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觀察項(xiàng)目 | 大可山

編輯 | 福貴

競(jìng)爭(zhēng)本就高度白熱化的深圳前海寶中商圈，又有一個(gè)項(xiàng)目即將開業(yè)。

近日，深圳非標(biāo)商業(yè)大可山（現(xiàn)場(chǎng)廣告張貼的是池里，現(xiàn)還未官宣是否更名）正式開啟籌備期人員招聘。該項(xiàng)目與海雅繽紛城僅一街之隔，由成功打造過(guò)洗浴品牌湯崎·湯泉生活的00后主理人打造。

湯崎·湯泉生活于2021年開業(yè)，號(hào)稱深圳TOP1湯泉品牌。據(jù)美團(tuán)APP顯示，湯崎·湯泉生活24小時(shí)營(yíng)業(yè)，客單價(jià)577元，是大眾點(diǎn)評(píng)必玩榜2025年上榜品牌，評(píng)論超2萬(wàn)條。

圖源：湯崎湯泉生活公眾號(hào)

從服務(wù)導(dǎo)向的洗浴行業(yè)，跨界到需要復(fù)雜業(yè)態(tài)整合與內(nèi)容創(chuàng)造能力的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，這其間存在著巨大的認(rèn)知與操作鴻溝。

且前海寶中商圈本就已有前海壹方城、海雅繽紛城、萬(wàn)象前海，以及新開的深圳大悅城等商業(yè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)極其激烈。

在這樣一個(gè)高手環(huán)伺的“戰(zhàn)場(chǎng)”中，大可山是會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中步履維艱？還是能以非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)打破行業(yè)慣性，趟出一條新路？

01

3.4萬(wàn)平方米非標(biāo)商業(yè)

與海雅繽紛城一街之隔

公開資料顯示，大可山由寶安新安香繽廣場(chǎng)升級(jí)改造而成，總面積約3.4萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目將集溫泉、特色生活街區(qū)及美食于一體，打造城市微度假目的地。

效果圖

而香繽廣場(chǎng)于2006年5月16日竣工，由5棟31層住宅及4層商業(yè)裙樓組成，其中商業(yè)部分，目前能明確查詢到的消息是2006年就引入了家樂(lè)福，這是家樂(lè)福在關(guān)外開出的首家門店，也是深圳第四家分店。

在此之后能夠收集到的消息很有限，特別是2013年，馬路對(duì)面的海雅繽紛城開業(yè)后，香繽廣場(chǎng)在市場(chǎng)上的存在感更弱。

筆者此前多次前往海雅繽紛城，只知道對(duì)面有一座香繽廣場(chǎng)，但對(duì)其商業(yè)部分印象不深。

9月28日下午，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前香繽廣場(chǎng)商業(yè)裙樓外立面整體處在圍擋狀態(tài)，能夠明顯聽到內(nèi)部有裝修的聲音傳出來(lái)。

一樓臨街，有部分鋪位在正常營(yíng)業(yè)，包括御蝶坊、粒上皇、樂(lè)凱撒、浦發(fā)銀行等。

4樓在正常營(yíng)業(yè)，有HK桌球俱樂(lè)部、新安電競(jìng)、中影德金影城等休閑娛樂(lè)品牌，加洛特畫苑、卓雅語(yǔ)言藝術(shù)俱樂(lè)部、熊貓少兒圍棋等教育培訓(xùn)品牌，以及明雁宮、歐普視光眼科等服務(wù)配套。

不過(guò)，就當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)看，樓上除了幾家教培品牌有一些小朋友在玩外，其它門店幾乎沒(méi)人。

比如電影院，當(dāng)時(shí)查看了該店5點(diǎn)后，影片《731》的上座率，那時(shí)候還沒(méi)有人購(gòu)票。又如浩茂倍思游泳健身，當(dāng)時(shí)店內(nèi)有幾個(gè)人，目測(cè)店內(nèi)情況，健身設(shè)備都已拆走，筆者向店內(nèi)的人咨詢情況，對(duì)方表示不知情。

同時(shí)，在4樓一些空鋪上貼著招商信息，上面標(biāo)注有“寶創(chuàng)商業(yè)”字樣，查詢發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2021年10月11日，曾在2023年招標(biāo)過(guò)香繽廣場(chǎng)四層公共區(qū)域室內(nèi)裝修工程。

按照這些信息推測(cè)，香繽廣場(chǎng)商業(yè)部分，大可山應(yīng)該只是拿下一部分區(qū)域，還有一些商業(yè)空間由其它公司管理，后續(xù)可能出現(xiàn)場(chǎng)景視覺(jué)和品牌招商上的不統(tǒng)一。

2、3樓則是施工區(qū)域，電梯在這兩層不停留。

至于項(xiàng)目整體進(jìn)度，項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)開啟人員招聘，或許年底能開出來(lái)。不過(guò)也要看項(xiàng)目官宣，因?yàn)楦鶕?jù)之前大可山發(fā)布的招商手冊(cè)，項(xiàng)目是計(jì)劃2025年第二季度開業(yè)。

另外，招商手冊(cè)上顯示，該項(xiàng)目總投資1.5億元，將融合文化藝術(shù)、主題餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)，打造松弛感與煙火氣并存的非標(biāo)商業(yè)綜合體。

在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，1樓將打造成開放式街區(qū)，引入休閑餐飲、家居日用、Bistro餐酒吧等；2樓主要落位主題餐飲、深夜食堂、創(chuàng)意私房菜等；3樓則引入湯崎湯泉生活深圳第二間分店，這也是項(xiàng)目的主力店，該店將會(huì)提供棋牌、美容、餐飲等綜合服務(wù)。

品牌招商統(tǒng)籌方面，消息稱，是由成都一筑一事負(fù)責(zé)，該公司曾中標(biāo)過(guò)三亞天鷺滿灣項(xiàng)目島外大v投放、?黃龍溪“七夕文化節(jié)”采購(gòu)項(xiàng)目、雙鳳橋TOD一期整體視覺(jué)打造策略和導(dǎo)視及裝置設(shè)計(jì)服務(wù)等項(xiàng)目。

目前具體品牌還未知。

場(chǎng)景空間塑造上，看招商手冊(cè)上的效果圖，營(yíng)造了山林景觀等元素，在不少位置都點(diǎn)綴了綠植，營(yíng)造出自然生活的感覺(jué)。

效果圖

02

深二代主理人

能為老城區(qū)帶來(lái)新活力嗎？

湯崎·湯泉生活的前身是深圳水立方總部門店，占港城華庭裙樓五層，共30000平方米，含泡湯、按摩、理療、餐飲、休憩和娛樂(lè)等功能。

2021年，朱子昊斥資3000萬(wàn)元，對(duì)該門店進(jìn)行升級(jí)改造，并舍棄已經(jīng)用了十多年的品牌名稱，更名為湯崎·湯泉生活。

由于該店的時(shí)尚感和娛樂(lè)性強(qiáng)，很快成為年輕人休閑團(tuán)建的地方。又因門店距福田口岸出口僅300米，對(duì)港客也有很強(qiáng)的吸引力。

其投資打造的大可山項(xiàng)目，三樓空間將會(huì)復(fù)刻湯崎·湯泉生活，這也是大可山目前明確的品牌。

筆者向身邊朋友打聽過(guò)，有的人雖沒(méi)去過(guò)湯崎·湯泉生活，但聽過(guò)這家店，可想而知其影響力。按照湯崎·湯泉生活在市場(chǎng)上的知名度，預(yù)測(cè)能為項(xiàng)目帶來(lái)不少客流。

當(dāng)然，項(xiàng)目后續(xù)能不能走紅，獲得市場(chǎng)認(rèn)可，還需等項(xiàng)目開業(yè)后的呈現(xiàn)。就當(dāng)前的信息，可以做出一些分析。

現(xiàn)在市場(chǎng)上的非標(biāo)商業(yè)，有公園式的，有舊廠區(qū)改造的，有策展型的......類型很多，以洗浴文化為核心的非標(biāo)商業(yè)還少見。這是一個(gè)能引起大眾好奇心的點(diǎn)，能夠讓人想去嘗鮮。

只是，其它配套的內(nèi)容也很關(guān)鍵，不然消費(fèi)者為什么要去？天天泡澡嗎？

不說(shuō)遠(yuǎn)的，單就項(xiàng)目對(duì)面的海雅繽紛城，還有臨街的很多商鋪，就很全面，基本能夠滿足所有需求。

比如大可山一樓，準(zhǔn)備做成開放的生活方式街區(qū)，設(shè)計(jì)得好，可以成為一處休閑的地方，呈現(xiàn)不好，就可能是各種品牌檔口集中地。

而這種偏開放的生活方式街區(qū)，海雅繽紛城前幾年已經(jīng)在項(xiàng)目外廣場(chǎng)做了。

招商手冊(cè)上還有不少關(guān)于夜經(jīng)濟(jì)生活的關(guān)鍵詞，印象中，早些年海雅繽紛城臨街鋪集中了多家酒吧，是很多年輕人聚集的地方。只是那時(shí)候比較吵鬧，經(jīng)常被附近居民投訴。

現(xiàn)在海雅繽紛城還有COMMUNE幻師、Vinup薇葡這類餐酒吧，就看大可山在夜生活方面的招商，能否與海雅繽紛城形成合力。

還有餐飲業(yè)態(tài)，這一業(yè)態(tài)是引流神器，但如果沒(méi)招到客流吸附能力很強(qiáng)的品牌，也不會(huì)給人進(jìn)店的理由。

所以，招商手冊(cè)上的品牌招商方向，在周邊很容易找出相似的內(nèi)容出來(lái)，開業(yè)后，大可山會(huì)和前海寶中商圈內(nèi)的商業(yè)體一起卷，還是走出新路，拭目以待。

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你認(rèn)為大可山能“卷”出新天地嗎？歡迎留言分享~

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