你覺(jué)得房?jī)r(jià)跌到底了嗎？2026年房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌、反彈，還是保持不變？今天我們就繼續(xù)水塔村的故事。

202X年的水塔村，已經(jīng)度過(guò)了地產(chǎn)泡沫破裂的初期，大多數(shù)水塔村的房子價(jià)格開始快速下跌。為了維持水塔村的穩(wěn)定，水塔村的管理層終于出面，發(fā)布了一系列的救市政策。但這些救市政策，并未真正控制住房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。

這個(gè)時(shí)候，就有水塔村村民感到疑惑：水塔村到底是希望房?jī)r(jià)上漲，還是房?jī)r(jià)下跌？聰明的水塔村村民其實(shí)早就有了答案。因?yàn)樵谒宓母舯?，住著腳盆雞村。30年前，腳盆雞村也經(jīng)歷過(guò)類似的危機(jī)，但腳盆雞村卻并未出手制止，而是放任房?jī)r(jià)下跌。結(jié)果就是大量村民因此破產(chǎn)返貧，開啟了動(dòng)蕩且停滯的30年。

對(duì)此，水塔村心里十分清楚：如果完全不管，那么就會(huì)出現(xiàn)類似腳盆雞村的情況。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，水塔村的居民A首付300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)，用總計(jì)1000萬(wàn)購(gòu)入一套中心地段的房子。一旦任由房?jī)r(jià)下跌到一定的閾值，就會(huì)出現(xiàn)斷供現(xiàn)象。

就比如4~5年后，房?jī)r(jià)下跌到500萬(wàn)，而剩余貸款還有600萬(wàn)，居民A就有很大概率會(huì)選擇斷供，直接讓銀行代替自己處理房子。銀行可能會(huì)通過(guò)法拍的形式，將房子掛牌出售。如果這種情況只是少量個(gè)例，基本不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大的影響。

可問(wèn)題就在于，居民A不是個(gè)例，而是海量樣本。如此一來(lái)，市面上就會(huì)出現(xiàn)大量斷供的法拍房，這些房子會(huì)進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致剩余貸款600萬(wàn)的房子，最終拍賣價(jià)只有300萬(wàn)甚至更低。這種情況一旦增多，銀行的壞賬就會(huì)不斷累積，最多兩三年，銀行也無(wú)法處理這些壞賬，俗稱爆雷。

與銀行有深度業(yè)務(wù)往來(lái)的金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)槌袚?dān)了對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)隨之倒閉，進(jìn)而引發(fā)一場(chǎng)無(wú)法控制的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也就是所謂的硬著陸。所以水塔村為了避免這種情況，自然就出臺(tái)了一系列的救市政策。

然后我們回到開頭的問(wèn)題：為什么這些政策并未真正控制住房?jī)r(jià)下跌？答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，水塔村希望房?jī)r(jià)給人感覺(jué)會(huì)上漲，但實(shí)際在緩慢下跌。

可能大家會(huì)覺(jué)得這不就是自相矛盾嗎？哪有一邊上漲、一邊下跌的市場(chǎng)？我舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子大家就懂了：如果居民A在房?jī)r(jià)下跌10%~20%的時(shí)候就開始拋售房子，而接手的居民B在房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌后，也和居民A做出了同樣的拋售動(dòng)作，這種情況一直延續(xù)到居民C、居民D……

那么銀行的壞賬，是不是在出現(xiàn)之前就已經(jīng)被市場(chǎng)平均分?jǐn)偭?？而虧損的居民，也從一個(gè)人變成了4個(gè)、5個(gè)甚至6個(gè)人。風(fēng)險(xiǎn)在擴(kuò)大到最大化之前被提前稀釋，雖然大家都承受了一波不小的損失，但還不至于徹底破產(chǎn)。這個(gè)，就是軟著陸。

說(shuō)得很清楚了，那么具體應(yīng)該怎么做呢？其實(shí)流程并不困難，只要水塔村將大的救市政策，拆解成一個(gè)又一個(gè)小的刺激政策就行。

比如在一開始房?jī)r(jià)下跌太快的時(shí)候，就先解除限購(gòu)、放寬貸款審批難度，這樣房?jī)r(jià)的下跌速度就會(huì)被暫時(shí)控制。等到幾個(gè)月后，房?jī)r(jià)下跌又開始出現(xiàn)苗頭，就進(jìn)一步擴(kuò)大解除限購(gòu)的城市范圍，繼續(xù)下調(diào)貸款門檻，然后再下調(diào)貸款利息。

這樣一來(lái)，市場(chǎng)當(dāng)中就會(huì)出現(xiàn)一波所謂的利好。不管你信不信，反正總會(huì)有人相信。原本手上有現(xiàn)金的人，可能會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌不少了，再加上利好消息頻出，自己是時(shí)候進(jìn)場(chǎng)買房了。于是，市場(chǎng)就有了接盤的托舉力量。

但有人會(huì)問(wèn)，這樣來(lái)回折騰，不是遲早把手上的牌都打完了嗎？到時(shí)候還是止不住房?jī)r(jià)下跌，該怎么辦？這個(gè)就是操作層面的事情了。只要利好政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)足夠精準(zhǔn)，或者說(shuō)錯(cuò)得不離譜，以目前水塔村如此之大的市場(chǎng)體量，一些地方即便止不住下跌，也有辦法強(qiáng)行控制房?jī)r(jià)走勢(shì)。

并且，持續(xù)的政策利好會(huì)給一些猶豫不決的群體帶來(lái)盼頭。水塔村不可能控制每一個(gè)人的想法，但水塔村也不需要控制每一個(gè)人的想法，只需要讓所有人都有自己的想法就行。因?yàn)橛腥丝礉q，自然就有人看跌，也會(huì)有人選擇觀望。

水塔村最擔(dān)心的，就是所有人一致看跌或者所有人一致看漲的情況出現(xiàn)。所有人看跌，會(huì)觸發(fā)硬著陸，引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；所有人看漲，那就會(huì)回到從前的老路，繼續(xù)吹大地產(chǎn)泡沫，一直到泡沫徹底破裂，引發(fā)更大的危機(jī)。

實(shí)際上，水塔村的前幾輪調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了效果。在調(diào)控剛開始的時(shí)候，是三四線城市的房?jī)r(jià)開始快速下跌，而后才是一線城市周邊區(qū)域，一線城市中心和超一線城市的房?jī)r(jià)下跌時(shí)間被成功錯(cuò)開，風(fēng)險(xiǎn)的傳遞路徑自然也被分散。

到這里，可能就會(huì)有人問(wèn)第二個(gè)問(wèn)題：如何判斷房?jī)r(jià)是否跌到底了？什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)開始真正的回調(diào)？我這里總結(jié)了三個(gè)判斷指標(biāo)和一個(gè)關(guān)鍵性政策，我一個(gè)個(gè)給你們解析。

第一個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比。指的是一個(gè)家庭不吃不喝，把所有收入都用來(lái)買房，需要多少年才能全款買下一套普通住房。我們就按照一家三口、人均33平、總計(jì)約100平的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。

例如每平米房?jī)r(jià)1萬(wàn)元，100平的房子總價(jià)就是100萬(wàn)。如果這個(gè)家庭的年收入是16萬(wàn)，那么100萬(wàn)除以16萬(wàn)等于6.25，這個(gè)家庭的房?jī)r(jià)收入比就是6.25。按照世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居署給出的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間大概在3~6年。

那么現(xiàn)在中國(guó)不同城市的房?jī)r(jià)收入比是多少呢？首先就是比較知名的超一線城市北上廣深：

? 北京核心地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比約為30+，普通地段約為12~13；

? 上海核心區(qū)域22+，普通地段12+；

? 廣州核心區(qū)域8+，普通地段6.5+；

? 深圳核心區(qū)域35+，普通地段12~15。

其次是比較知名的新一線城市，以成都、杭州、南京、武漢為例：

? 成都核心區(qū)6+，普通地段4~5；

? 杭州核心區(qū)6+，普通地段4~6；

? 南京核心區(qū)22+，普通地段14~16；

? 武漢核心區(qū)13+，普通地段4.4。

而在此之下的二三線城市，核心區(qū)的房?jī)r(jià)收入比通常都在5~10這個(gè)區(qū)間，非核心區(qū)域和縣城的房?jī)r(jià)收入比，基本上也和二三線城市的普通地段靠齊。

當(dāng)然，以上的數(shù)據(jù)都是浮動(dòng)的，可能到了2026年就又會(huì)出現(xiàn)不同的變化?？傮w來(lái)看，目前大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比，已經(jīng)從巔峰時(shí)期的大幾十，下跌到10出頭，甚至是個(gè)位數(shù)。

有人會(huì)問(wèn)，如果房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)很低了，那是不是就可以買房了？我想說(shuō)，不是的。這只是其中的一個(gè)指標(biāo)，一些城市的房?jī)r(jià)收入比雖然很低，但未來(lái)還有可能繼續(xù)走低。所以，還需要看剩下的第二個(gè)指標(biāo)。

第二個(gè)指標(biāo)：房屋租售比。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你買了一套房子，這套房子大概要出租多少年才能回本。比如你買了一套100萬(wàn)的房子，這套房子的月租金能達(dá)到2000元，那么大概需要出租500個(gè)月才能回本，也就是41.5年。

而國(guó)際通用的合理標(biāo)準(zhǔn)，大概是200~300個(gè)月，也就是17~25年。如果租售比超過(guò)這個(gè)區(qū)間，就存在輕微泡沫，大概在25~33年這個(gè)范圍；一旦超過(guò)33年，那就存在明顯的泡沫問(wèn)題；超過(guò)50年，那就懂的都懂了。

而現(xiàn)在，幾乎所有超一線城市的租售比都在50年左右，一線城市在40年以上，新一線城市在35年以上，二三線城市及縣城也在25~30年之間?？梢钥吹贸?，雖然二三線城市及縣城有部分區(qū)域的租售比已經(jīng)回調(diào)到正常水平，但大多數(shù)區(qū)域?qū)嶋H上還是高于25年的合理區(qū)間。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)收入比和房屋租售比，本質(zhì)上還是比較宏觀的通用指標(biāo)，具體到某一個(gè)城市、某一個(gè)小區(qū)，會(huì)有著極大的差異。所以，我們還需要看最后一個(gè)比較符合我們國(guó)情的指標(biāo)。

第三個(gè)指標(biāo)：小區(qū)掛牌率。大家要清楚一個(gè)核心原理：最終決定房?jī)r(jià)高低的因素，還是在于有沒(méi)有人愿意購(gòu)買你的房子，以及愿意以什么樣的價(jià)格購(gòu)買，也就是市場(chǎng)上的真實(shí)需求有多大。

我上面提到過(guò)，因?yàn)槌掷m(xù)的小政策刺激，市場(chǎng)上的確存在一些剛需人群，多多少少還是有人會(huì)購(gòu)入房產(chǎn)?？蓡?wèn)題就在于，現(xiàn)在想要賣房的人實(shí)在太多了，這個(gè)“多”就直接體現(xiàn)在小區(qū)掛牌率的居高不下。

比如你的小區(qū)一共有1000套房子，其中有100套都顯示在售，這個(gè)小區(qū)的掛牌率就是10%。而有意向并且最終會(huì)購(gòu)買這個(gè)小區(qū)房子的人，可能一年就只有10個(gè)。這就意味著，除非你的房?jī)r(jià)能降到100套在售房源當(dāng)中的前10%，也就是最便宜的10套，否則在比你報(bào)價(jià)更便宜的房子出售之前，你的房子大概率是賣不掉的。

目前，小區(qū)掛牌率的合理區(qū)間大概在3%，也就是1000戶的小區(qū)，在售房源在30套以內(nèi)。這種情況下，只要你的報(bào)價(jià)比較正常，房子在兩年內(nèi)可能就賣掉了；如果愿意適當(dāng)降價(jià)，一年內(nèi)也能成功出售。

至于你所在小區(qū)的具體掛牌率，這個(gè)就需要你們自己去實(shí)際觀察了?？偠灾?，如果你發(fā)現(xiàn)你們小區(qū)一年內(nèi)成功出售的房子數(shù)量，不到掛牌數(shù)量的一半，甚至不足1/3，那么房?jī)r(jià)上漲的可能性就非常低了，因?yàn)楦揪蜎](méi)有足夠的接盤者。

所以，什么情況下房?jī)r(jià)會(huì)徹底跌到底部，然后才開始真正的回調(diào)？這個(gè)就要看最終的決定性政策——也就是那個(gè)“薛定諤的房產(chǎn)稅”。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的出臺(tái)，會(huì)一次性出清市場(chǎng)最后一波潛在的拋壓，能徹底打破當(dāng)前的市場(chǎng)僵局，實(shí)現(xiàn)“利空出盡，底部形成”。房產(chǎn)稅的每個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)直擊樓市泡沫的核心痛點(diǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)讓大家“捂盤惜售”的幻想徹底破滅。

特別是手里有多套房產(chǎn)的人，會(huì)從幾乎零成本持有，變成只要房子租不出去，就要承擔(dān)高額的持有成本。到時(shí)候，房主們要么降價(jià)出租以保本，要么就是虧損出售以止血。

當(dāng)然，我既然說(shuō)了這是“薛定諤的房產(chǎn)稅”，那就代表著這個(gè)最終大招，是有著極大副作用的，不太可能被隨便推動(dòng)落地。

視頻說(shuō)到這里啊，我覺(jué)得就算你對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并不了解，但對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌，多多少少應(yīng)該也會(huì)有自己的一點(diǎn)判斷和理解了。還是那句話，買房和結(jié)婚盡量不要捆綁在一起，只有你把買房當(dāng)做一種價(jià)值投資，才能在未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)暴當(dāng)中保存自身實(shí)力。