近日，南京南站熱門樓盤二手房?jī)r(jià)格再次下探：最低價(jià)格跌至2.6萬(wàn)/㎡的價(jià)位，最大跌幅達(dá)到50%，單價(jià)最大下跌更是超過(guò)3萬(wàn)/㎡。

8月南站二手房跌至2.6萬(wàn)/㎡

2025年8月下旬，萬(wàn)科都薈天地E區(qū)138.66㎡（中樓層）房源，以總價(jià)372萬(wàn)成交，成交單價(jià)26828元/㎡！

由此，南站次新房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌至刺眼的2.6萬(wàn)/㎡的水平。

要知道，都薈天地城雖然交付時(shí)間較晚（2021年），南京房?jī)r(jià)高峰期已過(guò)，開始下行。但也趕上新政利好：2022年5月，南京市將限售政策由“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年方可上市交易"調(diào)整為了“自合同備案之日起滿三年后方可上市交易"。

都薈天地城在2022年迎來(lái)價(jià)格高位，同樣是E區(qū)，90.42㎡（中樓層）賣出了45211元/㎡的高價(jià)。同小區(qū)房源的3年價(jià)格降幅，達(dá)到40%！

然而，降幅40%并不是南站跌得最狠的項(xiàng)目！

南站最大跌幅達(dá)50%，近乎腰斬

2021年6月，萬(wàn)科新都薈88.4㎡房源，以470萬(wàn)的總價(jià)成交，單價(jià)53168元/㎡。

2025年6月， 萬(wàn)科新都薈118.92㎡房源，僅以318萬(wàn)的總價(jià)成交，單價(jià)26740元/㎡。與高位相比，跌幅達(dá)到50%，直接腰斬！

這還只是跌幅方面，若問(wèn)南站板塊，哪個(gè)項(xiàng)目單價(jià)下跌的金額最大？那必然是萬(wàn)科九都薈！

南站有項(xiàng)目單價(jià)下跌超3萬(wàn)/㎡

2021年4月，萬(wàn)科九都薈89.29㎡（中樓層）戶型以總價(jià)570萬(wàn)成交，單價(jià)逼近6.4萬(wàn)/㎡，南站板塊風(fēng)光一時(shí)無(wú)兩，比之河西也不遑多讓！

然而，當(dāng)時(shí)間來(lái)到2025年7月，同樣是89㎡（中樓層），成交價(jià)已經(jīng)跌至33662元/㎡。從當(dāng)前數(shù)據(jù)看，九都薈是南站唯一一個(gè)單價(jià)下跌超過(guò)3萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目。

南站二手房普遍處于歷史低位

最近兩三年，受樓市整體下行影響，“以價(jià)換量”早已成為二手房保證流速的殺手锏。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的南站板塊，也不能免俗。甚至由于早些年漲價(jià)速度越過(guò)快，如今南站反倒成為南京各板塊中，降幅最大的區(qū)域之一。

眾所周知，南京房?jī)r(jià)最近三年，平均下降三分之一左右。然而，南站二手房的降幅要明顯高于市場(chǎng)平均水平，基本都在40%左右，更有甚者降幅達(dá)50%。

南站二手房?jī)r(jià)格必須要一分為二的看待

受所屬區(qū)縣不同，雨花臺(tái)區(qū)所屬各盤的教育資源要優(yōu)于江寧區(qū)所屬各盤的教育資源。

南站雨花施教區(qū)范圍：

南站江寧施教區(qū)范圍：

因此，即便雨花臺(tái)區(qū)項(xiàng)目如：都薈南苑、大都會(huì)、九都薈等。雖然建設(shè)較早、房齡更老，部分還是毛坯交付。但整體價(jià)格比江寧區(qū)的都薈天地城、綠城深藍(lán)等，普遍高7千-1萬(wàn)/㎡。

跌幅15%，星耀都會(huì)是特例

2022年底，萬(wàn)科星耀都薈交付，是目前南站最新的二手房（南站有近三年時(shí)間沒有出讓宅地，新項(xiàng)目出現(xiàn)斷檔，后續(xù)禧樾、悅著九章等尚未交付）。

項(xiàng)目開盤是2020年四季度，當(dāng)時(shí)南京各板塊已突破限價(jià)，星耀都薈也是南站第一個(gè)從3.5萬(wàn)/㎡突破到4.5萬(wàn)/㎡的樓盤。

星耀都薈之前的南站項(xiàng)目，開盤價(jià)經(jīng)歷從2.5萬(wàn)→3.5萬(wàn)的變化，且大部分樓盤是3.5萬(wàn)/㎡。房?jī)r(jià)上漲后再次下跌，和實(shí)打?qū)嵒?.5萬(wàn)、首付8成購(gòu)房的心理預(yù)期是完全不同的。

星耀都薈業(yè)主很難做出大幅壓價(jià)出售的決定，畢竟首付比例高，也沒有太多房貸壓力！

因此，可以看到星耀都薈的成交數(shù)量不大，當(dāng)前價(jià)格更像是個(gè)例。從去年到今年的價(jià)格變動(dòng)不大。

南站板塊為何“跌跌不休”

作為南京買房人曾經(jīng)的“白月光”，從“萬(wàn)人搖”到“以價(jià)換量”，南站二手房的“跳水”并非偶然。

①同質(zhì)化嚴(yán)重，只能卷價(jià)格

南站板塊開發(fā)時(shí)間較早，住宅項(xiàng)目規(guī)劃密集，且基本全是30層左右的大高層產(chǎn)品。即便是到了2023年開盤的禧樾府，亦是如此！

目前，南站也就悅著九章有小高層，以及首個(gè)四代宅-映秦淮是真洋房的低密產(chǎn)品。一個(gè)沒交付、一個(gè)沒開盤。

大高層扎堆，產(chǎn)品、戶型雷同，競(jìng)相降價(jià)搶客，最終導(dǎo)致整體成交價(jià)下跌。同樣的問(wèn)題，也出現(xiàn)在河西南的“星八客”。

從這個(gè)角度來(lái)看，南站跟橋北、板橋這些剛需板塊是一樣的，同質(zhì)化的大高層，極度不保值！

②新房“降維打擊”，倒逼房東割肉

目前，南京新房二手房可謂是相互拖后腿！

比如，南站悅著九章、禧樾府等新盤以3.8-4.2萬(wàn)/㎡入市，為了銷量，后期更是降到3.5萬(wàn)/㎡以下的水平，造成新房比二手房還便宜。

而且新房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、科技系統(tǒng)、外立面等更先進(jìn)，直接碾壓同面積段次新房，導(dǎo)致二手房買家轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

二手房受到新房挑戰(zhàn)后，紛紛降價(jià)跑量，進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)下跌，逐漸形成惡性循環(huán)。

待到2025年9月，南站首個(gè)濱水四代宅-映秦淮以8大孤本級(jí)配置，打造建面約103、115、128、139㎡小高層戶型，以及建面約152、182㎡洋房戶型的時(shí)候。只能給出小高層3.5萬(wàn)/㎡，洋房4萬(wàn)/㎡以內(nèi)的放風(fēng)價(jià)。

若一線水景+低密+四代宅+得房率超100%，只賣3.5萬(wàn)/㎡起的話。那10年房齡+大高層+真石漆+部分毛坯交付的大高層該怎么活？

南站的未來(lái)，路在何方？

“沒有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒有只跌不漲的板塊。”

南站的困境，是南京樓市調(diào)整期的縮影。

短期看，價(jià)格仍可能震蕩，但長(zhǎng)期看，其交通、配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的確定性，南站板塊交通樞紐的地位無(wú)可替代。

南京南站板塊已躋身主城三大CBD之一，與新街口、河西金融城三足鼎立。

作為長(zhǎng)三角都市圈核心樞紐，這里匯聚“8條高鐵+4條地鐵+18條公交+4大客運(yùn)中心+S1機(jī)場(chǎng)線”。

亞洲最大高鐵站：每天要容納35萬(wàn)人次的迎來(lái)送往， 1小時(shí)可通達(dá)南京都市圈，1.5小時(shí)可抵達(dá)省內(nèi)以及長(zhǎng)三角的主要城市。

帶來(lái)的巨大流量的同時(shí)，也是 城市展示的窗口，讓南站板塊始終處于發(fā)展規(guī)劃的前沿！

現(xiàn)有超百萬(wàn)方商業(yè)規(guī)模，證大喜瑪拉雅約10萬(wàn)方商業(yè)、綠地之窗約87萬(wàn)方商業(yè)、金輪星立方約5萬(wàn)方商業(yè)，萬(wàn)科都薈天地商業(yè)綜合體近5.6萬(wàn)方商業(yè)等。

南站板塊各種配套快速落實(shí)，其兌現(xiàn)力比之河西、大校場(chǎng)要好太多！

南站的路就在自己腳下。在南京，沒有哪個(gè)板塊有著比南站更具潛力與爆發(fā)力的優(yōu)勢(shì)。

可以預(yù)見，南京樓市復(fù)蘇、回暖，南站必是最先開始的地方~~