梅林關(guān)宅地；

• 同日，中海地產(chǎn)以總價6.39億元成功競得山東濟南歷城區(qū)兩宗住宅用地；

• 7月24日，中海地產(chǎn)拿下上海靜安東斯文里、普陀真如兩宗TOD地塊，總投資金額118.88億元；

• 7月23日，中海宏洋2.91億元在內(nèi)蒙古包頭市補倉拿下94.9畝宅地；
  

• 8月25日，中海宏洋以底價6.22億競得惠州金山新城湖山片區(qū)宅地；

• 9月5日，中海地產(chǎn)出資81.53億元獲得上海徐匯東安新村項目部分股權(quán)；

• 9 月12日，中海地產(chǎn)8.41億元溢價拿下青島一宗市北區(qū)宅地。

可以看到，中海的三季度投資不僅金額大，而且范圍廣，除了上海、深圳等核心城市，一些三四線城市也在持續(xù)拿地。而從結(jié)構(gòu)看，中海地產(chǎn)聚焦核心城市（上海、深圳），單宗地塊金額多超20億；中海宏洋則主攻三四線（包頭、惠州），以底價拿地控制成本，形成投資互補。

而其他同級別的央企，三季度投資明顯收縮，如保利Q3拿地金額不足50億，而華潤置地Q3投資額也不小，但主要支出在上海后灘與黃浦區(qū)余慶里組合資產(chǎn)包，投資覆蓋城市較為單一。

為什么中海拿地“偏愛”三季度？

在我們看來，一般房企的投資動作基本都與其“年度經(jīng)營節(jié)奏”深度綁定，在不同季度拿地對于企業(yè)的意義是不一樣的。

• 一二季度 保規(guī)模 ：房企需拿地“趕當(dāng)年業(yè)績確認”，因此民企、高負債房 企會“搶地”推高溢價；

• 三季度保利潤：拿地已趕不上當(dāng)年業(yè)績（需等次年兌現(xiàn)業(yè)績），多數(shù)房企會“收縮”，此時土地市場競爭減少，底價/低溢價地塊增多，適合“保利潤”；
  

• 四季度謹慎為主：房企需預(yù)留資金應(yīng)對年底償債、工程款等支出，且對次年市場預(yù)期不明，投資更謹慎。
  

于是，中海就抓住了三季度“競爭少、利潤高”的特點，在Q3積極投資獲取利潤較高的大宗用地，而這也是中海多年來“逆周期投資”的核心邏輯。

中海這一投資策略，一方面延續(xù)其一貫以利潤為導(dǎo)向的經(jīng)營邏輯，本身對于業(yè)績相對沒有那么看重，并不急于就在前兩季度集中補倉；另一方面，則得益于其賬上始終保持充裕的資金余量，如截至今年上半年，中海在手現(xiàn)金超千億，且凈負債率不足30%，拿地資金不依靠銷售回款，于是能夠最大限度的靈活投資。

02

2025國慶樓市數(shù)據(jù)出爐：核心城市漲跌不一，“銀十” 或?qū)⒙淇?/strong>

房地產(chǎn)下一步是鞏固市場的穩(wěn)定態(tài)勢。

先來看看幾個典型城市國慶假期期間(10月1-8日）的成交數(shù)據(jù)。

• 北京：國慶假期期間，北京新建商品住宅日均成交0.61萬平米，較去年國慶假期增長52%。

• 深圳：國慶假期期間，深圳新建商品住宅日均成交0.23萬平米，較去年國慶假期增長22%。
  

• 上海：國慶假期期間，上海新建商品住宅日均成交0.62萬平米，較去年國慶假期小幅增長3%。

• 廣州：國慶假期期間，廣州新建商品住宅日均成交0.81萬平米，較去年國慶假期小幅下降4%。

• 杭州：國慶假期期間，杭州新建商品住宅日均成交0.18萬平米，高基數(shù)影響下，同比降幅較明顯。

• 成都：國慶假期期間，成都新建商品房日均成交0.29萬平米，較去年國慶假期小幅下降5%，但國慶期間看房活動較活躍，預(yù)計節(jié)后網(wǎng)簽量將回升。

從以上主要城市的成交表現(xiàn)來看，北京、上海、深圳3個城市在近段時間的政策加持下，市場同比去年迎來增長，但廣州、杭州、成都則不如去年。、

我們再看一下9月的整體表現(xiàn)。

9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元，環(huán)比增長22.1%，同比增長0.4%，同比變動止跌回升；累計業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額23236.6億元，同比降低11.8%。也就是說雖然9月在政策支持、房企供貨等各方的努力下，單月業(yè)績止跌，但全年業(yè)績依然雙位數(shù)比例低于去年。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年9月有72家百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中45家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅大于30%

整體而言，“金九”雖然不如往年，但有企穩(wěn)的態(tài)勢，市場仍舊依賴政策刺激。

但值得注意的是，近期四大金融主管部門的公開表態(tài)意味著，今年大概率不會再有房地產(chǎn)大規(guī)模刺激政策。

• 央行行長潘功勝：截至今年6月末，與2023年初相比，融資平臺數(shù)量下降超過60%，金融債務(wù)規(guī)模下降超過50%，總體上地方政府融資平臺風(fēng)險水平大幅收斂。

• 金融監(jiān)管總局局長李云澤： “十四五”期間，金融監(jiān)管總局積極助力化解房地產(chǎn)和地方債風(fēng)險。持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

• 證監(jiān)會主席吳清：資本市場服務(wù)科技創(chuàng)新跑出“加速度”，資本市場含“科”量進一步提升。

• 外匯局局長朱鶴新：“十四五”以來，我國外匯儲備始終穩(wěn)定在3萬億美元以上，近兩年在3.2萬億美元以上，我們持續(xù)做好外匯儲備經(jīng)營管理，保障資產(chǎn)安全流動和保值增值。

根據(jù)四大金融主管部門的表述，我們可以認為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險并未引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)已實現(xiàn)軟著陸，此外“保交樓”效果顯著。

而且當(dāng)前資本市場整體態(tài)勢平穩(wěn)，暫無需新增大規(guī)模刺激政策。另一方面，美聯(lián)儲雖已啟動降息，但幅度較小，我們?nèi)孕柙儆^察其政策動向，所以短期也不會推出大的刺激政策。

更重要的一點在于，據(jù)財政部，“十四五”期間因樓市低迷、土地難賣造成的“土地財政”虧空問題，中央財政五年共安排對地方轉(zhuǎn)移支付近50萬億元，妥善地解決了房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年進入集中爆雷潮以來引起的地方財政困境問題。預(yù)計“十五五”期間亦將通過中央轉(zhuǎn)移支付繼續(xù)解決房地產(chǎn)下行帶來的一系列問題。

下一步，發(fā)展科技與新質(zhì)生產(chǎn)力是當(dāng)前市場的重中之重，這從近期股市對科技企業(yè)的傾斜就能看出，資金正在為科技鋪路。

至于房地產(chǎn)領(lǐng)域，按照往年慣例，9月一般是推重要政策的窗口期，若9月仍未推出新政，年內(nèi)大概率也不會再有。10月份市面上或還會出現(xiàn)更多的負面消息，例如企業(yè)爆雷、海外評級機構(gòu)進一步下調(diào)中國企業(yè)信用評級等。不過就當(dāng)前階段而言，這些負面對市場的實質(zhì)性沖擊也相對有限。

預(yù)判10月，新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，同比降幅仍將有進一步擴大的可能。

03

止跌回穩(wěn)vs喋喋不休，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場怎么了？

修復(fù)存量市場的“價格錨”。

在官方的視野里，房地產(chǎn)行業(yè)已實現(xiàn)軟著陸，下一步目標(biāo)是鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

而我們的體感里，9月新房市場百強銷售同比轉(zhuǎn)正，且前9月累計銷售額同比跌幅今年以來首次縮小，但市場對政策刺激強依賴，本身的動能不足，且二手房市場依然還在下跌。

房地產(chǎn)市場到底怎么了？

以下內(nèi)容來自廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，供大家參考。

實際上，這是一個分化的市場，新房和二手房市場表面看起來互相背離，實際上深度羈絆。

其實，房子從資產(chǎn)屬性到居住屬性的逆轉(zhuǎn)，就意味著供求關(guān)系的重大變化。這很好理解，資產(chǎn)屬性下，房子多一些，這是合理的，因為持有多套房是資產(chǎn)配置。但回歸居住屬性后，房子多一些，就不合理了，住的話只需1-2套。于是，2022年開始，掛牌量不斷攀升。

當(dāng)然，驅(qū)動掛牌量攀升的，還有3個因素：

一是，資產(chǎn)屬性到居住屬性逆轉(zhuǎn)過程的“擠泡沫”，即住房價格從資產(chǎn)屬性下虛高的狀態(tài)回歸，導(dǎo)致“止損式”掛牌。

二是，資產(chǎn)屬性下被“價格上漲”掩蓋，回歸到居住屬性后，發(fā)現(xiàn)“適居性”并不強，甚至被市場拋棄，導(dǎo)致的掛牌。

三是，“高品質(zhì)”產(chǎn)品全面襲來。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，短期內(nèi)兌現(xiàn)土地財政、商品房增量，這種產(chǎn)品就要在區(qū)位、戶型設(shè)計、得房率、公共配套、價格上具有碾壓式的競爭力。于是，新供應(yīng)的新房，開始卷品質(zhì)，“好房子”目的就是搶食存量時代的蛋糕。

這就導(dǎo)致了，二手房掛牌量迅速攀升，價格全面回調(diào)。

進入下半年，這種態(tài)勢有加劇的跡象，表現(xiàn)在：二手住房掛牌量攀升→交易周期拉長（150天以上）→價格持續(xù)下跌（幾乎每一個小區(qū)“非最低價不成交”）→流動性創(chuàng)造力枯竭，各個片區(qū)的“價格錨”不斷下墜。二手房市場的這種現(xiàn)象，導(dǎo)致置換鏈條循環(huán)不暢，甚至斷裂！

而二手房市場的這個現(xiàn)象，又直接影響到新房市場。

邏輯就在于，想買新房的人，多為“賣舊買新”的改善型需求，手上的房子要想短期內(nèi)賣出去，只能超低價出售，否則就成為流動性很差的資產(chǎn)。對于換房人來說，超低價出售，代價就是增加首付、增加月供，不劃算；流動性很差，代價就是“陰跌”。

二手房的這種狀態(tài)，又直接沖擊新房的交易量，正所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏。

首先，舊房賣不掉，沖擊新房交易；其次，新房最終會轉(zhuǎn)變?yōu)榕f房，后者成為新房的價格錨，舊房跌價，從預(yù)期層面沖擊新房交易。

總結(jié)看，無序的增量供應(yīng)，讓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的形勢更嚴重，也使得新房和二手房之間（高品質(zhì)VS低品質(zhì)）、二手房內(nèi)部（誰低價，誰成交）、新房內(nèi)部（新規(guī)VS舊規(guī)）出現(xiàn)惡性內(nèi)卷的競爭。

這種局面下，“賣舊買新”的置換鏈條循環(huán)不暢，甚至斷裂。這使得二手房掛牌形成“堰塞湖”，流動性越來越弱，“陰跌”趨勢難擋，“價格錨”不斷下墜。

因此，止跌回穩(wěn)的重點必須要轉(zhuǎn)向二手房市場，轉(zhuǎn)向修復(fù)二手房的流動性、修復(fù)存量市場“價格錨”。

當(dāng)下，止跌回穩(wěn)必須從增量思維轉(zhuǎn)向存量思維，“退就是進”，此時退，就是為了未來更好的進。比如，正在推的城中村改造、原拆原建、盤活存量用地等，都依賴于存量“價格錨”的穩(wěn)定。

此時不退，未來會積重難返?，F(xiàn)在，新小區(qū)“交付即掛牌”的現(xiàn)象，提醒我們必須要有這個認識。退是前提，在此基礎(chǔ)上，將城市更新與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，逐步修復(fù)存量房的供給效率（公共設(shè)施補短板）、需求基礎(chǔ)（外來人口本地化），逐步消化存量房庫存，修復(fù)“價格錨”。

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