我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

房哥，現(xiàn)在賣房是不是很難，之前我賣一套房子，樓下中介掛上去后，很多中介都來找我掛牌，說是很好賣，但我掛上去了后，根本就沒啥人來看呢？

房段子解答

粉絲很困惑，說為啥掛牌的時候，電話被綠皮中介打爆，但掛出去后，就無人問津，根本賣不動了。

相信很多人也有這樣的精力，一旦去物業(yè)租售中心或者門口中介掛牌了自己的房源，沒多久電話就會被泄露給綠皮，甚至很多中介搶著來各種花式吹捧房源有多少，可以掛多高的價格，核心目的就是來幫你掛牌房源。

心想著這么熱情，那就來吧。

一陣操作猛如虎，拍完了事二百五。

為啥最終還是賣不掉，根本原因在于綠皮內(nèi)部的機(jī)制，一套房賣掉后，不是成交的中介拿所有的錢，而是多個角色分成。

房源錄入人就是分成角色之一。

只要你的房子是他掛牌的，不論多久成交，只要他還在職，就能分得一杯羹，可以說是最輕松的環(huán)節(jié)之一。

這也導(dǎo)致有些綠皮中介，最喜歡干的就是到處去打聽新掛牌房源，只要能撬過來自己錄入，相當(dāng)于白撿錢啊。

是不是很無奈？

但作為賣房人，也可以從規(guī)則里找到一些辦法，比如一開始就只找樓下對口的綠皮中介，讓他不僅是錄入人，也是后面的維護(hù)人、實(shí)勘人、鑰匙人、成交人...這樣疊滿的buff，不賣力都難。當(dāng)然，也有一些人的親戚朋友本身就是中介，這樣你找他掛牌，成交了還算送個人情？

粉絲提問

段哥你好，我想咨詢大面的**這個小區(qū)的洋房底躍，這個房子在320到350萬，地上兩層地下兩層。目前購入這個樓盤自住劃算嗎，我比較喜歡這個戶型。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

回顧以往我們的聊天，此前你是考慮大面的**這個小區(qū)的洋房底躍，這個房子在320到350萬，地上兩層地下兩層。戶型喜歡，270平左右，地下一二層有125平，帶花園，精裝，家里人就在大面，平時出差多，未來回來大概率去高新IT，但是自己喜歡玩音樂，所以想要個地下室的格局。

現(xiàn)在家里常住人口大概是4-5人，你老婆未來在大面附近找工作的話，也算是深度綁定在這周圍。 現(xiàn)在來說核心問題就是三個，買哪里？何時賣以及怎么買的問題。

1、買哪里？考慮到你們家庭生活圈子都在大面的話，我覺得大面的確可以作為首選，畢竟買房的意義是自住生活，缺乏有效社交的圈子是冰冷的，所以大的方向是繼續(xù)買在大面，畢竟房價也相對便宜一些，自住的面積，舒適性和特殊要求，在同等預(yù)算下，更能滿足。

至于說你工作到高新IT行業(yè)的話，基本就建議通過自駕往返了，時間和主城區(qū)坐地鐵差不多，就是費(fèi)油費(fèi)電一些而已，整體問題不大，我也認(rèn)識很多人在大面，高新上班的人，包括你們鄰居也是如此，習(xí)慣就好了，畢竟成都的通勤擁擠度還不如北京上海的。

2、怎么賣？現(xiàn)在你們有**的100平戶型，這個盤的優(yōu)點(diǎn)是品牌樓盤，地理位置很核心，周邊配套呈現(xiàn)度不錯，但是缺點(diǎn)在于小區(qū)近期掉價挺猛，并非一個高點(diǎn)拋售的時機(jī)，另外面積上也確實(shí)太小了，次臥比較局促，梯戶比，得房率也不突出。這個對你們的家庭人口、喜好來說，確實(shí)小了。

綜合看**的100平戶型，現(xiàn)在成交均價大概就是一萬五六，相對于21、22年的2萬高位，的確跌了不少，現(xiàn)在基本回到了15年的樣子，未來它的價格會不會漲起來？我覺得會，但是周期長，漲幅小，而且耽誤你置換。

假設(shè)你熬不到長周期，比如急需置換首付的話，那么當(dāng)前忍痛割肉也是可以理解的，買也買在相對的低位。

也就是說，假設(shè)你要缺資金，那么就順勢目前賣掉**，預(yù)估160萬左右的成交價。

3、怎么買？其實(shí)你的要求是很小眾的，純別墅估計是超預(yù)算了，所以底躍會相對合適一點(diǎn)，但是底躍房源有很少，前些年有雙限地的時候，開發(fā)商喜歡搞這種，但是市場認(rèn)可度不高，去化很一般，所以現(xiàn)在也算打折促銷了，如果剛好你喜歡你需要，然后也不介意它的缺點(diǎn)，然后還遇到了價格優(yōu)惠，那么我可以說你還是兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)找對了方向的。

雖然底躍的受眾很少，但你就是難得的一個。

結(jié)合前面的來說缺點(diǎn)是什么？大面不好匹配三四百萬的總價，所以買來后自住改善可以，但未來的保值流通性是很一般的，有可能要虧本，也有可能很久也賣不出去。所以要當(dāng)做一個偏自住改善屬性的消費(fèi)品。

當(dāng)能接受這一點(diǎn)的時候，像是大面的**的底躍洋房，320/270=1.18萬的精裝單價，可以說還是很有性價比了，買來改善自住很好的。

包括戶型，地下室，精裝格局，面積大小，板塊大概的方位，可以說都還挺不錯的。

至于其他的，類似新房的底躍產(chǎn)品，就要依靠中介多多分析和挖掘了。二手房的話，好些都是清水房，而且戶型一般，如果一定要看的話，就看地段核心點(diǎn)的，比如**一期（清水房，配套成熟）、**（精裝底躍，生態(tài)好）。

粉絲提問

你好，最近想入手房子，500左右的預(yù)算，昨天看了A樓盤（新房），還看了B樓盤（二手房）一期的二手洋房，看一下有不有推薦？一個是換改善型住房，二是小孩現(xiàn)在不到一歲，未來有讀書的需求，三是資金保值。就看了A樓盤173的戶型，B樓盤一期看了一套現(xiàn)在掛牌價558的頂樓洋房，昨天談價格談到了512，A樓盤**棟**樓，算下來大概560左右。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

綜合來說，你也提及了這次買房的目的是改善換房，然后長期看小孩的讀書需求，當(dāng)然也要尋求保值性增值性，其實(shí)從寬泛的概念來說，三個需求，對應(yīng)兩個樓盤來說，都是可圈可點(diǎn)的。沒有哪一個就明顯拖后腿了?，F(xiàn)在最重要的，是分析他們的價值演變。

先插一句，現(xiàn)在買房尤其買改善產(chǎn)品來說，基本都不抱著很大的投資性去考慮，而是要側(cè)重自住價值改善屬性，這樣才不會跑偏，當(dāng)然這類改善產(chǎn)品的保值性也是很不錯的，就是你說的資金保值，相對于一些劣質(zhì)地段和產(chǎn)品，只能處于長期陰跌的通道，那種就變?yōu)榧兿M(fèi)了，而且很絕望。

成都80%的房子都會陰跌，剩余20%的基本上在地段和產(chǎn)品上，還得有競爭力才行。

第一、先說B樓盤的這套房子，外部生活配套沒問題，學(xué)區(qū)沒問題，主要看的是房子本身的改善性以及價格演變，性價比的問題。

這個176戶型是洋房的頂躍，帶有花園，花園的價值按照25折計算，這套房子建面176.36平，套內(nèi)不含花園面價是175.3平，基本上做到了100%的套內(nèi)，整體表現(xiàn)還是非常優(yōu)秀的。

按照512萬來算，建面和套內(nèi)單價約2.9萬，這個價格綜合今年的成交行情來說，并不算高，算是近2年來的地點(diǎn)。也就是說，單純看單價性價比而言，我認(rèn)為是比較具有自住舒適性、讀書以及保值性的買法，非要挑刺的話，就是戶型本身的格局，小區(qū)的老化還是有點(diǎn)瑕疵的。再一個介意的點(diǎn)是，有無必要買這么大的戶型，這么高的總價？因?yàn)橥^(qū)也有好些126-147平的套四戶型，基本上總價可以控制在三四百萬搞定，而非動輒500萬的總價。因?yàn)槲磥?00萬的客戶，也有很多其他新房次新房比對，因此基于這兩點(diǎn)考慮，如果看它二手房的話，一是是否需要買躍層大戶型？（實(shí)用性，流通性），二是通過500萬總價門檻來作為說辭，再行極限壓價，看能否盡量壓到500萬內(nèi)搞定。

第二，就是看A樓盤的這個大戶型，173是他們最好的戶型之一，也在最好的樓棟，作為大套四三衛(wèi)，整體的得房率達(dá)到了93%，不過說實(shí)話，沒有B的得房率更高。只不過作為純新房，新房大平層概念，更符合現(xiàn)在人的審美觀。

按照560萬來算，折合單價3.23萬，放在這個盤的均價來說是不低的（2.9萬），但是對大戶型而言，又是合理的（大戶型好樓棟位置本來就應(yīng)該更貴）。

但是有個問題，你說的16棟應(yīng)該是126戶型，最北側(cè)臨街的樓棟哈，然后25棟的17F大平層，才是173戶型，這棟有個問題就是挨著**比較近，目測只有不到100米。

從經(jīng)驗(yàn)來說，16樓這種中高樓層，對應(yīng)的噪音還是比較大的，自住舒適度可能差一點(diǎn)。

也就是說，從外部配套來看，讀書角度來說，肯定是趕不上B樓盤的，從自住改善性舒適性來說，也不如東湖，從單價性價比而言，我認(rèn)為也不如東湖，未來這邊想賣到動輒3.5萬以上，難度很大，因?yàn)榭們r很高，大家更挑剔地段價值。

反過來說B樓盤的頂躍洋房，確實(shí)實(shí)打?qū)嵸u過3萬好幾甚至4萬的價格，是有歷史價格借鑒的行情，更為真實(shí)，更有保值性。

綜合來說，我個人更推薦買B，但前提是建立在自住改善的基礎(chǔ)上。