作者：周軍律師.

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在房屋租賃關(guān)系中，承租人拖欠租金是房東常見的維權(quán)場景。根據(jù)法律規(guī)定，房東有權(quán)在承租人違約時解除合同。

但實(shí)踐中常出現(xiàn) “房東已解除合同，卻未及時收回房屋” 的情況，由此產(chǎn)生的房屋空置損失、物業(yè)費(fèi)代繳、房屋損壞等損失，究竟應(yīng)由房東還是承租人承擔(dān)？

最高人民法院案例庫入選案例《某商業(yè)公司訴某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司房屋租賃合同糾紛案》中明確：

承租人未依約支付租金且不實(shí)際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權(quán)利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人負(fù)有在合理期限內(nèi)及時收回房屋的減損義務(wù)。出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費(fèi)的，對其未履行減損義務(wù)所致的損失，人民法院不予支持。

本案的主要爭議焦點(diǎn)為：某商業(yè)公司是否負(fù)有在合同解除后及時收回系爭房屋的減損義務(wù)。

租賃合同多處約定承租人逾期交還房屋的，某商業(yè)公司有權(quán)收回房屋并約定處置費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)。某商業(yè)公司作為專業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)租賃的公司，對于承租人逾期交還房屋的預(yù)見性較高。某商業(yè)公司在解除合同時，對系爭房屋內(nèi)的裝飾裝修、物品存放情況應(yīng)知曉并明了，其在法院審理中抗辯因避免與某文化傳媒分公司因裝修的財產(chǎn)產(chǎn)生爭議而未自行收回房屋，顯然與合同條款設(shè)置及其解除合同時的主張相悖。

訴訟中，某商業(yè)公司依據(jù)合同約定的雙倍租金、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主張長達(dá)10個月的房屋占有使用費(fèi),可能存在追求高額對價的利益驅(qū)動。

系爭房屋的裝修尚未完工，且某商業(yè)公司自2019年1月采取停電措施直至2019年11月。其間，某文化傳媒分公司亦未實(shí)際占用系爭房屋。某商業(yè)公司如在發(fā)出解除函后自行收回房屋，并無太大障礙。且某商業(yè)公司在一審法院審理期間自行收回了系爭房屋，而系爭房屋空關(guān)期間的狀況并未發(fā)生變化，亦證明其在此前就可自行收回房屋。為防止損失擴(kuò)大，某商業(yè)公司在合同解除后應(yīng)及時收回房屋，實(shí)現(xiàn)資源充分流轉(zhuǎn)利用。

租賃合同約定，租賃合同期限屆滿之日或者因其他原因而終止之日起5日內(nèi)，為某文化傳媒分公司向某商業(yè)公司交付房屋的期限。逾期未交還的，某商業(yè)公司應(yīng)及時自行收回。某商業(yè)公司作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)租賃公司，在合同中約定了自行收回房屋的條款，其對于自行收回房屋具有一定的便利性及專業(yè)性。其次，在此期間恰逢春節(jié)，收回系爭房屋存在人力物力方面客觀限制。

綜合以上因素，法院酌情確定2019年2月28日前應(yīng)為某商業(yè)公司收回系爭房屋的合理期間，系爭房屋此后的空關(guān)損失系某商業(yè)公司未及時采取減損措施而產(chǎn)生的擴(kuò)大損失，應(yīng)自行負(fù)擔(dān)。

周軍律師提醒，對房東而言，合同解除后不能 “消極維權(quán)”，需及時收回房屋、采取減損措施；對承租人而言，需及時返還房屋，避免因 “無權(quán)占有” 承擔(dān)額外責(zé)任。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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