開這個號大半年了，隨著關(guān)注數(shù)逐漸增加評論區(qū)也逐漸熱鬧了起來，繼上次解釋了經(jīng)濟學(xué)預(yù)測的意義和人口對房地產(chǎn)的實際影響后，這次繼續(xù)針對評論區(qū)提出較多的問題進行解釋，這次選的是看的眼睛都起繭子的租售比和房價收入比問題。之前熱點問題的解釋是附在研報上，而本次開始會以單獨文章的形式進行，這樣可以保證篇幅長度從而解釋的盡量清楚些。

其實這兩個問題我在之前的文章里已經(jīng)零散的解釋過很多次，但每次都還是會收到關(guān)于這兩個問題的留言，這類留言毫無意外的都有同一個特點，就是沒有看過文章，僅憑一個標(biāo)題或者看一個結(jié)論就直接上來給你來一句房價收入比和租售比不合理，所以還沒跌到位。事實上這種說法相當(dāng)單線程且缺乏經(jīng)濟學(xué)常識，即使是一個沒有接觸過經(jīng)濟學(xué)的人，只要具備正常的邏輯能力就很容易意識到僅憑房價收入比和租售比根本無法對房產(chǎn)進行合理估值。

就比如我可以隨便拋出一個問題來證明我的說法，既然你們認(rèn)為只需要看房價收入比和租售比就可以判斷房價是否合理，那為什么從1998年房改開始到2021年房價可以長期上漲呢？以你們的標(biāo)準(zhǔn)來看，這23年里的房價收入比和租售比一直都很不合理，那為什么房價沒有因此跌下來而是漲了23年？所以即使你不懂經(jīng)濟學(xué)，僅憑邏輯推理也應(yīng)該知道只看房價收入比和租售比根本不能判斷房價是否合理，相反這種思維會把你甩下車，現(xiàn)在大多數(shù)因為眼紅而唱跌的人就是當(dāng)年被甩下車的。那么接下來我們詳細(xì)分析下為什么光看這兩個指標(biāo)無法對房產(chǎn)進行合理估值。

房價收入比

房價收入比指標(biāo)的公式是“房價收入比=住房總價÷家庭年總收入”，從這個公式我們可以清楚的看出房價收入比取決于兩個因素，即住房總價（分子）和家庭年總收入（分母），住房總價這個分子很容易理解，而這里最容易讓人陷入誤區(qū)的是家庭年總收入這個分母。

我們先靜態(tài)的看這個公式，這里需要問大家一個問題，房子是哪個階層在買？很明顯的，即使房價跌到今天這個地步，買房的依然是中產(chǎn)及以上階層（有些城市目前是中低收入家庭趁房價深跌而買低總價剛需房），所以上面公式里的家庭年總收入這個分母其實并不是很多人理解的城市人均收入，而是城市中產(chǎn)及以上階層的人均收入。這很容易理解，一個商品的價格只取決于它目標(biāo)客戶的購買力，和買不起的人的收入是沒關(guān)系的。這里可能有很多人躍躍欲試的要問，那老百姓的居住權(quán)怎么保證？那你首先要明白居住權(quán)和商品房產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，人人都有居住權(quán)不代表人人都有商品房產(chǎn)權(quán)，目前正在鋪開的公租房不就是對居民居住權(quán)的保障？有錢誰不想住大別野呢？但現(xiàn)實就是只有頭部人群可以住大別野。

在明確了以上兩點以后，修正后的房價收入比公式就出來了：房價收入比=住房總價÷中產(chǎn)及以上群體的家庭年總收入，有興趣的可以去本地統(tǒng)計局看看收入統(tǒng)計明細(xì)，一般城市都有列出五個檔位各占20%的收入情況，比如頭部收入人群（頭部20%）、中高收入人群（中高20%）等。城市的本地房價基本和頭部和中高收入人群的收入相關(guān)，這里還需要注意的是這些收入都是統(tǒng)計入表的收入，而實際上還有很多收入并不入表（特別是頭部人群），所以統(tǒng)計局的收入統(tǒng)計普遍是低估的。

經(jīng)過以上分析我們可以得出清晰的結(jié)論，正確的房價收入比公式里的分母（中產(chǎn)及以上群體的平均收入）比簡單按照全體人均收入統(tǒng)計出來的要大得多，分子不變分母變大則房價收入比自然就變得合理甚至低估了。

我們再來動態(tài)的看房價收入比這個公式，上面公式里分子和分母本身也是有相關(guān)性的。也就是說住房總價的下跌也會引起家庭年總收入的下降，因為房價下跌拖累了經(jīng)濟，社會總需求收縮自然就業(yè)困難收入降低，這不就是我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷的？所以房價下跌可以讓老百姓買得起房的說法十分無知，因為房價下跌導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)同樣會讓大家的收入下跌，而收入下跌的幅度會大于房價下跌的幅度，別說買房就是過日子都越來越困難。

租售比

租售比指標(biāo)的公式是“租售比=月租金÷住房總價”，從這個公式我們可以清楚的看出租售比取決于兩個因素，即月租金（分子）和住房總價（分母），這次我們先說說分子月租金。炒股的應(yīng)該都知道一個道理，就是為什么會有一些股票可以長期保持高市盈率？原因很簡單，就是預(yù)期這只股票未來的年盈利能力增速很高，所以它現(xiàn)在的市盈率就能一直保持在很高的位置，那按照單線程的說法是不是又不合理了呢？在他們眼里是不是所有股票都要和銀行股一個市盈率？那么租售比不就和市盈率一個道理，月租金就相當(dāng)于股票的年盈利能力，正是因為看好高線城市未來的發(fā)展，預(yù)期未來的租金可以快速增長，所以房價先行漲了上去。這就是為什么房價能在所謂不合理的房價收入比基礎(chǔ)上長期上漲達(dá)23年之久的主要原因之一。當(dāng)然這也是我一直對有投資購房需求的粉絲嘮叨選城市重要性的原因，未來城市的發(fā)展好壞完全可以決定本地的租金和房價。

再來看看分母住房總價，因為我國的房產(chǎn)綁定了學(xué)區(qū)等公共資源，你買來給子女念書的學(xué)區(qū)房租掉可能租金很低但學(xué)位價值很高，而住房總價里包含的學(xué)位價值不能體現(xiàn)在租金上，這也造成了分母住房總價變大導(dǎo)致的租售比變小，但顯然這種情況下的租售比變小不能說明房價不合理。

再加上租售比只能衡量用于出租的房產(chǎn)的價值，而我國用來出租的房子大多是比較破的，價值相對于自住房來說本身就低很多，再加上出租率遠(yuǎn)低于歐美，所以租售比這個指標(biāo)在中國本身就水土不服度。

同樣的再動態(tài)的看租售比這個公式，分子和分母也是有相關(guān)性的，住房總價下跌也會引起租金下跌，因為因為房價下跌拖累了經(jīng)濟，社會總需求收縮自然就業(yè)困難收入降低，那么租金當(dāng)然也會跌了。所以你會發(fā)現(xiàn)房價跌了這么多租售比卻變化不大，原因就是相關(guān)性導(dǎo)致分子分母同步下跌。

說了這么多可能大家有點看暈了，但沒辦法經(jīng)濟學(xué)有時候就是會讓人頭暈，因為你必須用動態(tài)的眼光去綜合看待問題，只看一兩個靜態(tài)指標(biāo)簡單是簡單，藍(lán)鵝卻一點卵用都沒有，還會讓你錯過機會成為怨婦。最重要的，你想要在這個市場里撈錢就必須要學(xué)會不帶感情的客觀分析，而大多數(shù)買了就唱多，買不起眼紅別人就唱跌的行為毫無意義，市場并不會因為你的唱多就漲起來，也不會因為你眼紅唱跌就跌下去。

另外還有很多人問我是不是凱恩斯學(xué)派的，因為我的分析中政策的權(quán)重放的比較大，藍(lán)鵝事實上并不是。因為我是搞投資的，搞投資的人一般都很現(xiàn)實，因為我國的經(jīng)濟運行更接近凱恩斯，那我自然也是以凱恩斯那套思路為主去分析。而且所謂學(xué)派一般都是層次比較高的學(xué)者才有資格去研究的東西，我區(qū)區(qū)一個碩士也僅對各個學(xué)派之間的爭論焦點有所了解，要說參與爭論一來我層次太低了，二來我也沒興趣，我的興趣只在投資上，哪個理論符合現(xiàn)實情況我就用哪個。

最重要的是，我寫的分析都屬于最簡單的基礎(chǔ)經(jīng)濟學(xué)分析，絕大多數(shù)是沒什么爭論的，有學(xué)派爭論的東西我不會寫出來，畢竟我這里是搞投資實操而不是搞學(xué)術(shù)。最后回答那些問我傾向于哪一派，其實我內(nèi)心更傾向于奧派（即自由經(jīng)濟），其實做投資的大多傾向于奧派，理由很簡單，因為對投資來說對資本流動的管制肯定是越少越好。