《住房租賃條例》的落地，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與升級(jí)提供了頂層法律框架。在住房租賃市場(chǎng)中，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)、租賃權(quán)及代理權(quán)的不同，機(jī)構(gòu)化模式可以劃分為重資產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類經(jīng)營(yíng)模式。此次《條例》明確住房租賃企業(yè)的定義，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的他人住房 開展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，這一定義明確了三種模式下住房租賃企業(yè)的合法地位。

在住房租賃市場(chǎng)中，采用中資產(chǎn)包租模式的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)數(shù)量已顯著收縮?；厮菸覈?guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展初期，該模式之所以能成為主流經(jīng)營(yíng)方式，核心在于市場(chǎng)上行期的環(huán)境適配性——當(dāng)租賃需求旺盛、租金穩(wěn)步上漲時(shí)，模式的收益空間可覆蓋成本壓力，擴(kuò)張邏輯具備可行性。然而，這一模式的固有弊端，在市場(chǎng)周期轉(zhuǎn)向下行時(shí)被持續(xù)放大，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。其核心癥結(jié)在于租金“剛性兌付” 的特性。

當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)正處于明確的下行階段，這一環(huán)境恰好擊中了中資產(chǎn)包租模式的核心痛點(diǎn)，也成為該模式下機(jī)構(gòu)數(shù)量顯著收縮的直接誘因。

在市場(chǎng)下行期，租賃需求疲軟、租金漲幅停滯甚至回落，而中資產(chǎn)包租模式的“剛性兌付” 特性并未因市場(chǎng)變化而松動(dòng)：機(jī)構(gòu)仍需按原合同約定，向業(yè)主支付固定租金——這部分成本占比超 50% 的剛性支出，在出租端收益下滑時(shí)，直接將利潤(rùn)空間進(jìn)一步擠壓，甚至陷入“收租成本高于出租賃金”的倒掛困境；同時(shí)，前期裝修、運(yùn)營(yíng)的高投入尚未回本，疊加空置率因需求不足而攀升，機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流承壓急劇加劇，原本就脆弱的資金鏈極易斷裂。

對(duì)業(yè)主而言，下行期也讓“剛性兌付”的隱性風(fēng)險(xiǎn)徹底暴露。市場(chǎng)上行時(shí)，業(yè)主能穩(wěn)定獲得保底租金，風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋；但當(dāng)下行期機(jī)構(gòu)出租受阻、現(xiàn)金流告急，“高收低出”的窟窿難以填補(bǔ)，“長(zhǎng)租短付”的操作便可能成為機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的選擇，最終極易觸發(fā)“暴雷”，導(dǎo)致業(yè)主租金無(wú)法兌現(xiàn)，權(quán)益受損從潛在風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

更關(guān)鍵的是，下行期徹底打破了中資產(chǎn)模式“規(guī)模擴(kuò)張即收益增長(zhǎng)” 的邏輯：此前部分機(jī)構(gòu)為搶占市場(chǎng)盲目收房，而當(dāng)下出租能力不足的問(wèn)題集中爆發(fā)，大量空置房源不僅無(wú)法產(chǎn)生收益，反而持續(xù)消耗機(jī)構(gòu)的租金成本與運(yùn)營(yíng)成本，形成 “收房越多、虧損越重” 的惡性循環(huán)，最終讓機(jī)構(gòu)難以抵御市場(chǎng)下行壓力，只能選擇收縮甚至退出市場(chǎng)。

隨著中資產(chǎn)包租模式頻繁爆雷，輕資產(chǎn)托管模式和重資產(chǎn)自持模式的市場(chǎng)占比逐步提升，其中輕資產(chǎn)托管模式更是逐步取代中資產(chǎn)包租模式，成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流選擇，目前在頭部企業(yè)中占比已超七成。集中式租賃住房以及大型住房租賃社區(qū)多采用的是重資產(chǎn)自持的模式，這些項(xiàng)目主要包括以集體土地建設(shè)用地建設(shè)、城中村改造、租賃住房用地新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建以及企事業(yè)單位自建的租賃住房。分散式民宅多采用的是輕資產(chǎn)托管模式，輕資產(chǎn)托管模式是指業(yè)主委托專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)面向租客提供租賃服務(wù)，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)則通過(guò)提供服務(wù)獲取收益。在這種模式下，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)受產(chǎn)權(quán)人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業(yè)主仍保留房屋的租賃決策權(quán)。

以作為輕資產(chǎn)托管模式典型案例的貝殼省心租來(lái)看，其核心經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)可概括為：以“不賺租金差價(jià)、依靠服務(wù)提效盈利”重構(gòu)租賃關(guān)系，保障業(yè)主收益穩(wěn)定和租客體驗(yàn)透明；依賴貝殼已有的線下人店網(wǎng)絡(luò)與平臺(tái)流量，實(shí)現(xiàn)房源規(guī)模化獲取與高效去化，形成可持續(xù)的服務(wù)驅(qū)動(dòng)模式。其它的各大租賃企業(yè)輕資產(chǎn)托管模式，也都有其典型特點(diǎn)。

輕資產(chǎn)托管模式能精準(zhǔn)直擊業(yè)主痛點(diǎn)，推動(dòng)更多閑置房源進(jìn)入市場(chǎng)。在住房租賃市場(chǎng)中，個(gè)人業(yè)主長(zhǎng)期面臨“出租難、管理累、收益不穩(wěn)”的三重困擾，這些問(wèn)題不僅削弱了業(yè)主的出租積極性，也導(dǎo)致大量存量房源難以納入規(guī)范化租賃市場(chǎng)。輕資產(chǎn)托管模式依托“全周期托管 服務(wù)，有效破解了業(yè)主“出租耗時(shí)費(fèi)力卻效果不佳 的困境。同時(shí)，平臺(tái)化的輕資產(chǎn)托管企業(yè)憑借專業(yè)能力及流量?jī)?yōu)勢(shì)，能夠降低房屋空置風(fēng)險(xiǎn)，為業(yè)主帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流回報(bào)。以貝殼省心租為例，最新調(diào)研數(shù)據(jù)表明，因 “租后服務(wù)節(jié)省時(shí)間” 選擇省心租的業(yè)主占比最高，達(dá)到77.10%；選擇“租金穩(wěn)定有保障”的占比也達(dá)68.29%。此外，通過(guò)對(duì)房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化驗(yàn)房與維護(hù)，明確房屋損耗責(zé)任，并提供資產(chǎn)保險(xiǎn)等兜底服務(wù)，讓業(yè)主不必?fù)?dān)憂房屋遭不當(dāng)使用，真正實(shí)現(xiàn)“托管即安心”。在輕資產(chǎn)托管模式下，業(yè)主對(duì)空置房源的出租意愿得到顯著提升。

當(dāng)前租客對(duì)租賃住房的需求已從“有房租”升級(jí)為“租好房”。無(wú)論是日益增多的 90 后、00 后年輕租客，還是家庭型租客群體，對(duì)高品質(zhì)居住空間和完善租后服務(wù)的需求都在持續(xù)提升。而輕資產(chǎn)托管模式恰好能針對(duì)性解決這一需求變化：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)改造，分散式民宅 “臟、亂、差、舊” 的傳統(tǒng)問(wèn)題得到逐步改善，為租客提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。隨著這種模式的深入推廣，住房租賃市場(chǎng)正沿著規(guī)范化軌道邁向更高質(zhì)量的發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、租客與市場(chǎng)的多方共贏。

筆者介紹：

鄒琳華，畢業(yè)于南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。2009年進(jìn)入中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院（原中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所），長(zhǎng)期從事城市與房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究。現(xiàn)為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)教授，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院“住房大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”實(shí)驗(yàn)室孵化項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。兼中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、緯房研究院（緯房指數(shù)）首席專家、世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)理事。曾為美國(guó)紐約市立大學(xué)巴魯克學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)系訪問(wèn)學(xué)者一年(2011一2012)。長(zhǎng)期從事城市與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論與政策研究，研究方向包括房?jī)r(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)周期、住房政策、城市發(fā)展等。主持中國(guó)社會(huì)科學(xué)院實(shí)驗(yàn)室孵化專項(xiàng)資助項(xiàng)目1項(xiàng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)情調(diào)研重大項(xiàng)目2項(xiàng)、國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目1項(xiàng)、上級(jí)交辦研究項(xiàng)目多項(xiàng)。主持建設(shè)“住房交易與價(jià)格大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)”數(shù)據(jù)庫(kù)。主持多維高頻房?jī)r(jià)指數(shù)“緯房指數(shù)”編制，有效促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度的提升。出版《中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)區(qū)域差異研究》、《基于大數(shù)據(jù)的城市住房?jī)r(jià)格重復(fù)交易指數(shù)研究》等6部中文學(xué)術(shù)專著，于Springer出版英文專著《Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review and Forecast》（合著）一部。在《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《統(tǒng)計(jì)研究》等各類權(quán)威核心期刊上發(fā)表論文數(shù)十篇，在《光明日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》、《澎湃新聞》等主流媒體上發(fā)表評(píng)論文章近百篇。擔(dān)任《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》及《住房綠皮書》副主編，參與《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》等品牌報(bào)告的撰寫。長(zhǎng)期持續(xù)為住房政策建言，并獲多項(xiàng)批示。