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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

前段時間，綠景中國官宣暴雷，實在是撐不住了，旗下耗資百億布局的超級舊改大盤遭遇市場突襲，盡管項目看起來銷售持續(xù)，但是早期投入太大，如今資金鏈已經(jīng)無法周轉(zhuǎn)了。

2025年3月24日，綠景中國官宣，2024年虧損54億元，境外負債4.585億美元無力償還。從“舊改之王”，到現(xiàn)在債務(wù)爆雷，綠景究竟經(jīng)歷了什么？

綠景中國的命運轉(zhuǎn)折，與其押注的深圳白石洲舊改項目密不可分。這個號稱“全國最大城市更新項目”的巨無霸，規(guī)劃總建面358萬平方米，預(yù)估貨值超千億元。

從2005年立項開始進場，如今已經(jīng)過去20年，這個至今深圳核心區(qū)域最大的舊改項目，命運早已物是人非，前期投資過大，市場下行之后，達不到預(yù)期。

整體去年到今年銷售情況來看，也未達到之前預(yù)期，盡管回款超百億，但是大部分資金都在監(jiān)管賬戶，但是綠景早期的負債壓力過大，暴雷也是無奈之舉。

今年8月，綠景中國財務(wù)狀況持續(xù)惡化，半年報顯示，綠景中國實現(xiàn)收益10.4億元，較去年同期有所下降；毛利為3.76億元；除稅前虧損為21.75億元；

期內(nèi)虧損為20.3億元；股東應(yīng)占每股基本及攤薄虧損均為29.98分，與去年同期持平。銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅為3.42億元，現(xiàn)金流有點可憐。

其實在早幾年，綠城中國作為專注深圳舊改市場的上市房企，雖然規(guī)模不大，但是其在福田，南山等核心區(qū)域布局的舊改項目還是頗有含金量，公司口碑一直不錯。

但是這場市場下行風(fēng)暴如今仍在持續(xù)，這是任何行業(yè)內(nèi)人士也預(yù)估不到的情況，這場20年時間的舊改大豪賭，如今看來必定是失敗的。

綠景白石洲璟庭自2023年9月開盤以來，綠景中國的銷售情況并不樂觀。截至目前，整體去化率僅為27%，且進展緩慢。

具體而言，公司推出的1257套住宅房源中，僅748套成功備案，實際去化率在入市近一年半的時間里僅為59%，遠未達到項目宣傳時的火熱程度。

同樣的核心區(qū)域，與早期華潤置地操盤的大沖超級舊改的命運完全不同，或許這就是民企做舊改與央企的區(qū)別吧。

白石洲在2014年才納入深圳的城市更新，2018年獲得批復(fù)。拆遷過程中，綠景不僅要付拆遷款和過渡租金，項目開展也要跟村民協(xié)商，這都會加重財政負擔(dān)。

終于到2022年，扛不住，萬科23億入股綠景白石洲舊改，萬科這一時期在深圳也快斷糧了，本次入股估計也是想分一杯羹，想著未來有沒有可能還有操盤機會。

22億真金白銀扎下去，但是后續(xù)幾年市場堪憂，萬科似乎也沒有等到操盤的機會，深圳土地實在是稀缺，確實如今也只有壓住舊改了。

不過萬科這筆生意也倒沒虧錢，當(dāng)時簽約的是保底協(xié)議，萬科可選擇退出，并由綠景中國回購股權(quán)，且回購代價至少為12%的年回報率。

就在很多買了綠景白石洲的業(yè)主準(zhǔn)備大鬧天宮的時期，今年綠景暴雷之后就有傳出不少聲音，要么國企入股，要么賣給其他財團，這項目仍然還是要繼續(xù)。

作為一個位居深圳核心板塊的超級巨無霸綜合體項目，上頭是不太可能讓其爛尾的，這也太影響深圳整體城市形象了。

就在近期集團，江湖傳聞，中信集團百億入股綠景中國，中信集團作為超級財團央企之一，資金肯定沒問題，最核心的是旗下嫡系平臺的中信城開。

中信城開已經(jīng)在深圳打造了多個脫困項目，其與佳兆業(yè)牽頭合作的深圳灣超級豪宅預(yù)計在今年也將入市，其在深圳市場已經(jīng)擁有一個完整編制的開發(fā)運營團隊。

因此，由中信集團旗下中信城開牽頭綠景白石洲后面的項目開發(fā)，是最合適的選擇。

據(jù)內(nèi)部消息，本次合作談判已經(jīng)有兩個月時間，最終結(jié)果應(yīng)該在近期會對外官宣，其實基本上談的七七八八了。

中信城開在深圳的多個項目中，如深圳灣、中信金融中心、凱旋君庭、紅樹灣等，均展現(xiàn)了其深厚的開發(fā)實力。

值得一提的是，深圳灣、紅樹灣、金沙灣等多個項目，曾由佳兆業(yè)開發(fā)，后轉(zhuǎn)由中信城開接手，中信系的地產(chǎn)底牌在深圳也開始快速發(fā)展壯大。

如今從整體深圳市場來看，純住宅用地是極度稀缺的，每年公開市場的土地幾乎都是幾家央企爭搶，其他開發(fā)商只能在舊改賽道奔跑。

但是如今的市場還是那句話，投入與產(chǎn)出都不太可能有一個明確的兌現(xiàn)，特別是舊改項目，周期太長，資金的風(fēng)險仍然很大。

不過值得注意的是，城市更新似乎上頭已經(jīng)正式重提進度了。這次中央政治局會議，關(guān)于房地產(chǎn)，算是把話挑明了。

城市更新，成了主角，存量盤活成為未來很多城市的開發(fā)運營主體。

在總體要求方面，《意見》明確了城市更新的指導(dǎo)思想、工作原則和主要目標(biāo)，提出到2030年，城市更新行動實施取得重要進展。

深圳作為已經(jīng)完全進入存量的核心大城市之一，城市更新就是未來10-20年城市建設(shè)的核心戰(zhàn)略，這波紅利如今看來，仍然還是值得期待。

“向存量要空間”不是選擇題，而是必答題。這種資源約束決定了城市更新將是未來土地供應(yīng)的絕對主力，其價值基礎(chǔ)無比堅實。

深圳的城市更新已經(jīng)進入 “深水區(qū)”和 “精細化”運營時代。早期空手套白狼的操盤思路已經(jīng)是過去式。

它的紅利不再僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的暴利，而是整個城市功能重塑、產(chǎn)業(yè)升級、民生改善所帶來的系統(tǒng)性、長期性價值紅利。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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