原創(chuàng) 劉曉博

9月5日深夜，樓市傳來(lái)兩個(gè)利好！

消息一：繼北京和上海之后，深圳也發(fā)布了新一輪樓市松綁政策。

根據(jù)深圳住建局、中國(guó)人民銀行深圳市分行印發(fā)的“關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知”，深圳此次樓市松綁主要有如下內(nèi)容：

1、進(jìn)一步放松限購(gòu)：

符合深圳商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭（包括本市戶(hù)籍居民家庭、自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭），在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房不限套數(shù)。

無(wú)法提供自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房限購(gòu)2套。

在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房，不再審核購(gòu)房資格。

成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。

2、分區(qū)優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房政策

企事業(yè)單位可在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，需同時(shí)滿(mǎn)足設(shè)立年限滿(mǎn)1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在本市其他區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商品住房，不再審核購(gòu)房資格。

3、優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策

各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

本通知自2025年9月6日起施行。

上圖是此前深圳執(zhí)行的限購(gòu)政策地圖。其中的非限購(gòu)區(qū)域并非真正的完全取消了限制，只是允許沒(méi)有深圳社保的外地人可以無(wú)條件買(mǎi)1套，允許符合深圳限購(gòu)政策的多買(mǎi)1套。

本輪新政的變化是：

1、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)徹底取消了限購(gòu)，無(wú)論哪里的居民來(lái)購(gòu)房，無(wú)論是否有深圳社保，可以購(gòu)買(mǎi)無(wú)數(shù)套。

2、羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)，對(duì)深圳戶(hù)籍居民和擁有1年深圳社保的人士，徹底取消了限購(gòu)。

3、外地人即便沒(méi)有社保，也可以在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)買(mǎi)2套商品住宅。

4、深圳核心區(qū)的概念出現(xiàn)了新變化，羅湖區(qū)出局，寶安區(qū)的西鄉(xiāng)街道也出局了。新定義的核心區(qū)縮小到了福田區(qū)、南山區(qū)和寶安新安街道。在深圳核心區(qū)購(gòu)房，仍然延續(xù)此前的限購(gòu)政策（具體見(jiàn)上圖文字部分）。

5、單身人士按照家庭執(zhí)行限購(gòu)政策，這意味著戶(hù)籍單身人士、繳納了深圳1年社保的單身人士，可以在核心區(qū)買(mǎi)2套。

另外，還降低了二套房貸款首付比例和利率。優(yōu)化了企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房的政策。

也就是說(shuō)，深圳跟北京、上海一樣，都沒(méi)有全面取消限購(gòu)，深圳松綁的尺度整體上超過(guò)了北京、上海。

此外，深圳還在今天晚上公布了《深圳市住房公積金管理辦法》和《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》兩項(xiàng)文件的修訂征求意見(jiàn)稿。

擬新增六類(lèi)提取情形，支持職工住房消費(fèi)。比如：

擬新增購(gòu)房首付款提取。職工及其家庭成員在本市購(gòu)買(mǎi)首套或第二套住房，可提取公積金用于支付購(gòu)房首付款�？商崛☆~在不超過(guò)購(gòu)房首付款的前提下，首套房可全額提取公積金賬戶(hù)余額，二套房可提取公積金賬戶(hù)余額的60%。此舉旨在幫助剛需職工籌集購(gòu)房首付款，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

擬新增購(gòu)房稅款提取。職工及其家庭成員在本市購(gòu)買(mǎi)首套或第二套住房的，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金用于支付契稅等購(gòu)房稅款。可提取額不區(qū)分首套或第二套住房，均不超過(guò)實(shí)際繳納的購(gòu)房稅款金額。提取申請(qǐng)需在稅票憑證開(kāi)具之日起3年內(nèi)提出。

此外，還擬新增異地購(gòu)房還貸提取，新增回遷增加面積住房提取，新增舊住宅區(qū)更新改造提取等。

今天晚上樓市的第二大利好是：美聯(lián)儲(chǔ)9月降息基本確定！

美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局今晚公布8月就業(yè)數(shù)據(jù)，結(jié)果大幅低于預(yù)期。同時(shí)前兩月數(shù)據(jù)再度大幅下修，顯示勞動(dòng)力市場(chǎng)顯著惡化，這讓9月降息板上釘釘了，甚至可能是“雙倍降息”。

美國(guó)8月季調(diào)后非農(nóng)就業(yè)人口只有2.2萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的7.5萬(wàn)人。此外，美國(guó)失業(yè)率反彈到了4.3%。

9月16日到17日，美聯(lián)儲(chǔ)將召開(kāi)議息會(huì)議，可以確定會(huì)降息，唯一的懸念是25個(gè)基點(diǎn)還是50個(gè)基點(diǎn)。即便美聯(lián)儲(chǔ)此次只降息25個(gè)基點(diǎn)，未來(lái)也會(huì)快速降息，因?yàn)榫蜆I(yè)形勢(shì)不妙。

美國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，剛剛換上特朗普喜歡的人，會(huì)不斷公布有利于特朗普（他希望降息）的數(shù)據(jù)。

9月22日，中國(guó)本月的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）將發(fā)布。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，中國(guó)也很有可能降息，幅度可能是10到15個(gè)基點(diǎn)。

隨著未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏加快，中國(guó)將在2026年迎來(lái)更大的貨幣政策空間。換句話(huà)說(shuō)，2026年中國(guó)會(huì)有更大幅度的降息，這對(duì)于樓市構(gòu)成利好。