萬達有了新命題

撰文 | 蘇珊、雨晴

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

萬達商管，又見人事新變動。

據(jù)贏商網(wǎng)獨家獲悉，珠海萬達商管宣布新的管理架構調(diào)整及相關人事任命：

• 公司總部設立運營、財務、人力資源三大體系。

• 任命王志彬先生擔任公司副董事長，負責公司戰(zhàn)略、對外合作、連接董事會與管理層等相關工作。

• 任命許粉女士擔任公司首席運營官（COO），負責運營體系工作。

早前7月，肖廣瑞因個人原因辭去大連新達盟及珠海萬達商管首席執(zhí)行官職務，同時，黃德煒和胡正偉先共同擔任大連新達盟及珠海萬達商管聯(lián)席董事長職務，黃德煒兼任大連新達盟及珠海萬達商管首席執(zhí)行官職務。

官網(wǎng)資料顯示，此前王志彬任集團常務副總裁，許粉是集團副總裁兼北區(qū)公司總裁。

王志彬先生于2007年11月加入本集團。2007年11月至2017年2月，先后擔任萬達商管公司安全質(zhì)量部總經(jīng)理、萬達商管公司副總經(jīng)理、萬達商管公司寧波區(qū)域總經(jīng)理、萬達商管公司副總經(jīng)理兼管理中心總經(jīng)理、萬達商管公司副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理、萬達商管公司常務副總經(jīng)理兼綜合管理中心總經(jīng)理、萬達商管公司常務副總裁及總裁；2021年3月起擔任本集團常務副總裁，并于2021年3月至2024年9月?lián)伪炯瘓F執(zhí)行董事；2011年12月至2021年7月，于大連萬達商管集團先后擔任多個職務，包括總裁助理、高級總裁助理、副總裁、董事兼副總裁及董事兼常務副總裁。

許粉女士于2006年9月加入萬達集團。2006年9月至2007年4月，擔任南寧萬達國際電影城有限公司財務經(jīng)理；2007年4月至2017年6月，擔任萬達商管公司及其下屬區(qū)域公司多個職務，包括南寧萬達廣場商業(yè)管理有限公司財務經(jīng)理、萬達商管公司財務部總經(jīng)理、濟寧太白路萬達廣場有限公司總經(jīng)理、濟南區(qū)域公司區(qū)域總經(jīng)理、萬達商管公司華北運營中心副總經(jīng)理兼綜合管理部總經(jīng)理；2017年6月至2021年7月，擔任大連萬達商管集團資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理，并于同期先后擔任總裁助理、高級總裁助理及首席總裁助理。

從過往履歷可知，王志彬、許粉皆為萬達體系內(nèi)的資深高管，特別是許粉，為中國商業(yè)地產(chǎn)界不多見的女高管。珠海萬達商管的這波人事安排，讓外界在期待之余，亦多了幾分疑惑。

新人事任命后，珠海萬達商管這只“跳舞”的大象還能如何轉(zhuǎn)身？

01

高線謀變，勢在必行

7月人事變動后，大連新達盟及珠海萬達商管首席執(zhí)行官黃德煒在首次講話主要強調(diào)以下內(nèi)容：

“聚焦經(jīng)營本質(zhì)，綱舉目張。既要目標達成，也要消費者滿意。組織架構倒置，最重要是一線，管理者轉(zhuǎn)變理念服務一線，資源向一線聚焦。如果我們眼睛沒有盯在商戶上、沒有盯在消費者身上上，就很難做好。如果一線廣場是最小經(jīng)營單元，資源聚焦到一線，激勵也要傾斜一線。基本上大邏輯是，回歸經(jīng)營本質(zhì)，把經(jīng)營放到第一位。”

變革的第一步，是宣布了各類考核辦法簡化通報。“為減輕一線單位考核壓力、為經(jīng)營減負，釋放更多精力聚焦現(xiàn)場經(jīng)營。經(jīng)總部研究，現(xiàn)擬對集團各類考核辦法進行簡化（先做減法），但本輪暫不涉及年終績效考核和年度經(jīng)營指標的變化?！?/p>

取消的考核大體如下：

據(jù)調(diào)研，珠海萬達商管考核指標主要分為兩類：一類以結(jié)果導向，如全口徑收入、凈租金收益等；一類以過程導向，如招商品牌質(zhì)量、客流等。本輪變革主要是刪減掉大量過程指標，集中考核結(jié)果指標，讓一線因地制宜，找到提升結(jié)果指標的方法。

變革的背后，是珠海萬達商管在以指標為綱的經(jīng)營策略之下，在高線城市面臨著激烈競爭之現(xiàn)實。

規(guī)模第一，但標桿項目真不多

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年7月31日，珠海萬達商管約運營520座在營購物中心，規(guī)模6940萬㎡，在營購物中心數(shù)量及規(guī)模在各線級城市均排名第一，是目前唯一實現(xiàn)各省/直轄市/自治區(qū)全覆蓋的企業(yè)。

在這個超500座商場構筑的商業(yè)圖譜上，萬達廣場經(jīng)歷從1.0到4.0的迭代。盡管第四代萬達受到市場充分關注，但數(shù)量相對較少，且標桿項目不多。

曾經(jīng)，“萬達廣場就是城市中心”的口號深入人心，但隨著各個城市商業(yè)發(fā)展的擴容，一座座”標桿式“的萬達廣場，不得不在激烈市場競爭中褪去光環(huán)。

■武漢菱角湖萬達廣場

曾經(jīng)的漢口新商圈一哥，今拗不過萬象城、天街、夢樂城

武漢，九省通衢，商業(yè)繁華度歷史領先。2005年徐東銷品茂開業(yè)，武漢正式步入購物中心時代。隨后，武漢國際廣場、武漢摩爾城等一大批購物中心涌現(xiàn)，武漢購物中心進入全盛時代。2007年底開業(yè)的光谷世界城、2010年開業(yè)的菱角湖萬達，是外來企業(yè)第一次將城市綜合體的概念引入武漢。

2010年12月18日，武漢菱角湖萬達廣場開業(yè)，總建筑面積約51萬平的城市綜合體，徹底改變了新華西片區(qū)長期缺乏大型商業(yè)配套的局面。它不只帶來購物便利，更成功帶動新華西片區(qū)商業(yè)升級，形成新的核心商圈，提升了區(qū)域商業(yè)能級。更重要的是，從此漢口以國廣商圈、江漢路商圈和唐家墩商圈三分天下。

可隨著時間遷移，武漢商業(yè)發(fā)展一日千里。武漢菱角湖萬達廣場附近先后開出了武漢金橋永旺夢樂城——武漢人眼中最適合遛娃的商場、武漢江宸天街、武漢萬象城，后二者分別是龍湖、華潤在武漢的第一個項目。這三大外來標桿項目，體量大、首店多，客流均在武漢菱角湖萬達廣場之上。

■重慶南坪萬達廣場：

曾在重慶頂流商圈首秀，在城市向北中流失客群

重慶南坪商圈形成于20世紀末南坪片區(qū)城市建設過程中，是全重慶“最老”的五大商圈之一。

2009年，萬達廣場重慶首秀、全國第24個萬達廣場，在重慶南坪商圈開業(yè)時，引入了萬千百貨、萬達院線、大玩家、國美電器等著名連鎖企業(yè)和屈臣氏、重慶小天鵝、星巴克等100多個連鎖品牌。

有萬達坐鎮(zhèn)，南坪商圈人氣一度秒殺解放碑和觀音橋，日均人流量一度高達30萬。“北天街、南萬達、中都會”三大頂流商場，形成勢均力敵之狀。

但這幾年，三大商圈走向截然不同。觀音橋商圈生長擴張，傳統(tǒng)購物中心改造升級，重奢商業(yè)中環(huán)萬象城如火如荼，大有趕超解放碑的架勢。解放碑商圈雖不像觀音橋商圈擴容轟轟烈烈，也在不斷迭代和調(diào)整定位，再加上文旅添彩，熱度不減。

相較之下，南坪商圈明顯落后。去年底經(jīng)營了15年的百聯(lián)南岸上海城購物中心撤場，紅星美凱龍正式停業(yè)。而在此之前，百盛、新世紀百貨南坪商都、盛匯廣場等全都倒下。差距越拉越大，2023年南坪商圈社零總額達到435億的時候，解放碑商圈破千億。

南坪商圈逐漸被邊緣化,一方面是因為近20年重慶一路向北發(fā)展，城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、富人北遷；二是南岸區(qū)本身這幾年也一直沒有找到很好的經(jīng)濟著力點；三是區(qū)域內(nèi)的中高端消費群體也都更傾向于去萬象城、觀音橋、時代天街消費，流失嚴重。

客群流失之下，南坪萬達廣場積極謀變，去年11月改造后重新開業(yè)人氣爆棚，前3天進店人次超過18萬，并且在“胖永輝”的帶動下客流量同比提升了101%。與同一商圈的龍湖“江岸天街”TOD項目——備受矚目的龍湖第100個天街，在“神秘”的圍擋中等待綻放。

產(chǎn)品線單一，招商競爭相當激烈

站在行業(yè)橫向?qū)Ρ龋?strong>萬達的產(chǎn)品線相當單一，近年大熱的非標商業(yè)等新興產(chǎn)品類型，其亦暫無探索。

此外，雖然目前珠海萬達商管在各經(jīng)濟線級管理規(guī)模均排名第一，但若加上未來三年擬開業(yè)項目，其在一線城市的項目數(shù)量將不及華潤萬象生活、萬科印力。

產(chǎn)品線單一、標桿項目不多，這意味著萬達廣場在高線城市面臨的招商競爭相當激烈。優(yōu)質(zhì)品牌（S+A級品牌）占比是一個很好的量化指標，占比越高意味著企業(yè)享有市場、資源和能力的壁壘越強。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，目前頭部商業(yè)地產(chǎn)公司在高線級城市優(yōu)質(zhì)品牌占比中，萬達排在13位。

綜上，不難看出，萬達在高線能城市經(jīng)歷的激烈競爭的縮影?？偨Y(jié)來看，主要是三點：

• 隨著中國城市化進程的迅速推進，原來萬達選址的新興商圈目前已經(jīng)成熟，后來競爭者眾多；

• 高線級城市是中國頭部企業(yè)的必爭之地，產(chǎn)品線不斷升級迭代；

• 華潤、龍湖等企業(yè)深耕高線城市，在產(chǎn)品定位、品牌資源上更有優(yōu)勢。永旺、薈聚、凱德等企業(yè)由于管理半徑原因，只進駐高線城市，各有資源，差異競爭，后來居上。

高線存量項目升級變革，萬達勢在必行。

02

守住下沉市場，穩(wěn)住根基

雖在高線城市難題不小，但看向更廣闊的下沉市場，萬達無疑還是那個最強王者。

2011年至2020年，中國購物中心CR5企業(yè)存量份額保持在15-20%區(qū)間。截至2024底， 中國購物中心規(guī)模CR5約為22%。運營著1個3萬方以上項目的企業(yè)有3077個，但運營≥20個項目的企業(yè)為52個，運營≥50個項目的企業(yè)為8個，比例十分懸殊。

目前，下沉市場規(guī)模TOP5企業(yè)分別為萬達商管、新城控股、愛琴海、茂業(yè)及寶龍商業(yè)。擁有絕對規(guī)模的萬達，招商話語權高，競爭壁壘強。

從入局時間上看，萬達依托先發(fā)優(yōu)勢，搶占下沉市場。

從資產(chǎn)結(jié)構看，下沉市場一直是萬達布局重點。

一方面，今年5月出售的48座萬達廣場中，位于二線以上的項目占比高達75%；另一方面，籌開項目也有跡可循，萬達三線及以下城市的擬開業(yè)購物中心數(shù)量占比為66%，進一步說明下沉市場將成為萬達商管未來的主戰(zhàn)場。

在下沉市場中，得益于先發(fā)優(yōu)勢，萬達廣場往往能夠占據(jù)較好的地理位置，其中位于市級商圈的項目近12%，超70%的項目位于區(qū)域商圈，整體招商話語權明顯高于高線級市場。

由于在下沉市場有明顯的先發(fā)優(yōu)勢、信息壁壘，可以認為，萬達作為下沉市場之王仍然沒有挑戰(zhàn)者。

此外，萬達有非常強的管理能力、中臺能力。雖然是行業(yè)公認的高工作強度，但同時也有震驚行業(yè)的執(zhí)行力，萬達的專業(yè)骨干都是業(yè)務能手。

從經(jīng)營基本盤來看，萬達有足夠的底氣與籌碼。

03

資本新敘事，與萬達新使命

很多人將萬達出售資產(chǎn)、經(jīng)營改革割裂來看，認為是應對債務壓力的措施。實際上，這系列運作代表了太盟對新達盟的定位與規(guī)劃，以及資產(chǎn)管理的思路：

經(jīng)營提升：短期主義與長期主義

過去指標只增不減，新進競品通過前期靈活商務撬商戶，三年后形成對萬達的經(jīng)營氛圍碾壓，必須在經(jīng)營端持續(xù)提升。

一體兩翼：資產(chǎn)增值，加強資產(chǎn)流動性

據(jù)贏商網(wǎng)獨家了解，目前珠海萬達商管負責管理項目之外，太盟另組織了一個投資平臺銀翼投資負責新達盟項目的投融退，最終實現(xiàn)資產(chǎn)增值并退出。

3天前，8月25日，由太盟、高和豐德、騰訊、陽光人壽保險等13家企業(yè)組成的私募基金“蘇州寬遇股權投資基金合伙企業(yè)”正式成立，總出資額為224.29億元。該私募基金（蘇州寬遇）正式設立，意味著48個萬達廣場的大筆交易初步落地。

早前5月20日，國家市場監(jiān)督管理總局反壟斷執(zhí)法二司官網(wǎng)信息顯示，無條件批準太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險直接或通過其各自關聯(lián)方共同設立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司100%股權。

據(jù)報道，交易金額約500億，主要由三部分構成：其中太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集。這是典型的杠桿收購模式。

未來，隨著一體兩翼的戰(zhàn)略逐步實現(xiàn)，IPO、整體出售、私募REITs等，有充分想象空間。在經(jīng)營端提升的同時，將通過復雜的結(jié)構與方式，分類地加強流動性，或?qū)⑹俏磥硇袠I(yè)關注的重點。

而今日珠海萬達商管發(fā)布的管理架構調(diào)整及相關人事任命，意味著新上任者不僅需要完成職位的交接，更必須主導珠海萬達商管在發(fā)展戰(zhàn)略路徑選擇、經(jīng)營理念貫徹與資本市場預期三者之間的復雜權衡與多維平衡。

目前高管團隊仍在萬達內(nèi)部選擇，大概說明，出身萬達業(yè)務一線，深耕體系的領導者，才能真正理解并帶領珠海萬達商管，走進下一個新征程。

企業(yè)在成長、成熟、蛻變的路上，從來都不會一帆風順。行業(yè)始終密切關注并期待著珠海萬達商管——作為全球規(guī)模領先的商業(yè)運營管理者，能夠在挑戰(zhàn)中重新明確戰(zhàn)略方向、穩(wěn)定經(jīng)營基本面，以真正符合市場預期的方式，重返可持續(xù)增長軌道。

and more...

● 半年NOI超百億、零售額1200+億，華潤萬象生活“商業(yè)力”霸屏

● 瑞安房地產(chǎn)，賺錢好難

● “踩剎車”的龍湖，商業(yè)后勁更大了

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~