每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，中海新城在石景山連發(fā)兩彈。

一發(fā)是中海瑞文里，一發(fā)是中海玉華玖章。

它們曾被揉在一宗地里參加土拍，但在操盤時，涇渭分明，前者定位剛需，后者定位純改善。

這兩盤，算是當下北京樓市的小網(wǎng)紅。

它們都有令人艷羨的南北雙陽臺，進深1.8米。最先揭幕的是中海瑞文里，花姐前幾天解讀過。（詳見《北京樓市，最后的陽臺之戰(zhàn)》）

7月4日，西黃村1606-640地塊公示了總平面設(shè)計圖。當時，中海新城拿地剛剛滿月——這就是做石景山“地頭蛇”的優(yōu)勢。

后來，它走了個小捷徑：先于反饋意見公示，提前拿到了規(guī)劃證。（詳見《中海新城，又“犯規(guī)”了》）

復(fù)刻長安玖章

今天，花姐來聊聊中海玉華玖章。

它在LOGO中的“玉華”，是繁體字。但僅限于LOGO中使用，稿件里還是要用簡體，沒辦法，花姐曾干了多年報紙，是有原則的。

這是中海在北京的第三個玖章。第一個是石景山的中海長安玖章，第二個是海淀的中海翠湖玖章——原名為中海中旅西山觀復(fù)。

玉華玖章和長安玖章，十分相似。

它們都是公建混合住宅，西邊都有一座酒店，東面為住宅區(qū)，且是純粹大戶型。

長安玖章的戶型為183平米、236平米；玉華玖章則為157平、186平、239平。

長安玖章于2024年9月領(lǐng)取預(yù)售證，供應(yīng)180套住宅，至今網(wǎng)簽108套，均價7.63萬元/平米，成交金額15.6億元。

這個成績，在石景山樓市算是不錯的。

當1606-640地塊平面圖掛出來，外界才發(fā)現(xiàn)，中海新城已決心復(fù)刻一個長安玖章。

但，復(fù)刻不等于簡單的復(fù)制，而是要有創(chuàng)新突破。

打造石景山的頂級豪宅

首次望著那張總平圖時，花姐有點犯難了，雖然只有5棟住宅。

原因有二：1、吃不準北面的是陽臺，還是設(shè)備平臺？2、吃不準樓王3#的贈送情況。因為圖紙上寫著“頂層挑空”，再加上一系列坡屋頂線的干擾，很難推測其戶型結(jié)構(gòu)。

直到玉華玖章的戶型圖公布后，真相才水落石出。

它可以確定如下幾點：

1、戶型分三種：157平米20套（含下躍1套）、186平米62套（含3套下躍）、239平米11套（含下躍和頂復(fù)各1套）；

2、南向有花池，寬約0.7米，約兩個房間的面寬；

3、北側(cè)沒有設(shè)備陽臺，為內(nèi)嵌式陽臺，進深1.8米，與南面內(nèi)嵌式陽臺呼應(yīng)，形成南北雙陽臺格局；

4、有光廳入戶。157平米和186平米戶型，通過北面設(shè)防火挑檐，與電梯廳打通，形成入戶光廳。北京第一個入戶光廳樓盤，為昌平的北京國賢府二期；

5、全景艙客廳。239平米戶型打造三面無墻、純落地窗的客廳，實現(xiàn)270度觀景。這是北京第一個全景艙樓盤。

6、奇數(shù)層露臺。239平米的北面一角，通過挑高設(shè)計，令奇數(shù)層贈送了一處面積為19平米的露臺；

7、室內(nèi)挑空設(shè)計。239平米的餐廳南側(cè)，有一處挑高設(shè)計，令每戶多贈送了11.8平米面積；

來數(shù)一數(shù)玉華玖章的贈送面積手法，至少包括“內(nèi)嵌陽臺、飄窗、露臺、挑空、花池”五種。在報規(guī)設(shè)計收緊的當下，它或?qū)⒊蔀榻^版。

如此精心地設(shè)計，也彰顯出中海新城的決心，要在離海淀最近的地方，打造一個屬于石景山的頂級豪宅。

實際得房率最高達99.85%

下面，請隨花姐一起來欣賞一下玉華玖章的三款戶型。

1、157平米戶型：廚房朝西

它分布在2#和5#西端戶。2#10套、1套下躍，5#9套，共計20套。

通過陽臺、花池、飄窗，它的總贈送面積為22.9平米，總建面約180平米，按洋房82%產(chǎn)權(quán)得房率計算，其實際得房率約93.96%。

該戶型有一個特色，廚房向西，大概是為了避免房間對著西面的酒店。

2、186平米戶型：中規(guī)中矩

它是玉華玖章的主力戶型，共計62套，分布在2#、5#東單元，1#和4#。

通過陽臺、花池、飄窗，它的總贈送面積為20.5平米，令總建面約206.5平米，按洋房82%得房率計算，其實際得房率約91.04%。

這個戶型中規(guī)中矩，沒有在側(cè)面設(shè)陽臺。

3、239平米戶型：全景艙客廳

它位于樓王3#，共20套，是玉華玖章的殺手锏。

通過陽臺、花池、挑空和露臺，它的總贈送面積52平米，令總建面達291平米，按洋房82%得房率計算，其實際得房率約99.84%。

它采取動靜分區(qū)，南面三個房間為靜區(qū)，北面為動區(qū)——客餐廳和廚房，外加一個書房等。

一側(cè)的全景艙客廳最亮眼，由兩根柱子支撐，三面用玻璃幕墻代替實景墻，窗外的景色270度進入室內(nèi)。

通過室內(nèi)挑空設(shè)計，竟然在餐廳南面有一個11.8平米挑空，可以變成室內(nèi)面積，成為多變空間。

此外，奇數(shù)層還有一個驚喜，通過挑高設(shè)計，北面贈送了一個19平米露臺。

花姐點評：

中海玉華玖章，是一個有突破創(chuàng)新的樓盤。

它敢于嘗試全景艙客廳，它敢于只設(shè)奇數(shù)層露臺，它敢于在平層里設(shè)挑空，它敢于利用防火挑檐做入戶光廳。

為了大送面積，“內(nèi)嵌陽+飄窗+露臺+挑空+花池”五大手法齊上陣。

中海新城起步于石景山，當然要在石景山露一手絕活。恰好，趕上了好房子時代。

由于樓市依然處于低迷狀態(tài)，一些開發(fā)商正在通過炮制爆款抓眼球，至少比坐以待斃要好。（詳見《地產(chǎn)商正在炮制爆款》）

一切，都是為了活下去。