昨天，中信城開否認(rèn)120億元接盤綠景白石洲項(xiàng)目。

這個深圳乃至全國最大舊改項(xiàng)目，因其耗時長、拆遷難而為人所知，更因?yàn)槿f科在其中有權(quán)益而備受關(guān)注。

中信城開雖然否認(rèn)接盤，但所傳言內(nèi)容，為解讀這個項(xiàng)目的困境，提供了參考視角。

到底誰是最合適的接盤人。

傳言內(nèi)容很簡單，即以120億元入股，獲得項(xiàng)目2期、3期、4期50%的權(quán)益。

三年前，萬科以23億元入股，獲得白石洲項(xiàng)目公司8%股權(quán)。

萬科不參與項(xiàng)目1期、2期，入股資金定向投入3期、4期，并享受項(xiàng)目3期、4期20%的利潤分派。

項(xiàng)目3期擁有超80萬平方米住宅，以及等體量的商務(wù)公寓；項(xiàng)目4期則是80多萬平方米的商業(yè)辦公業(yè)態(tài)。

萬科入股是一次融資，也是一次戰(zhàn)略合作，彼時萬科旨在與綠景，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)全面合作。綠景前后也參與了萬科一些商業(yè)項(xiàng)目的投資。

萬科入股時，綠景白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)整體估值為330億元。

如今項(xiàng)目1期已開盤銷售，120億元獲得2期、3期、4期50%的權(quán)益，似乎并不是一個離譜價格。

綠景幾乎為這個項(xiàng)目孤注一擲。

深圳本土房企綠景集團(tuán)，十多年前介入白石洲舊改，前年才推出第1期銷售，受市場環(huán)境影響并未售罄。

如今綠景面臨巨大的資金壓力，以包工頭起家的黃康境，擁有港股上市公司綠景中國超70%股權(quán)。

黃康境作為大股東、綠景中國、萬科分別擁有白石洲項(xiàng)目公司18.4%、73.6%、8%的權(quán)益。

綠景中國如今數(shù)億元債務(wù)違約，導(dǎo)致近300億元債務(wù)交叉違約，而目前賬面資金僅19億元。

過去幾年里，綠景為白石洲項(xiàng)目總投入可能超200億元，如今白石洲項(xiàng)目凈資產(chǎn)，就占綠景中國凈資產(chǎn)的8成以上。

綠景會不會輕易放手？

綠景與萬科的合作，有回購權(quán)也有退出權(quán)。如果2025年9月30日前未取得項(xiàng)目開發(fā)貸款，或股東需要超預(yù)期投入，綠景可以回購萬科股權(quán)。

如果2025年12月31日之前，白石洲項(xiàng)目未取得3期、4期四項(xiàng)許可證，或綠景未能與萬科就4期項(xiàng)目達(dá)成整體開發(fā)與運(yùn)營規(guī)劃協(xié)議，萬科可以退回股權(quán)。

代價是萬科入股價加12%的復(fù)合年度回報(bào)，以及相應(yīng)股東貸款。

如綠景未能支付代價，萬科在項(xiàng)目3期、4期的利潤分派比例從20%提高到40%，或?qū)?fù)合年度回報(bào)由12%調(diào)整至24%。

從協(xié)議來看，萬科與綠景的綁定非常深入，綠景如果不回購萬科股權(quán)，將付出巨大的代價。

綠景面臨兩種選擇，第一是與萬科達(dá)成相應(yīng)協(xié)議，例如與萬科就4期達(dá)成開發(fā)運(yùn)營協(xié)議，促使萬科保留股權(quán)；第二便是找到金主，替換萬科融資。

中信城開確實(shí)不是最優(yōu)接盤人。

中信城開在深圳主要承接“中信系”關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，如此前大額授信對象佳兆業(yè)的項(xiàng)目；而綠景白石洲的主要授信行是光大銀行。

綠景中國320億元總有息負(fù)債中，超過280億元為銀行貸款，光大銀行是其主要授信行，項(xiàng)目股權(quán)變動應(yīng)取得光大銀行點(diǎn)頭。

萬科也不是沒有可能繼續(xù)合作，畢竟白石洲項(xiàng)目位于南山核心區(qū)，未來資產(chǎn)升值前景可期。

綠景如今不僅需要錢，還需要增信，大型國央企接盤是最佳接盤人，但也需要市場認(rèn)可的大盤操盤能力。

沒有其他路可以走了，綠景孤注一擲投入白石洲，最終被白石洲所拖累，如今只能“割肉”求生。