我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

房哥，現(xiàn)在賣房是不是很難，之前我賣一套房子，樓下中介掛上去后，很多中介都來(lái)找我掛牌，說(shuō)是很好賣，但我掛上去了后，根本就沒(méi)啥人來(lái)看呢？

房段子解答

粉絲很困惑，說(shuō)為啥掛牌的時(shí)候，電話被綠皮中介打爆，但掛出去后，就無(wú)人問(wèn)津，根本賣不動(dòng)了。

相信很多人也有這樣的精力，一旦去物業(yè)租售中心或者門(mén)口中介掛牌了自己的房源，沒(méi)多久電話就會(huì)被泄露給綠皮，甚至很多中介搶著來(lái)各種花式吹捧房源有多少，可以掛多高的價(jià)格，核心目的就是來(lái)幫你掛牌房源。

心想著這么熱情，那就來(lái)吧。

一陣操作猛如虎，拍完了事二百五。

為啥最終還是賣不掉，根本原因在于綠皮內(nèi)部的機(jī)制，一套房賣掉后，不是成交的中介拿所有的錢(qián)，而是多個(gè)角色分成。

房源錄入人就是分成角色之一。

只要你的房子是他掛牌的，不論多久成交，只要他還在職，就能分得一杯羹，可以說(shuō)是最輕松的環(huán)節(jié)之一。

這也導(dǎo)致有些綠皮中介，最喜歡干的就是到處去打聽(tīng)新掛牌房源，只要能撬過(guò)來(lái)自己錄入，相當(dāng)于白撿錢(qián)啊。

是不是很無(wú)奈？

但作為賣房人，也可以從規(guī)則里找到一些辦法，比如一開(kāi)始就只找樓下對(duì)口的綠皮中介，讓他不僅是錄入人，也是后面的維護(hù)人、實(shí)勘人、鑰匙人、成交人...這樣疊滿的buff，不賣力都難。當(dāng)然，也有一些人的親戚朋友本身就是中介，這樣你找他掛牌，成交了還算送個(gè)人情？

粉絲提問(wèn)

段哥你好，我想咨詢大面的**這個(gè)小區(qū)的洋房底躍，這個(gè)房子在320到350萬(wàn)，地上兩層地下兩層。目前購(gòu)入這個(gè)樓盤(pán)自住劃算嗎，我比較喜歡這個(gè)戶型。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

回顧以往我們的聊天，此前你是考慮大面的**這個(gè)小區(qū)的洋房底躍，這個(gè)房子在320到350萬(wàn)，地上兩層地下兩層。戶型喜歡，270平左右，地下一二層有125平，帶花園，精裝，家里人就在大面，平時(shí)出差多，未來(lái)回來(lái)大概率去高新IT，但是自己喜歡玩音樂(lè)，所以想要個(gè)地下室的格局。

現(xiàn)在家里常住人口大概是4-5人，你老婆未來(lái)在大面附近找工作的話，也算是深度綁定在這周圍。 現(xiàn)在來(lái)說(shuō)核心問(wèn)題就是三個(gè)，買(mǎi)哪里？何時(shí)賣以及怎么買(mǎi)的問(wèn)題。

1、買(mǎi)哪里？考慮到你們家庭生活圈子都在大面的話，我覺(jué)得大面的確可以作為首選，畢竟買(mǎi)房的意義是自住生活，缺乏有效社交的圈子是冰冷的，所以大的方向是繼續(xù)買(mǎi)在大面，畢竟房?jī)r(jià)也相對(duì)便宜一些，自住的面積，舒適性和特殊要求，在同等預(yù)算下，更能滿足。

至于說(shuō)你工作到高新IT行業(yè)的話，基本就建議通過(guò)自駕往返了，時(shí)間和主城區(qū)坐地鐵差不多，就是費(fèi)油費(fèi)電一些而已，整體問(wèn)題不大，我也認(rèn)識(shí)很多人在大面，高新上班的人，包括你們鄰居也是如此，習(xí)慣就好了，畢竟成都的通勤擁擠度還不如北京上海的。

2、怎么賣？現(xiàn)在你們有**的100平戶型，這個(gè)盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)是品牌樓盤(pán)，地理位置很核心，周邊配套呈現(xiàn)度不錯(cuò)，但是缺點(diǎn)在于小區(qū)近期掉價(jià)挺猛，并非一個(gè)高點(diǎn)拋售的時(shí)機(jī)，另外面積上也確實(shí)太小了，次臥比較局促，梯戶比，得房率也不突出。這個(gè)對(duì)你們的家庭人口、喜好來(lái)說(shuō)，確實(shí)小了。

綜合看**的100平戶型，現(xiàn)在成交均價(jià)大概就是一萬(wàn)五六，相對(duì)于21、22年的2萬(wàn)高位，的確跌了不少，現(xiàn)在基本回到了15年的樣子，未來(lái)它的價(jià)格會(huì)不會(huì)漲起來(lái)？我覺(jué)得會(huì)，但是周期長(zhǎng)，漲幅小，而且耽誤你置換。

假設(shè)你熬不到長(zhǎng)周期，比如急需置換首付的話，那么當(dāng)前忍痛割肉也是可以理解的，買(mǎi)也買(mǎi)在相對(duì)的低位。

也就是說(shuō)，假設(shè)你要缺資金，那么就順勢(shì)目前賣掉**，預(yù)估160萬(wàn)左右的成交價(jià)。

3、怎么買(mǎi)？其實(shí)你的要求是很小眾的，純別墅估計(jì)是超預(yù)算了，所以底躍會(huì)相對(duì)合適一點(diǎn)，但是底躍房源有很少，前些年有雙限地的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商喜歡搞這種，但是市場(chǎng)認(rèn)可度不高，去化很一般，所以現(xiàn)在也算打折促銷了，如果剛好你喜歡你需要，然后也不介意它的缺點(diǎn)，然后還遇到了價(jià)格優(yōu)惠，那么我可以說(shuō)你還是兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)找對(duì)了方向的。

雖然底躍的受眾很少，但你就是難得的一個(gè)。

結(jié)合前面的來(lái)說(shuō)缺點(diǎn)是什么？大面不好匹配三四百萬(wàn)的總價(jià)，所以買(mǎi)來(lái)后自住改善可以，但未來(lái)的保值流通性是很一般的，有可能要虧本，也有可能很久也賣不出去。所以要當(dāng)做一個(gè)偏自住改善屬性的消費(fèi)品。

當(dāng)能接受這一點(diǎn)的時(shí)候，像是大面的**的底躍洋房，320/270=1.18萬(wàn)的精裝單價(jià)，可以說(shuō)還是很有性價(jià)比了，買(mǎi)來(lái)改善自住很好的。

包括戶型，地下室，精裝格局，面積大小，板塊大概的方位，可以說(shuō)都還挺不錯(cuò)的。

至于其他的，類似新房的底躍產(chǎn)品，就要依靠中介多多分析和挖掘了。二手房的話，好些都是清水房，而且戶型一般，如果一定要看的話，就看地段核心點(diǎn)的，比如**一期（清水房，配套成熟）、**（精裝底躍，生態(tài)好）。

粉絲提問(wèn)

你好，最近想入手房子，500左右的預(yù)算，昨天看了A樓盤(pán)（新房），還看了B樓盤(pán)（二手房）一期的二手洋房，看一下有不有推薦？一個(gè)是換改善型住房，二是小孩現(xiàn)在不到一歲，未來(lái)有讀書(shū)的需求，三是資金保值。就看了A樓盤(pán)173的戶型，B樓盤(pán)一期看了一套現(xiàn)在掛牌價(jià)558的頂樓洋房，昨天談價(jià)格談到了512，A樓盤(pán)**棟**樓，算下來(lái)大概560左右。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

綜合來(lái)說(shuō)，你也提及了這次買(mǎi)房的目的是改善換房，然后長(zhǎng)期看小孩的讀書(shū)需求，當(dāng)然也要尋求保值性增值性，其實(shí)從寬泛的概念來(lái)說(shuō)，三個(gè)需求，對(duì)應(yīng)兩個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，都是可圈可點(diǎn)的。沒(méi)有哪一個(gè)就明顯拖后腿了�，F(xiàn)在最重要的，是分析他們的價(jià)值演變。

先插一句，現(xiàn)在買(mǎi)房尤其買(mǎi)改善產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，基本都不抱著很大的投資性去考慮，而是要側(cè)重自住價(jià)值改善屬性，這樣才不會(huì)跑偏，當(dāng)然這類改善產(chǎn)品的保值性也是很不錯(cuò)的，就是你說(shuō)的資金保值，相對(duì)于一些劣質(zhì)地段和產(chǎn)品，只能處于長(zhǎng)期陰跌的通道，那種就變?yōu)榧兿M(fèi)了，而且很絕望。

成都80%的房子都會(huì)陰跌，剩余20%的基本上在地段和產(chǎn)品上，還得有競(jìng)爭(zhēng)力才行。

第一、先說(shuō)B樓盤(pán)的這套房子，外部生活配套沒(méi)問(wèn)題，學(xué)區(qū)沒(méi)問(wèn)題，主要看的是房子本身的改善性以及價(jià)格演變，性價(jià)比的問(wèn)題。

這個(gè)176戶型是洋房的頂躍，帶有花園，花園的價(jià)值按照25折計(jì)算，這套房子建面176.36平，套內(nèi)不含花園面價(jià)是175.3平，基本上做到了100%的套內(nèi)，整體表現(xiàn)還是非常優(yōu)秀的。

按照512萬(wàn)來(lái)算，建面和套內(nèi)單價(jià)約2.9萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格綜合今年的成交行情來(lái)說(shuō)，并不算高，算是近2年來(lái)的地點(diǎn)。也就是說(shuō)，單純看單價(jià)性價(jià)比而言，我認(rèn)為是比較具有自住舒適性、讀書(shū)以及保值性的買(mǎi)法，非要挑刺的話，就是戶型本身的格局，小區(qū)的老化還是有點(diǎn)瑕疵的。再一個(gè)介意的點(diǎn)是，有無(wú)必要買(mǎi)這么大的戶型，這么高的總價(jià)？因?yàn)橥^(qū)也有好些126-147平的套四戶型，基本上總價(jià)可以控制在三四百萬(wàn)搞定，而非動(dòng)輒500萬(wàn)的總價(jià)。因?yàn)槲磥?lái)500萬(wàn)的客戶，也有很多其他新房次新房比對(duì)，因此基于這兩點(diǎn)考慮，如果看它二手房的話，一是是否需要買(mǎi)躍層大戶型？（實(shí)用性，流通性），二是通過(guò)500萬(wàn)總價(jià)門(mén)檻來(lái)作為說(shuō)辭，再行極限壓價(jià)，看能否盡量壓到500萬(wàn)內(nèi)搞定。

第二，就是看A樓盤(pán)的這個(gè)大戶型，173是他們最好的戶型之一，也在最好的樓棟，作為大套四三衛(wèi)，整體的得房率達(dá)到了93%，不過(guò)說(shuō)實(shí)話，沒(méi)有B的得房率更高。只不過(guò)作為純新房，新房大平層概念，更符合現(xiàn)在人的審美觀。

按照560萬(wàn)來(lái)算，折合單價(jià)3.23萬(wàn)，放在這個(gè)盤(pán)的均價(jià)來(lái)說(shuō)是不低的（2.9萬(wàn)），但是對(duì)大戶型而言，又是合理的（大戶型好樓棟位置本來(lái)就應(yīng)該更貴）。

但是有個(gè)問(wèn)題，你說(shuō)的16棟應(yīng)該是126戶型，最北側(cè)臨街的樓棟哈，然后25棟的17F大平層，才是173戶型，這棟有個(gè)問(wèn)題就是挨著**比較近，目測(cè)只有不到100米。

從經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，16樓這種中高樓層，對(duì)應(yīng)的噪音還是比較大的，自住舒適度可能差一點(diǎn)。

也就是說(shuō)，從外部配套來(lái)看，讀書(shū)角度來(lái)說(shuō)，肯定是趕不上B樓盤(pán)的，從自住改善性舒適性來(lái)說(shuō)，也不如東湖，從單價(jià)性價(jià)比而言，我認(rèn)為也不如東湖，未來(lái)這邊想賣到動(dòng)輒3.5萬(wàn)以上，難度很大，因?yàn)榭們r(jià)很高，大家更挑剔地段價(jià)值。

反過(guò)來(lái)說(shuō)B樓盤(pán)的頂躍洋房，確實(shí)實(shí)打?qū)嵸u過(guò)3萬(wàn)好幾甚至4萬(wàn)的價(jià)格，是有歷史價(jià)格借鑒的行情，更為真實(shí)，更有保值性。

綜合來(lái)說(shuō)，我個(gè)人更推薦買(mǎi)B，但前提是建立在自住改善的基礎(chǔ)上。