前段時間，我們整理了越城主城區(qū)（不含袍江、瀝海，下同）、鏡湖的新房庫存（詳情點擊文字），讓大家對市面在售/待售的新房有了大致的了解，隨后也有網友在后臺詢問袍江、瀝海的情況。

那么今天，我們再來看一下袍江（馬山、斗門、孫端）和瀝海的新房庫存吧。

注意：以下數(shù)據(jù)來源紹興房地產信息網，人工統(tǒng)計（統(tǒng)計時間2025.9.8），僅供參考。產品類型分為高端產品（排屋、合院、疊墅），及建面約120㎡以下、120（含）-144㎡、144㎡（含）以上的普通住宅。

01.

庫存總量超6000套
待售樓盤多為低密盤

據(jù)統(tǒng)計，袍江和瀝海在售項目約9個，待售項目約5個。具體如下：

從樓盤分布來看，相對集中。

袍江主要在世紀街和兩湖附近，瀝海主要分布于滄海未來社區(qū)周邊的人居密集區(qū)。

▲袍江在售/待售項目位置示意 ，僅供參考

▲瀝海在售/待售項目位置示意 ，僅供參考

從房源量來看，在售樓盤的庫存量可達5000套以上。

如果再算上待售樓盤的預估套數(shù)，袍江+瀝海的總體庫存或可達6000套以上

▲板塊庫存示意（含待售預估），僅供參考

細分到板塊，袍江兩湖庫存量約有3100套，在售房源主要集中在觀瀾云庭、星尚禧樾、錦上和朗清園等樓盤。

袍江世紀街（商業(yè)集中段）庫存量約680套，在售房源主要集中在石泗里、華德云樾等。

瀝海庫存量約2600套，在售房源主要集中在三花江風雅頌府、玖樟臺、濱耀之城。

且比較有意思的是，不同于在售樓盤以偏高層房源為主，5個待售樓盤有4個是低密盤（容積率在1.05及以下），未來大概率規(guī)劃純墅盤，或墅類+洋房的組合。

容積率約1.75的待售樓盤，高度限制也在18-36米，猜測產品大概會是洋房、小高層、6層疊墅的組合。

趨勢也很明顯：未來袍江、瀝海的樓市增量與去化，更偏向改善性產品來支撐。

02.

去化壓力大

有樓盤2025年網簽掛0

對比越城主城區(qū)、鏡湖均超10000套的庫存量，袍江＋瀝海總庫存6000+套雖然數(shù)值要少些，但實際去化壓力卻更大。

先看下袍江+瀝海9個在售樓盤的2025年網簽量——

截至9月初，僅觀瀾云庭2025年的網簽破百套，月均網簽約15套。

看似還不錯，但形勢卻很嚴峻，作為一個規(guī)劃戶數(shù)超2000套的高層大盤，估算庫存尚有1300套以上，按現(xiàn)有去化速度，還得賣7年。

純高層規(guī)劃的華德云樾，今年以來僅網簽23套；錦上，今年以來網簽0套。

同在袍江，規(guī)劃排屋+洋房的星尚禧樾和石泗里，今年以來的網簽量合計約166套，對比之下，區(qū)域改善需求確實更好一些。

比較特殊的是袍江兩湖的朗清園，統(tǒng)計庫存量約250套，但其中的限制房源卻多達230多套。

瀝海在售的樓盤都以高層為主，三花江風雅頌府、玖樟臺以來分別網簽了49套和30套；濱耀之城今年4月已開盤，但官網暫無網簽信息。

綜上來看，過去倚靠販賣板塊預期+剛需投資走量的模式難以為繼了，對比越城主城和鏡湖地段上的天然優(yōu)勢，袍江、瀝海的庫存去化任重道遠。

03.

剛需、剛改為主

自住買房撿漏機會多

對于想買袍江、瀝海的購房者而言，目前區(qū)域內在售房源多以剛需、剛改為主。

建面120方以內的房源，約1100套；

建面120-144方區(qū)間的房源，約660套；

建面144方以上的大平層，基本沒有。原因或許是這類產品更需要核心地段和城市視野的加持，確實不適配本區(qū)域。

想買墅類產品，排屋、合院、疊墅都有選擇，基本都在袍江兩湖板塊，有一定環(huán)境優(yōu)勢。

同時，待售項目多為低密產品，現(xiàn)階段不著急的話，可以等一等。

值得一提的是，袍江、瀝海的二手次新房也有不少，自住購房者的選擇面其實很廣。

區(qū)域新房樓盤為刺激去化，價格和折扣還是很有吸引力的，且不少已經是現(xiàn)房，風險相對低，多看多挑，撿漏機會大。