作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

只要成交沒(méi)被冰封，流動(dòng)性就仍在。

修復(fù)性回暖

或許，市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有想象得那么糟糕了。

當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)為，過(guò)去的一年政策對(duì)樓市刺激效果遠(yuǎn)不及預(yù)期的時(shí)候，事實(shí)上成交量整體正在階段性企穩(wěn)。

這是很多人意識(shí)不到，也不太理解的。

以廣深佛莞四個(gè)城市為例，可以看到四個(gè)城市的成交量都有所向好，企穩(wěn)明顯。

相比2022年的整體成交量低谷，其中三個(gè)城市都是近4年的成交新高。這說(shuō)明全國(guó)最活躍的城市和區(qū)域，走出2022年的低谷后都迎來(lái)了新的修復(fù)。

深圳對(duì)調(diào)控的敏感度是這四個(gè)城市里最高的，“政策松一點(diǎn)就暖，政策緊一點(diǎn)就冷”。

2022年二手住宅成交量才2萬(wàn)套出頭，幾乎是2015年的零頭，也是近10年來(lái)成交量最冷的一年了，但2025年回到56217套，相比2024年增加約3.18%，創(chuàng)近五年同期新高，算是慢慢回血。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)

廣州的成交量定力更明顯。把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，2015年成交量是近10年最低的一年，然后是2022年，但2025年二手住宅的成交套數(shù)已經(jīng)站回到10萬(wàn)出頭，環(huán)比2024年增加了約6.39%。

最核心的原因大概是廣州是全面曲線限購(gòu)最快，松綁力度最大的一線城市，并且本地的剛需、改善需求扎實(shí)，不管政策怎么調(diào)，“自住買房”的基本盤一直在，加上價(jià)格也是全國(guó)一線城市當(dāng)中最友好的，成交量也就一直比較抗波動(dòng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣、廣州房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

東莞完全是深圳市場(chǎng)的“小跟班”，2015到2017年深圳市場(chǎng)熱，東莞靠著深圳外溢客，2016年二手成交也沖到6萬(wàn)多套。

但深圳政策收緊，市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期，東莞也就跟著冷凍，2022年二手住宅的成交量跌到不到2萬(wàn)套，但是現(xiàn)在2025年也回到了3萬(wàn)套以上，是近8年以來(lái)的新高了。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞住建局、東莞合富

佛山在四個(gè)城市中相對(duì)低調(diào)，節(jié)奏緊跟廣州。2022年二手房市場(chǎng)最冷，只維持在約4.44萬(wàn)套的成交量，但這之后，都回到5萬(wàn)套以上，2025年二手住宅成交量未創(chuàng)新高，但也靠本地剛需+廣州臨廣片區(qū)的外溢穩(wěn)住在54849套。

數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局

可以看到這四個(gè)城市都走過(guò)2022年成交量的最低谷。

而這四個(gè)城市的市場(chǎng)也最活躍，也最具代表性。

既包含了廣深兩個(gè)一線城市，也包含莞佛兩個(gè)全國(guó)前20的“萬(wàn)億俱樂(lè)部”城市，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)體量，還是城市的集中度也是最高的，經(jīng)濟(jì)總量長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。

這些地方資金嗅覺(jué)最活躍，也最集中，在任何領(lǐng)域的市場(chǎng)中都具備風(fēng)向標(biāo)的意義。

另一方面，廣深是很多時(shí)候也是我們房地產(chǎn)政策創(chuàng)新的試驗(yàn)田，從限購(gòu)限貸到人才購(gòu)房、跨境置業(yè)等政策，都對(duì)全國(guó)樓市具備示范效應(yīng)。

這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模就足夠龐大，廣深佛莞四個(gè)城市的二手住宅年成交量就超過(guò)20萬(wàn)套，2022年二手住宅年成交量最少的一年也有15萬(wàn)套。

交易量占比高，是樓市的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，市場(chǎng)情緒反映更直接，是樓市的“溫度計(jì)”

這些城市的成交量走出陰霾，也就意味著全國(guó)的市場(chǎng)也大概率如此。

以價(jià)換量結(jié)果

這樣的結(jié)果，除了建立在政策托底之上，依舊離不開(kāi)價(jià)格的探底。

無(wú)法否認(rèn)，現(xiàn)階段的價(jià)格仍在波動(dòng)。

比如深圳，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2025年1月深圳二手住宅整體成交均價(jià)還能維持在約6.3萬(wàn)/平，到了12月深圳二手住宅整體成交均價(jià)回到約5.75萬(wàn)/平，整體調(diào)整幅度約8.7%。

根據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，廣州的典型小區(qū)龍湖首開(kāi)天宸原著，位于天河區(qū)黃村，2024年12月165.37平米的4室2廳成交總價(jià)約830萬(wàn)，折合單價(jià)約5.09萬(wàn)/平，2025年11月同戶型成交總價(jià)只剩599萬(wàn)，折合單價(jià)約3.62萬(wàn)/平，調(diào)整幅度約28.88%。

位于天河區(qū)珠江新城中的典型小區(qū)嘉裕公館，2024年11月155.37平米三室兩廳成交總價(jià)約2538萬(wàn)，折合單價(jià)約16.34萬(wàn)/平，到了2025年12月同戶型154.41平三室兩廳成交總價(jià)只有1720萬(wàn)，折合單價(jià)約11.14萬(wàn)/平，調(diào)整幅度約31.8%。

東莞的市場(chǎng)，根據(jù)東莞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2024年12月二手住宅整體成交均價(jià)約16631元/平，到了2025年11月二手住宅整體成交均價(jià)下至13466元/平，調(diào)整幅度約19.03%。

但只要成交量穩(wěn)住，市場(chǎng)的流動(dòng)性就不會(huì)枯竭。

作為超一線的香港，走勢(shì)也在逆轉(zhuǎn)。

據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處1月5日通報(bào)，香港2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達(dá)80702宗，創(chuàng)四年以來(lái)新高。

由于外部美元貶值，加上香港減息以及港股反彈的“財(cái)富效應(yīng)”，去年前11個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)基本在上揚(yáng)。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，香港2025年2-11月各類單位售價(jià)指數(shù)回升，11月售價(jià)指數(shù)回升至297.3。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，明年香港樓價(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)升15%。

作為靈活度，自由度更高的市場(chǎng)在領(lǐng)跑，局部市場(chǎng)的情緒多少也會(huì)有所傳導(dǎo)。

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