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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企虧損成為行業(yè)通病，地產(chǎn)經(jīng)理人都被逼到絕路，更慘的是房企營(yíng)銷(xiāo)人，一不小心就要被換掉，這就是如今行業(yè)整體現(xiàn)狀。

最近在跟很多地產(chǎn)人討論，如今一家房企只要還有利潤(rùn)，就已經(jīng)跑贏了90%以上房企，因?yàn)槿缃襁€能賺錢(qián)的房企確實(shí)都已經(jīng)沒(méi)有幾家了。

一家房企不賺錢(qián)，這就意味著房子肯定賣(mài)不動(dòng)，流動(dòng)資金承壓，那么反饋到地產(chǎn)經(jīng)理人身上就非常直接：降職，裁員，降薪三部曲已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

因此，這年頭各家房企想方設(shè)法調(diào)整組織，表面上都是號(hào)稱(chēng)降本增效，加強(qiáng)管控顆粒度，實(shí)際上就是賣(mài)不動(dòng)了，裁點(diǎn)人，讓報(bào)表好看點(diǎn)。

行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整下半場(chǎng)，各家房企投資地盤(pán)迅速收縮，北上廣深成為頭部央企集中火力的四大城市群，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入絕對(duì)白熱化。

北京市場(chǎng)，一個(gè)完全不同于任何城市的行業(yè)重鎮(zhèn)，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)投資重地，更是承擔(dān)起行業(yè)整體調(diào)控底層的一面鏡子。

北京作為首都，聚集了所有中央部委、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和大量國(guó)有企業(yè)總部。這使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅由本地供需決定，更受到國(guó)家宏觀政策和大型機(jī)構(gòu)投資的直接影響。

強(qiáng)大的資源虹吸效應(yīng)： 全國(guó)頂尖的教育、醫(yī)療、文化、科技資源匯聚于此。

為了獲得這些稀缺資源，全國(guó)的高凈值人群和精英家庭產(chǎn)生了強(qiáng)大的購(gòu)房需求，這種需求是其他城市無(wú)法比擬的。

除了常見(jiàn)的居住需求，北京市場(chǎng)還包含了極強(qiáng)的投資保值、教育置業(yè)（學(xué)區(qū)房）、財(cái)富傳承、身份象征等復(fù)合型需求，使得市場(chǎng)邏輯更為復(fù)雜

北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直都是偏向資源導(dǎo)向，就是區(qū)位價(jià)值往往決定了房子的核心底層價(jià)值。

因此，可以看到前年幾年的京城市場(chǎng)，本土資源型房企大展拳腳，首開(kāi)，首創(chuàng)，金融街，遠(yuǎn)洋，中鐵，京投等本土國(guó)央企迎來(lái)歷史性大發(fā)展。

不過(guò)隨著“好房子戰(zhàn)略”導(dǎo)向以來(lái)，北京市場(chǎng)也迎來(lái)了產(chǎn)品為王的新時(shí)代，甭管是誰(shuí)家開(kāi)發(fā)的，產(chǎn)品拉胯，品質(zhì)口碑不行，都難逃滯銷(xiāo)命運(yùn)。

本身操盤(pán)運(yùn)營(yíng)水平就不太高的本土國(guó)企軍團(tuán)，早期也拿了一些外地的高價(jià)地，這一輪都撐的非常辛苦，京城市場(chǎng)迎來(lái)玩家大血拼，多數(shù)知名本土國(guó)企出局。

央企成為了北京市場(chǎng)的絕對(duì)主角，中海地產(chǎn)，保利發(fā)展，華潤(rùn)置地，招商蛇口四大金剛長(zhǎng)驅(qū)直入，每年在北京投資額度高達(dá)百億以上。

特別是中海地產(chǎn)與華潤(rùn)置地，兩位總部都在深圳的超級(jí)央企，這幾年在北京市場(chǎng)都開(kāi)始大力投資，華潤(rùn)置地雖然暫時(shí)落后，但是勢(shì)必也要持續(xù)發(fā)力。

今年上半年，央企戰(zhàn)隊(duì)在北京都迎來(lái)了一次營(yíng)銷(xiāo)一把手的大換血（），大家都把最強(qiáng)陣營(yíng)布局在北京公司。

如今五個(gè)月過(guò)去了，兩大頭部央企的北京營(yíng)銷(xiāo)總都換了，可以看到，北京市場(chǎng)的壓力真的巨大，每次開(kāi)盤(pán)都是硬碰硬的直接較量，殺紅眼是必然的。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：華潤(rùn)置地北京公司營(yíng)銷(xiāo)總又空降了一位老兵，前華潤(rùn)置地山東公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人王皓調(diào)任北京。

就在前一個(gè)月之前，華潤(rùn)置地分管營(yíng)銷(xiāo)副總馬雋被調(diào)走分管其他城市，這似乎是一個(gè)開(kāi)始，華潤(rùn)北京近期一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目師出不利。

今年年初，北京第一場(chǎng)土拍，海淀區(qū)朱房?jī)勺谙噜彽牡貕K同時(shí)開(kāi)拍，地塊標(biāo)價(jià)150億，樓面價(jià)7.6萬(wàn)/平，最終成交價(jià)182億。

其中西地塊由華潤(rùn)置地+招商蛇口+中鐵置業(yè)聯(lián)合體92億拿下，樓面價(jià)近9萬(wàn)，東地塊由建發(fā)拿下，總價(jià)逾90億，樓面價(jià)9.5萬(wàn)。

很顯然建發(fā)與華潤(rùn)置地的正面較量已經(jīng)開(kāi)始，兩個(gè)地塊不管是區(qū)位還是整體調(diào)性都有相同的客群，可以說(shuō)是兩家公司操盤(pán)手的絕對(duì)PK戰(zhàn)場(chǎng)。

兩家房企先后在6月13日與17日開(kāi)盤(pán)，案名分別是：建發(fā)海晏，華潤(rùn)臻澐。華潤(rùn)項(xiàng)目雖然是聯(lián)合操盤(pán)項(xiàng)目，但是營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)是由華潤(rùn)置地北京公司主導(dǎo)。

結(jié)果就是大家看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)了，建發(fā)海晏網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為162套，直接把華潤(rùn)置地打趴了，并且是在建發(fā)海晏價(jià)格高出8000/平的情況下。

其實(shí)這種情況，小編個(gè)人確實(shí)有點(diǎn)驚訝，以華潤(rùn)置地在海淀幾十年的沉淀，建發(fā)作為門(mén)外漢才進(jìn)入北京主流市場(chǎng)很短時(shí)間，這仗輸?shù)奶锴艘稽c(diǎn)。

話(huà)說(shuō)本次開(kāi)盤(pán)失利，已經(jīng)驚動(dòng)了集團(tuán)高層，這確實(shí)是華潤(rùn)在北京最糟糕的一次開(kāi)盤(pán)了，不過(guò)小編也還是佩服建發(fā)的本次營(yíng)銷(xiāo)逆襲。

建發(fā)屬于典型的閩系國(guó)企，大開(kāi)大合一直都是其關(guān)鍵點(diǎn)，本次估計(jì)內(nèi)部已經(jīng)把華潤(rùn)拿捏住了，在硬件配置方面又是卷大門(mén)這招，不過(guò)似乎用的也不錯(cuò)。

但是還是話(huà)說(shuō)回來(lái)，一個(gè)外來(lái)房企想要在北京玩的轉(zhuǎn)，絕對(duì)不是依靠一兩個(gè)項(xiàng)目的得失，華潤(rùn)置地雖然暫時(shí)輸了一局，但是底牌還在，翻盤(pán)也不是沒(méi)有可能。

因此，本次失利后背鍋俠必須要有人了，來(lái)自萬(wàn)科系的姜總被替換，華潤(rùn)嫡系部隊(duì)之一的王皓及時(shí)補(bǔ)位，京城這么重要的崗位，看來(lái)還是用老人比較靠譜。

王皓，86后，2014年加盟華潤(rùn)置地至今，從華東的蘇州，上海等地到東北區(qū)域，曾經(jīng)擔(dān)任華潤(rùn)置地東北區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)助理總經(jīng)理，區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)總經(jīng)理。

在2024年區(qū)域合并之后，王皓調(diào)任華潤(rùn)置地山東公司營(yíng)銷(xiāo)總，繼續(xù)在華北區(qū)域擔(dān)任重要崗位。

東北區(qū)域在華潤(rùn)置地版圖一直都是較為特殊的存在，整體頭部房企在東北布局來(lái)看，華潤(rùn)置地不管是口碑還是規(guī)模都是拔尖，并且在東北市場(chǎng)占有率一直靠前。

東北區(qū)域仍然還是華潤(rùn)置地版圖比較重要的區(qū)域之一，合并到華北區(qū)域應(yīng)該還是基于整體組織調(diào)整的策略，東北區(qū)域早期產(chǎn)品品質(zhì)都在置地體系內(nèi)是靠前的。

王總作為華潤(rùn)置地南北征戰(zhàn)多年的老將，這次臨危受命接手北京營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人崗位，可謂是領(lǐng)導(dǎo)給予了足夠的發(fā)展空間。

華潤(rùn)置地未來(lái)在北京的土地儲(chǔ)備與發(fā)展前景來(lái)看，無(wú)疑是500億體量的超級(jí)城市公司，只要本次能頂住壓力，打一次翻身仗，其職業(yè)發(fā)展未來(lái)可期。

其實(shí)作為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)職業(yè)經(jīng)理人，永遠(yuǎn)都是跟著項(xiàng)目走，只有業(yè)績(jī)才能證明自己的價(jià)值，在如今的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，誰(shuí)都無(wú)法保證能一直贏。

今天就聊到這里，大家對(duì)京城地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人有何分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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