每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，中海新城在石景山連發(fā)兩彈。

一發(fā)是中海瑞文里，一發(fā)是中海玉華玖章。

它們?cè)蝗嘣谝蛔诘乩飬⒓油僚?，但在操盤(pán)時(shí)，涇渭分明，前者定位剛需，后者定位純改善。

這兩盤(pán)，算是當(dāng)下北京樓市的小網(wǎng)紅。

它們都有令人艷羨的南北雙陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.8米。最先揭幕的是中海瑞文里，花姐前幾天解讀過(guò)。（詳見(jiàn)《北京樓市，最后的陽(yáng)臺(tái)之戰(zhàn)》）

7月4日，西黃村1606-640地塊公示了總平面設(shè)計(jì)圖。當(dāng)時(shí)，中海新城拿地剛剛滿(mǎn)月——這就是做石景山“地頭蛇”的優(yōu)勢(shì)。

后來(lái)，它走了個(gè)小捷徑：先于反饋意見(jiàn)公示，提前拿到了規(guī)劃證。（詳見(jiàn)《中海新城，又“犯規(guī)”了》）

復(fù)刻長(zhǎng)安玖章

今天，花姐來(lái)聊聊中海玉華玖章。

它在LOGO中的“玉華”，是繁體字。但僅限于LOGO中使用，稿件里還是要用簡(jiǎn)體，沒(méi)辦法，花姐曾干了多年報(bào)紙，是有原則的。

這是中海在北京的第三個(gè)玖章。第一個(gè)是石景山的中海長(zhǎng)安玖章，第二個(gè)是海淀的中海翠湖玖章——原名為中海中旅西山觀復(fù)。

玉華玖章和長(zhǎng)安玖章，十分相似。

它們都是公建混合住宅，西邊都有一座酒店，東面為住宅區(qū)，且是純粹大戶(hù)型。

長(zhǎng)安玖章的戶(hù)型為183平米、236平米；玉華玖章則為157平、186平、239平。

長(zhǎng)安玖章于2024年9月領(lǐng)取預(yù)售證，供應(yīng)180套住宅，至今網(wǎng)簽108套，均價(jià)7.63萬(wàn)元/平米，成交金額15.6億元。

這個(gè)成績(jī)，在石景山樓市算是不錯(cuò)的。

當(dāng)1606-640地塊平面圖掛出來(lái)，外界才發(fā)現(xiàn)，中海新城已決心復(fù)刻一個(gè)長(zhǎng)安玖章。

但，復(fù)刻不等于簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是要有創(chuàng)新突破。

打造石景山的頂級(jí)豪宅

首次望著那張總平圖時(shí)，花姐有點(diǎn)犯難了，雖然只有5棟住宅。

原因有二：1、吃不準(zhǔn)北面的是陽(yáng)臺(tái)，還是設(shè)備平臺(tái)？2、吃不準(zhǔn)樓王3#的贈(zèng)送情況。因?yàn)閳D紙上寫(xiě)著“頂層挑空”，再加上一系列坡屋頂線的干擾，很難推測(cè)其戶(hù)型結(jié)構(gòu)。

直到玉華玖章的戶(hù)型圖公布后，真相才水落石出。

它可以確定如下幾點(diǎn)：

1、戶(hù)型分三種：157平米20套（含下躍1套）、186平米62套（含3套下躍）、239平米11套（含下躍和頂復(fù)各1套）；

2、南向有花池，寬約0.7米，約兩個(gè)房間的面寬；

3、北側(cè)沒(méi)有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，為內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.8米，與南面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)呼應(yīng)，形成南北雙陽(yáng)臺(tái)格局；

4、有光廳入戶(hù)。157平米和186平米戶(hù)型，通過(guò)北面設(shè)防火挑檐，與電梯廳打通，形成入戶(hù)光廳。北京第一個(gè)入戶(hù)光廳樓盤(pán)，為昌平的北京國(guó)賢府二期；

5、全景艙客廳。239平米戶(hù)型打造三面無(wú)墻、純落地窗的客廳，實(shí)現(xiàn)270度觀景。這是北京第一個(gè)全景艙樓盤(pán)。

6、奇數(shù)層露臺(tái)。239平米的北面一角，通過(guò)挑高設(shè)計(jì)，令奇數(shù)層贈(zèng)送了一處面積為19平米的露臺(tái)；

7、室內(nèi)挑空設(shè)計(jì)。239平米的餐廳南側(cè)，有一處挑高設(shè)計(jì)，令每戶(hù)多贈(zèng)送了11.8平米面積；

來(lái)數(shù)一數(shù)玉華玖章的贈(zèng)送面積手法，至少包括“內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)、挑空、花池”五種。在報(bào)規(guī)設(shè)計(jì)收緊的當(dāng)下，它或?qū)⒊蔀榻^版。

如此精心地設(shè)計(jì)，也彰顯出中海新城的決心，要在離海淀最近的地方，打造一個(gè)屬于石景山的頂級(jí)豪宅。

實(shí)際得房率最高達(dá)99.85%

下面，請(qǐng)隨花姐一起來(lái)欣賞一下玉華玖章的三款戶(hù)型。

1、157平米戶(hù)型：廚房朝西

它分布在2#和5#西端戶(hù)。2#10套、1套下躍，5#9套，共計(jì)20套。

通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、花池、飄窗，它的總贈(zèng)送面積為22.9平米，總建面約180平米，按洋房82%產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，其實(shí)際得房率約93.96%。

該戶(hù)型有一個(gè)特色，廚房向西，大概是為了避免房間對(duì)著西面的酒店。

2、186平米戶(hù)型：中規(guī)中矩

它是玉華玖章的主力戶(hù)型，共計(jì)62套，分布在2#、5#東單元，1#和4#。

通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、花池、飄窗，它的總贈(zèng)送面積為20.5平米，令總建面約206.5平米，按洋房82%得房率計(jì)算，其實(shí)際得房率約91.04%。

這個(gè)戶(hù)型中規(guī)中矩，沒(méi)有在側(cè)面設(shè)陽(yáng)臺(tái)。

3、239平米戶(hù)型：全景艙客廳

它位于樓王3#，共20套，是玉華玖章的殺手锏。

通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、花池、挑空和露臺(tái)，它的總贈(zèng)送面積52平米，令總建面達(dá)291平米，按洋房82%得房率計(jì)算，其實(shí)際得房率約99.84%。

它采取動(dòng)靜分區(qū)，南面三個(gè)房間為靜區(qū)，北面為動(dòng)區(qū)——客餐廳和廚房，外加一個(gè)書(shū)房等。

一側(cè)的全景艙客廳最亮眼，由兩根柱子支撐，三面用玻璃幕墻代替實(shí)景墻，窗外的景色270度進(jìn)入室內(nèi)。

通過(guò)室內(nèi)挑空設(shè)計(jì)，竟然在餐廳南面有一個(gè)11.8平米挑空，可以變成室內(nèi)面積，成為多變空間。

此外，奇數(shù)層還有一個(gè)驚喜，通過(guò)挑高設(shè)計(jì)，北面贈(zèng)送了一個(gè)19平米露臺(tái)。

花姐點(diǎn)評(píng)：

中海玉華玖章，是一個(gè)有突破創(chuàng)新的樓盤(pán)。

它敢于嘗試全景艙客廳，它敢于只設(shè)奇數(shù)層露臺(tái)，它敢于在平層里設(shè)挑空，它敢于利用防火挑檐做入戶(hù)光廳。

為了大送面積，“內(nèi)嵌陽(yáng)+飄窗+露臺(tái)+挑空+花池”五大手法齊上陣。

中海新城起步于石景山，當(dāng)然要在石景山露一手絕活。恰好，趕上了好房子時(shí)代。

由于樓市依然處于低迷狀態(tài)，一些開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)炮制爆款抓眼球，至少比坐以待斃要好。（詳見(jiàn)《地產(chǎn)商正在炮制爆款》）

一切，都是為了活下去。