長租公寓資產(chǎn)想要持續(xù)升值，會(huì)收租只是門檻，會(huì)講資本愛聽的故事才是核心競爭力。根據(jù)我們的思考，主要分為以下三個(gè)層面：

第一層、保租金還是保出租率

不同資產(chǎn)在面對(duì)這個(gè)問題時(shí)答案不一樣，商業(yè)地產(chǎn)出租率就是“止血帶”，一旦低于85%的臨界值后果很嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)便被破壞了；而產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)很容易把園區(qū)填滿，因此估值的高低不取決于出租率，也不在于租金（現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園很多是0租金），而在于入住企業(yè)的未來成長性，產(chǎn)業(yè)的集聚性等。長租公寓與商業(yè)地產(chǎn)類似，以穩(wěn)健著稱，并且與商業(yè)地產(chǎn)招租企業(yè)不同，長租公寓招租的是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，優(yōu)點(diǎn)是低入住率也不會(huì)破壞社區(qū)生態(tài)，缺點(diǎn)是入住率太低很難構(gòu)建完整的社區(qū)生態(tài)，也就是60%的出租率的社區(qū)能住但氛圍感肯定沒有90%的社區(qū)好，也很難培育出新的商業(yè)形態(tài)。

其次，空房不是少收點(diǎn)租，而是吞掉企業(yè)的利潤?？辗块g多了，公寓里面的空調(diào)、安保、保潔這些固定成本一分沒少。硬扛高租金，在租的租戶承擔(dān)的成本就增加了（服務(wù)費(fèi)、續(xù)租租金），租戶要么要求降租，要么直接走，企業(yè)再重新招租的營銷成本要遠(yuǎn)高于讓利租客續(xù)租的成本，最后利潤反而少了。

第三，投資方不認(rèn)高租金，只認(rèn)出租率。一個(gè)高租金公寓的出租率穩(wěn)定在80%左右，另一個(gè)租金稍低的公寓出租率穩(wěn)定在95%，資本市場很顯然會(huì)選高出租率，因?yàn)楹笳叽淼氖欠€(wěn)健，穩(wěn)健背后代表著三大要義：運(yùn)營模式成熟度、經(jīng)營效率穩(wěn)定性以及退出通道暢通性。但實(shí)際市場操作中很多企業(yè)既做不高租金，出租率也是非常的波動(dòng)的，在80%-95%區(qū)間波動(dòng)是很常見的，但是從幾只已上市的保租房REITs來看，發(fā)行兩三年基本出租率基本均保持在90%以上，波動(dòng)性非常小，這樣的資產(chǎn)才能稱之為穩(wěn)健類資產(chǎn)，才是投資方熱愛的資產(chǎn)。

所以，長租公寓資產(chǎn)持續(xù)升值第一層就是要死保出租率，旺季時(shí)用高出租率保篩選優(yōu)質(zhì)租戶，淡季時(shí)穩(wěn)出租率，不管行業(yè)怎么波動(dòng)，項(xiàng)目都能穩(wěn)得住，還能越做越值錢。

第二層、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化，確定性與放大器缺一不可

如果只有收租思維，沒有資管思維也不行，想讓公寓值錢，只靠租金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，公寓運(yùn)營商都在拓展非租收入。一種是以社區(qū)為載體的增值業(yè)務(wù)，比如生活服務(wù)類（保潔、維修、搬家）、社區(qū)商業(yè)（超市、運(yùn)動(dòng)場館、咖啡廳等）、寵物賽道（寵物食品、美容保健、寵物寄養(yǎng)）等等，這些增值業(yè)務(wù)為資產(chǎn)升值帶來的確定性強(qiáng)，數(shù)據(jù)、流量、資金都可以量化，只要努力好好做，資產(chǎn)估值也會(huì)相應(yīng)上漲。

另一種是無形資產(chǎn)，比如社群營運(yùn)，品牌營銷等等，這些是以人為載體的無形資產(chǎn)，因?yàn)闆]有判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以最能講故事，也能成為長租公寓資產(chǎn)價(jià)值的放大器，更能塑造社區(qū)的長期生態(tài)價(jià)值。（）

第三層、公關(guān)能力是退路，但是行業(yè)普遍欠缺

從近期西貝災(zāi)難性的公關(guān)事件來看，長租公寓歸根結(jié)底是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)客戶時(shí)長更久，可能發(fā)生問題的維度也更加繁雜，因此，服務(wù)能力與危機(jī)公關(guān)能力，構(gòu)成了資產(chǎn)價(jià)值的“軟實(shí)力”和風(fēng)險(xiǎn)“退路”，這是核心競爭力的第三層，也是最容易被忽視卻至關(guān)重要的護(hù)城河。

在“黑貓投訴”第三方平臺(tái)上，關(guān)于長租公寓的投訴案件量大，處理完成度低，處理滿意度更低，投訴量高企很多是以白領(lǐng)公寓的品牌，缺乏服務(wù)和品牌意識(shí)，問題集中在合同糾紛、維修不及時(shí)、押金難退、甲醛超標(biāo)、噪音擾民等，能得到妥善解決的投訴并不多。如今信息高度透明，一個(gè)差評(píng)可能勸退無數(shù)潛在租客，導(dǎo)致出租率下滑，侵蝕品牌聲譽(yù)，最終直接影響資產(chǎn)估值。如果有負(fù)面事件發(fā)生，坦誠、高效、負(fù)責(zé)任的危機(jī)公關(guān)態(tài)度，是控制事態(tài)、挽回信任的關(guān)鍵。逃避、推諉只會(huì)將小問題發(fā)酵成品牌危機(jī)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值造成毀滅性打擊。

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