20年前，李大爺購買了一套房子，并一直居住。讓老人沒想到的是，這套房子還沒蓋時，就已經(jīng)被開發(fā)商“在建抵押”給了一家銀行。因為開發(fā)商一直沒有償還銀行貸款，老人買的房子辦不了產(chǎn)權(quán)證。另外，開發(fā)商還拖欠工程款，導致老人買的房子先后三次被法院查封。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》，李大爺通過法律途徑成功解封并獲一審判決支持，終于拿到不動產(chǎn)證。老人的勝訴，為小區(qū)內(nèi)多戶有類似遭遇的業(yè)主依法維權(quán)帶來了曙光與信心。

商品房被兩家法院查封

李大爺今年86歲，2004年春天，他以88萬元的價格在沙河口區(qū)某小區(qū)購買了一套90平方米的產(chǎn)權(quán)房。裝修后，一家人歡歡喜喜搬進了新家。李大爺說，這套房子是全家人多次看房后共同選定的，購物、就醫(yī)都非常方便。當時他因不符合貸款條件，便拿出多年積蓄，并向兒子借了一部分錢，一次性付清了房款。開發(fā)商為他開具了銷售不動產(chǎn)發(fā)票，并在當天交付了房屋鑰匙，這讓他感到非常放心。

然而，令李大爺沒想到的是，這套房子在尚未建設時就被開發(fā)商“在建工程抵押”給了某銀行，并在大連市不動產(chǎn)登記中心辦理了抵押登記。開發(fā)商有本金未償還，導致房屋一直無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

2022年2月，李大爺?shù)姆课菹群蟊淮筮B市中級人民法院和大連海事法院查封，并公告拍賣，用于抵償開發(fā)商拖欠銀行的貸款以及其他債權(quán)人的債務。原來，開發(fā)商除了欠銀行款項外，還拖欠三家企業(yè)的工程款，這三家企業(yè)均享有優(yōu)先受償權(quán)。由于該房屋初始登記在開發(fā)商名下，法院因此查封了李大爺所購的房屋。

李大爺委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向兩家法院提出執(zhí)行異議。經(jīng)審查，法院確認涉案房屋確系李大爺購買并實際居住，大連市中級人民法院和大連海事法院最終裁定解除對李大爺房屋的查封。

因房子“在建抵押”又遭查封

2023年秋天，某銀行向大連市中級人民法院起訴開發(fā)商要求償還貸款，并以李大爺所購房屋曾辦理“在建抵押”為由，再次申請查封該房屋，意圖通過拍賣受償。

李大爺一家十分焦急，再次委托王金海律師向大連市中級人民法院提出查封異議。恰在此時，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》，明確規(guī)定在多種權(quán)利發(fā)生沖突時，符合一定條件的商品房消費者對其所購房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

因此，李大爺要求解除查封和拍賣的理由更加充分。經(jīng)審查，大連市中級人民法院裁定解除對李大爺房屋的查封和拍賣。

起訴開發(fā)商要求辦理產(chǎn)權(quán)證

為徹底解決問題，2024年初，李大爺委托王金海律師將開發(fā)商及某銀行訴至沙河口區(qū)人民法院，要求開發(fā)商立即為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

法院受理后公開開庭審理了此案。開發(fā)商經(jīng)依法傳喚未到庭，法院進行缺席審理。李大爺一方表示：李大爺與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以88萬元價格購買涉案房屋，開發(fā)商出具了大連市商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票，并將房屋交付原告占有使用。

合同第十五條約定，開發(fā)商應在交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案；如因出賣人責任導致買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，出賣人應繼續(xù)為買受人辦理相關(guān)手續(xù)。

因開發(fā)商將涉案房屋所占土地的在建工程抵押給某銀行，且貸款未及時償還，導致某銀行起訴開發(fā)商并申請查封涉案房屋，一直無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的責任不在李大爺。經(jīng)李大爺提出執(zhí)行異議，大連市中級人民法院裁定異議成立，駁回某銀行要求查封拍賣涉案房屋的訴訟請求，該判決已生效。

某銀行辯稱：不同意原告的訴訟請求，因該房屋在建成前已抵押給銀行，銀行對房屋享有抵押權(quán)。若將產(chǎn)權(quán)直接辦理至李大爺名下，將損害銀行的抵押權(quán)。

法院審理認為

李大爺與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，李大爺已支付全部購房款，開發(fā)商亦交付房屋，合同已履行完畢，李大爺有權(quán)要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記。某銀行與開發(fā)商之間的債權(quán)債務關(guān)系，不能成為阻礙李大爺辦證的理由。

法院判決

開發(fā)商十日內(nèi)給李大爺辦理產(chǎn)權(quán)登記

2024年8月14日，沙河口區(qū)人民法院作出一審判決，判令開發(fā)商于十日內(nèi)將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記至李大爺名下。

判決生效后，李大爺申請法院強制執(zhí)行。經(jīng)沙河口區(qū)人民法院執(zhí)行法官調(diào)查，該房屋雖初始登記在開發(fā)商名下，但一直未進行測繪，且銀行抵押登記尚未滌除。大連市不動產(chǎn)登記中心高度重視，安排專人對房屋進行測繪，法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行裁定，強制滌除了某銀行的抵押登記。

近日，李大爺終于取得了期盼已久的不動產(chǎn)權(quán)證書。李大爺所在小區(qū)內(nèi)，還有多戶居民面臨類似的房產(chǎn)權(quán)益問題。得知老人維權(quán)成功后，鄰居們深受鼓舞，紛紛表示要知法、守法，依法維護自身合法權(quán)益。

律師解讀

最高法“批復”擴大購房人權(quán)利保護范圍

全國法律援助先進個人、北京市盈科（大連）律師事務所王金海律師指出，住房問題直接關(guān)系民生福祉。為有效防范房企風險、增強市場信心、保障商品房消費者權(quán)益，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》。該批復進一步擴大了購房人的權(quán)利保護范圍，賦予商品房消費者“超級優(yōu)先權(quán)”，為解決開發(fā)商在建工程抵押、建設工程款優(yōu)先受償權(quán)與購房人權(quán)益沖突等現(xiàn)實難題提供了明確法律依據(jù)，也對統(tǒng)一司法裁判標準、化解矛盾糾紛具有重要推動作用。

信源：半島晨報