一份“標桿級”中報

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

擅長造標桿MALL的華潤萬象生活，交出一份“標桿級”年中報。

2025年上半年，華潤萬象生活核心業(yè)績指標全線飄紅：總收入同比增長6.5%至85.24億元，毛利率提升3.1個百分點至37.1%，核心凈利潤以15%的增速突破20億元（20.11億元）， 韌性增長。

商業(yè)航道，依舊是最強核心增長引擎。今年上半年，商業(yè)運營收入同比提升14.6%至32.67億元，毛利率攀升5.2個百分點至66.1%。

截至2025年6月末，華潤萬象生活在營購物中心達125座，其中53個項目穩(wěn)居當?shù)厥袌隽闶垲~榜首，104個躋身前三，優(yōu)質(zhì)商業(yè)絕對的市場統(tǒng)治力霸屏。

羨煞同行的業(yè)績背后，是華潤萬象生活“城市聚焦、區(qū)域聚焦、項目聚焦”的發(fā)展戰(zhàn)略下，“內(nèi)涵式增長+外延式發(fā)展”的合力。

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半年NOI破百億

零售額接近2022全年

上市以來，得益于“商管+物管+大會員體系”一體化業(yè)務模式，華潤萬象生活實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量的穩(wěn)健增長。

分賽道來看，今年上半年，商業(yè)航道、物業(yè)航道在總營收中的占比分別為38.33%（同比上升2.5%）、60.5%（同比下降3.6%）。

商業(yè)航道作為戰(zhàn)略核心賽道，通過“規(guī)模擴張+運營提效”實現(xiàn)對整體業(yè)績的強支撐。

上半年，華潤萬象生活商業(yè)航道收入同比勁增14.6%至32.67億元，毛利率提升5.2個百分點至66.1%（遠超整體毛利率37.1%），成為利潤核心來源。其中，購物中心營收22.64億元，占總營收26.6%。

NOI破百億，價值深挖顯韌性

NOI被視為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“戰(zhàn)略儀表盤”，其數(shù)值變化，本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“資產(chǎn)運營能力”與“市場競爭力”的直接映射。

NOI正向增長時，企業(yè)將繼續(xù)擴張、鞏固龍頭地位；相反，下滑則會迫使企業(yè)進入“防御模式”，進行戰(zhàn)略性收縮。

據(jù)華潤萬象生活年報，今年上半年，華潤萬象生活業(yè)主端租金收入同比增長17.2%至147億元，NOI（凈經(jīng)營收入）同比增長18.0%至100億元，NOI Margin提升0.4個百分點至68.2%，標志商業(yè)運營從“規(guī)模擴張”向“價值深挖”進階，盈利韌性顯著增強。

零售額1220億，接近2022全年

消費端表現(xiàn)上，上半年，華潤萬象生活在營購物中心零售額達到1220億元，接近2022年全年的銷售額（1264億元），同比增長21.1%，大幅跑贏同期社零總額5.0%的增速。期內(nèi)，有超過9.3億人次進入華潤萬象商業(yè)在營項目消費，消費拉動作用凸顯。

125個在營項目展現(xiàn)出強勁的區(qū)域統(tǒng)治力，其中53個穩(wěn)居當?shù)亓闶垲~榜首、104個躋身前三，覆蓋全國核心城市與區(qū)域，形成“開業(yè)即領先、運營即標桿”的商業(yè)品牌效應。

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內(nèi)秀外剛

統(tǒng)治級“標桿效應”

業(yè)績會上，華潤萬象生活管理層提到，“內(nèi)涵式增長+外延式發(fā)展”的經(jīng)營策略。

• 內(nèi)修精細化運營之“秀”——通過調(diào)改升級與分類施策深度激活存量資產(chǎn)價值，夯實盈利韌性；

• 外筑規(guī)?；瘮U張之“剛”——依托第三方拓展與新項目開業(yè)搶占優(yōu)質(zhì)稀缺資源，鞏固行業(yè)龍頭地位。

二者協(xié)同形成“存量提質(zhì)+增量拓界”的良性循環(huán)，驅(qū)動商業(yè)航道實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

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內(nèi)秀：以精細化運營破局消費分化、重奢、非奢項目齊飛

據(jù)胡潤《中國高凈值人群品質(zhì)生活報告》顯示，2024年中國高端消費市場規(guī)模達1.63萬億元，同比下降2%，傳統(tǒng)奢侈品受珠寶、腕表及箱包等拖累跌幅超8%，而消費分級下“品質(zhì)、個性、體驗”需求成新引擎，帶來結構性機遇。

華潤萬象生活通過存量運營精細化、調(diào)改與分類施策的深度落地，上半年重奢項目零售額同比增長13.2%，穩(wěn)健抵御傳統(tǒng)奢侈品波動；非奢項目增速達26.4%（顯著高于重奢），精準契合大眾品質(zhì)體驗需求，實現(xiàn)雙線增長。

期內(nèi)，針對重奢購物中心，華潤萬象生活加大非奢業(yè)態(tài)的品牌組合調(diào)整，抓住服務體驗類、生活方式類、運動戶外等細分賽道增長機會，以品牌組合多元化有效對沖奢侈品消費下降帶來的業(yè)績的沖擊。

以天津萬象城為例，上半年引進Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等戶外/運動品牌，以及禧?！の嗤ㄔ瀑F菜）、野果yeego（云貴菜）、村下厝（閩菜）、山緩緩等地方特色小眾餐飲，場內(nèi)日均客流同比提升20%，餐飲業(yè)態(tài)零售額同比提升10%。

據(jù)數(shù)據(jù)披露，上半年華潤萬象商業(yè)引入新品牌超1000個，上半年重點品牌全國新開門店數(shù)占比36%，其中主力店品牌半數(shù)、運動戶外和高化品牌超三成開店指標落于萬象商業(yè)。強大的品牌號召力背后，是“精準捕捉消費趨勢+多元場景打造”的運營能力，為存量項目注入持續(xù)增長動能

正如華潤萬象生活副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊所言，當前整體的市場消費的信心和能力仍有待提升。

“我們通過優(yōu)質(zhì)資源的整合以及經(jīng)營管理能力的提升，有效應對市場變化。通過品牌組合多元化對沖重奢消費下降，滿足多元化消費者多重需求，推動不同業(yè)態(tài)邊界融合?！?/p>

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外剛：以規(guī)模擴張搶占稀缺資源，鞏固布局優(yōu)勢

新項目高品質(zhì)落地，縮短培育周期

上半年，華潤萬象生活新開4個商業(yè)項目——鄭東萬象城、順德萬象匯、遂寧萬象匯和西安機場商業(yè)，平均建筑面積11.4萬㎡，平均開業(yè)率超91%，以“高開業(yè)率+大體量”實現(xiàn)高品質(zhì)入市，有效降低項目培育周期，快速形成經(jīng)營貢獻。

• 順德萬象匯：華南最大萬象匯，招商率、開業(yè)率雙100%，引入超340家品牌（超50%為區(qū)域首進），首日客流25萬人次、銷售額994萬元，憑“首店矩陣+TOD優(yōu)勢”成順德消費新地標；

• 鄭東萬象城：鄭州近年最大商業(yè)項目（商業(yè)面積24.1萬㎡），開業(yè)率92%，引入540余家品牌（首店占比超30%），首日銷售額超過2000萬元，推動鄭東新區(qū)消費能級躍升。

第三方接管項目調(diào)改顯著，釋放業(yè)績增量

第三方接管項目通過精準調(diào)改實現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化，較新建項目長周期模式更具盈利彈性，調(diào)改后租金與零售額雙位數(shù)增長，成 為萬象商業(yè)業(yè)績增長的重要增量來源。

截至6月底，華潤萬象生活管理的125個購物中心中，第三方購物中心31個占比24.8%，但收入及稅前利潤占比分別提升3.2%、2.5%至30.7%、23.9%。

• 上海C.P靜安：以“都市零壓力流量場”定位破局，通過硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費。調(diào)改聚焦LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區(qū)域首店，打造裸眼3D大屏地標與寵物友好露臺，精準鎖定精英白領與Z世代客群。

調(diào)改成效顯著，煥新后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，客流與品牌簽約量均創(chuàng)歷史新高，成為靜安寺商圈年輕力消費新引擎。

• 深圳PA MALL：以“精英風尚地標”為定位，通過空間重構與輕奢矩陣實現(xiàn)能級躍升。調(diào)改打通中庭穹頂優(yōu)化垂直動線，新增12家運動品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店率品牌，零售業(yè)態(tài)占比提升30%。
  

對比接盤前，零售額同比增長33.8%，租金同比增長12.8%，出租率達98.9%，成功填補福田CBD高端商業(yè)空白，成為精英客群品質(zhì)消費目的地。

深化核心城市布局，儲備長期勢能

伴隨著中國城鎮(zhèn)化建設進度，經(jīng)濟體量優(yōu)質(zhì)的城市，其城市中優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)資產(chǎn)日益稀缺。目前華潤萬象生活已在全國25個高等級城市完成“一城多匯”與“多城多匯”布局，形成規(guī)模效應與品牌影響力，為第三方拓展與新項目開業(yè)奠定基礎。

華潤萬象生活副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊強調(diào)：“這是我們的競爭優(yōu)勢所在——戰(zhàn)略布局疊加具有競爭力的零售空間，可以吸引到更多的優(yōu)質(zhì)的品牌。”據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，目前其在17個城市實現(xiàn)“4個及以上項目”的深度覆蓋。

上半年新簽的6個外拓項目，延續(xù)“深耕核心城市+搶占潛力賽道”的策略邏輯：4個為重點城市TOD項目、2個為存量在營項目，分布于蘇州、深圳、嘉興、廣州、濟南等經(jīng)濟基礎雄厚的城市。

除莆田為首次進駐外，其余城市均為“已實現(xiàn)多項目深耕”的成熟區(qū)域，輕資產(chǎn)落地進一步夯實網(wǎng)格化布局與地域深耕能力，形成“存量提質(zhì)+增量拓界”的協(xié)同增長。

在廣州，華潤萬象生活網(wǎng)格化落子尤為明顯，白云區(qū)百信廣場西區(qū)輕資產(chǎn)項目之外，荔灣白鵝潭萬象城、黃埔萬象匯、番禺萬象天地等項目同步籌建，實現(xiàn)核心城區(qū)多產(chǎn)品線覆蓋。

新進城市方面，莆田萬象匯為存量改造項目。前身為莆田初代商業(yè)地標“莆田金鼎廣場”（2010年開業(yè)），曾引入沃爾瑪超市、星級影院等業(yè)態(tài)，見證當?shù)叵M升級歷程。2025年3月起，由福建省三信集團與華潤萬象生活合作啟動閉店升級，計劃投入超2億元，2026年以“莆田萬象匯”全新亮相。

“后期將遵照‘機會牽引規(guī)模增長、利潤驅(qū)動有效成長’原則，積極尋求輕資產(chǎn)、商管并購及中資產(chǎn)模式?！比A潤萬象生活總裁喻霖康表示。

截至6月底，華潤萬象生活未開業(yè)項目75個（第三方項目40個，占比超50%），為規(guī)模高質(zhì)發(fā)展提供“充足彈藥”。

看向今年下半年，華潤萬象生活還將迎來淮安萬象城、杭州亞奧萬象天地、蘇州萬象天地、東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村、深圳懷德萬象匯、合肥瑤海天地、深圳灣萬象城二期等項目入市。

重磅項目繼續(xù)登場，屬于華潤萬象生活的絕對統(tǒng)治力還在步步增強。

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