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內(nèi)地樓市最好的城市，杭州，上海，深圳，成都，廣州，拿得出手的也有幾個(gè)，但是我們都非常清楚，現(xiàn)在沒有一個(gè)敢收緊政策。

香港卻可以，為什么？

1

2月底，香港提高了印花稅稅點(diǎn)。

1、很反常。內(nèi)地放松，香港收緊。

2、僅針對豪宅。

香港市場是一個(gè)另類，需要加稅讓市場降溫。

很意外，也令人驚喜，香港是最近幾年第一個(gè)壓制市場的城市。為何？

香港市場挺熱的，有幾個(gè)事實(shí)可以印證：

1、04年前后，長達(dá)20年斷斷續(xù)續(xù)復(fù)蘇，螺旋上升。

2、金融業(yè)的財(cái)富效應(yīng)。

3、人口雖然在下降，但人才持續(xù)引進(jìn)。

4、美聯(lián)儲(chǔ)看好。

5、25 年成交了122宗1億港元以上的豪宅，創(chuàng)下新高。

印花稅到底提高了多少？舉一個(gè)例子來說明。

之前，印花稅是4.25%，之后，提高到6.5%。提高了至少一半。

比如一套總價(jià)1.5億的豪宅，以前的印花稅是大約637萬，按照最新政策印花稅則是975萬，一下子多了將近340萬。

用稅費(fèi)壓制熱度，是政府的一貫手法，但是香港很聰明。

不針對普宅，只針對豪宅。

非常聰明�？芍^是精準(zhǔn)拿捏，老百姓拍手叫好，有錢人覺得無所謂，香港政府趁機(jī)劫富濟(jì)貧，增加了一下政府的財(cái)政收入，一舉三得。

2

同樣，內(nèi)地市場也在分化。

比如上海，市場不錯(cuò)，賣地收入只是微降，二手房成交量不錯(cuò)，兩只手左右開弓，一方面繼續(xù)征收房產(chǎn)稅，一方面再次放松限購，同時(shí)繼續(xù)下場收房。

你覺得上海在收緊還是放松？好像都有是吧。

這就對了，這也是上海聰明的一點(diǎn)，但是這種聰明是建立在市場還不錯(cuò)的基礎(chǔ)上，你讓其他城市這么玩，早晚是會(huì)出事的，會(huì)被市場玩死的。

什么叫真正的因城施策，這就是。

很多人看到了上海放開限購，是挺不住了，一旦放開小陽春就來了。其實(shí)這種想法都是錯(cuò)誤的。

一是格局小了。

盲人摸象。把上海放松放在了樓市上，只是摸到了一條象腿，摸到了一只象鼻。

頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳。只要放開限購，降低首付比例，降低房貸利率就可以讓市場好起來嗎？刻舟求劍。

二是劍鋒向外。

上海開始搶人了，針對非滬籍下手了，針對人才下手了。上海要的，不是樓市，而是作為國際大都市的星辰大海。

未來，類似上海的城市會(huì)越來越多，這是好事。

一是回暖的城市越來越多，星星之火可以燎原，二是因城施策、因事施策，聰明政策會(huì)越來越多，上海張弛有度，有松有緊，放開了限購，又繼續(xù)執(zhí)行了房產(chǎn)稅。

3

有幾個(gè)數(shù)據(jù)，可以看看。

供應(yīng)面積在不斷下降。

這是克爾瑞統(tǒng)計(jì)的30城新增供應(yīng)面積，都在下降，下降了至少一半吧。

好事。去庫存=去壓力。

二手房掛牌量持續(xù)下降。

這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)我是持懷疑態(tài)度的，因?yàn)槎址繑?shù)據(jù)本身一定是不準(zhǔn)的，不能看著數(shù)據(jù)分析，還有一點(diǎn)是，下架+未上架的量也不少，但是這些都不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

從數(shù)據(jù)上看，跟新房庫存一樣，也是好事。

1、二手價(jià)格會(huì)逐漸穩(wěn)定。

2、倒逼新房價(jià)格逐漸穩(wěn)定。

3、市場情緒穩(wěn)定，房東不再恐懼了。

4、租售比穩(wěn)定。

說到租售比，從 21年以來房價(jià)跌幅巨大， 但是房價(jià)暴跌也帶來了一個(gè)好處，那就是租售比上來了，從數(shù)據(jù)上看， 25城 的 平均租售比，從2.0%上升到了近2.4% ， 超過了經(jīng)營貸，接近商貸利率，個(gè)別房源的租售比甚至超過商貸利率。

廣州送來了200多億，單價(jià)8.5萬的地王。

廣州送來了保利玥璽灣，保利翡麗甲第這樣單價(jià)十幾萬，依舊熱銷的超級豪宅。

深圳送來了華潤沄璽，中信信悅灣這樣的超級豪宅。

上海送來了成交量占全國將近一半的豪宅成交量。

北京的紫京宸園，中建運(yùn)河灣這樣單價(jià)7-10萬的腰部產(chǎn)品，成交量也非常不錯(cuò)。

不要忘了，還有成都杭州這2個(gè)一直不錯(cuò)的城市。

這絕對是好事，筑底市場，復(fù)蘇更快。

但是，我們也必須看到，這樣的市場也是脆弱的，脆弱到還是這些頭部城市在支撐市場，還是這些頭部城市的頭部片區(qū)、少量樓盤、頭部房企在支撐，這樣的地基有點(diǎn)脆弱，并不扎實(shí)。

未來需要什么？

再來一些民企做鯰魚攪動(dòng)市場，再來一些腰部城市筑底市場，大家的購買力再強(qiáng)一些，企業(yè)收入和個(gè)人收入逐漸穩(wěn)定，這樣的市場才會(huì)更加扎實(shí)。

更進(jìn)一步，內(nèi)地某個(gè)城市開始打壓市場了，開始讓市場降溫了，才算到底了。目前為止，還沒有一個(gè)城市，說明底還沒來。

4

還有幾點(diǎn)：

1、香港跟內(nèi)地越來越像了。

針對樓市，香港也開始因地制宜了，哈哈哈。

19年那件事之后，我們開始重視，一是政策，但這是硬的一手，分寸要拿捏，也需要消化，二是融合，這是軟的一手，港人開始北上，甚至有數(shù)據(jù)顯示港人女性北上結(jié)婚的比例也越來越高了，尤其是深圳廣州這樣的大灣區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來越強(qiáng)，身份認(rèn)同感越來越強(qiáng)。

2、豪宅稅加不加，不影響億萬富豪。

跟上海深圳廣州一樣，豪宅市場再好，跟普宅市場是脫軌的。

就像國家即使給普宅進(jìn)行了契稅、個(gè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅等各方面的減稅，但是購買力依舊沒有完全上來。

億萬富豪，是真正的剛性需求，不缺錢。

3、針對豪宅征稅，是劫富濟(jì)貧。上面說了，有錢人不缺錢。大明王朝1566也說了，從來ZF的都是吃不起飯的農(nóng)民，沒有商人ZF的。

4、不止香港政府缺錢，內(nèi)地政府也缺錢。

我查了一下數(shù)據(jù)。

2018年，香港賣地收入是1648億，2025年卻縮水到了136億，這非常正常。我以鄭州為例，鄭州最高峰的時(shí)候，一年賣地收入超過1000億，但是去年最低的時(shí)候卻僅有90億，這都不是腰斬了，直接從膝蓋以下都斷了。

5、香港樓市很有韌性。2004年之后，連續(xù)20年市場平穩(wěn)，即使中間有下跌，但整體市場螺旋上升；全球資金避險(xiǎn)地，尤其是富人；土地稀缺，供不應(yīng)求。

6、有人開始喊小陽春了。

23年也有小陽春，24年也有小陽春，25年短暫有過一點(diǎn)。好的，一年比一年強(qiáng)。壞的，一整年也就小陽春。

不要預(yù)測小陽春怎么樣，往前巴拉巴拉數(shù)據(jù)，你就心里有數(shù)了。沖動(dòng)是大忌。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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