文/上海進深 嚴明會

識時務(wù)者為俊杰。

近期，中鐵置業(yè)云璟外灘這個頭頂光環(huán)的項目，并沒有端著地王的架子，首開就直接拿出了十足的誠意：

打95折。

首開推出9#、11#6-7層低密純洋房，一共47套建面約95-210㎡房源，主力戶型為115㎡三房和145㎡四房，另有少量頂復(fù)、頂退戶型，均價132105元/㎡。

在當前楊浦濱江新盤扎堆、供應(yīng)量陡增、產(chǎn)品快速迭代的內(nèi)卷局勢下，地王項目最怕的就是高處不勝寒。

放下身段、敬畏市場，才是真正的破局之道。

這一波開局即讓利的操作，確實踩準了市場的節(jié)奏。

上周認籌剛剛結(jié)束，47套房源收獲60 組認籌，認籌率達到了128%，為4月25日的正式開盤開了個好頭。

產(chǎn)品加碼

云璟外灘是中鐵置業(yè)在上海操盤的首個真正意義上的高端住宅。

翻看以往履歷，無論是中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里，還是中鐵虹橋逸都，基本打的都是剛需或普通改善牌。

為了撐起這塊地王的排面，中鐵置業(yè)在產(chǎn)品打造上確實花了不少心思，做了很多加分項。

項目采用了“高低配”組合。整盤規(guī)劃5棟6-7F洋房，7棟4F疊拼，204套房源，140套洋房，64套疊拼。

例如，云璟外灘是楊浦濱江第一個做“全域抬板”的項目，受限于限高，地坪整體抬高了約2米；

外立面采用了楊浦濱江第一個全光幕設(shè)計，香檳金鋁板、天然石材、琺瑯板再加上大面積玻璃，視覺上確實很有辨識度；

小區(qū)內(nèi)部還配置了約1000㎡的下沉式會所，包含恒溫泳池、健身房、會客廳等功能。

戶型設(shè)計方面，中鐵更是把能用的招數(shù)全用上了。飄窗、多陽臺、設(shè)備陽臺悉數(shù)登場，配合類一梯一戶的設(shè)計和內(nèi)外雙玄關(guān)，居住體驗感提升明顯。

這次首開雖然只有47套房源，卻整出了12種不同的戶型。

具體來看兩個主力戶型。

約115㎡三房：

南向面寬做到了約11.7米，其中客廳面寬約4.9米，遠超同面積段產(chǎn)品，餐廳空間寬敞，能放置6人桌或中式圓桌。

主臥和北房間都做了270度的轉(zhuǎn)角飄窗，并且采用了弧形玻璃，采光和視野都非常出色。

這個戶型配了5面飄窗 南北雙陽臺，大大提升空間感。入戶做了800庫，在這個面積段也不多見，整體空間感直逼市面上140㎡的產(chǎn)品。

約145㎡四房：

在延續(xù)115㎡戶型優(yōu)點的基礎(chǔ)上，南向面寬做到了約13米，其中客廳面寬達約6.4米，同面積段里幾乎找不到第二個，空間尺度接近大平層。

不過略顯遺憾的是，通往北陽臺的X空間開間只有約2.1米，做不了標準臥室，只能當書房用，本質(zhì)上還是個3 1房的配置。

這是東外灘九宮格拿地單價最高的地王項目。

回顧拿地，去年9月的七批次土拍中，經(jīng)過75輪競價，中鐵置業(yè)擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等一眾實力房企，以27.36億元的總價拿下N090601單元I4-01地塊，溢價率28.1%，樓板價92225元/㎡，一舉刷新了上海楊浦區(qū)樓面價的紀錄。

按公租房占比5%扣除后，可售面積約28185㎡，折算下來，可售樓板價約97079元/㎡。

去年11月下旬，地塊總平圖公示。今年2月中旬，項目案名公示。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)核心區(qū)

項目的建設(shè)單位是上海中鐵浦宸置業(yè)有限公司，成立于去年10月17日，法定代表人、董事長為馬福憲，該公司由中鐵置業(yè)集團上海有限公司、江蘇潤皋置業(yè)集團有限公司分別持股85%、15%。

這兩家房企，都是上海豪宅市場的新玩家。

2024年，中鐵置業(yè)就明確將“優(yōu)質(zhì)地段高品質(zhì)產(chǎn)品”及“核心地段高端豪宅”作為重點突破領(lǐng)域。

在今年3月底為云璟外灘和同板塊的云繡外灘舉辦盛大發(fā)布會時，中鐵的野心已經(jīng)昭然若揭。

這背后離不開一位關(guān)鍵人物的助推：

中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理王偉東。

在中鐵置業(yè)內(nèi)部，王偉東是高周轉(zhuǎn)項目的領(lǐng)跑者。

2013年，王偉東加入中鐵置業(yè)上海公司，實現(xiàn)了從施工單位到開發(fā)建設(shè)單位的角色轉(zhuǎn)換。

早年的上海中鐵逸都項目，他曾在55天內(nèi)實現(xiàn)2000平米售樓處、樣板房精裝和6000平米體驗區(qū)景觀開放，創(chuàng)下行業(yè)紀錄。

2017年，他肩負起開拓南通市場的重任。在他的帶領(lǐng)下，南通海上傳奇項目僅8個月就取得預(yù)售證，時光漫城項目實現(xiàn)了拿地半年就開盤的突破。

2020年，王偉東調(diào)任中鐵置業(yè)上海公司副總經(jīng)理，之后，他開始主導(dǎo)中鐵置業(yè)進入?上海核心區(qū)域，楊浦濱江的兩個項目將是代表作。

其中，云繡外灘所在地塊，是中鐵置業(yè)在2025年初通過協(xié)議出讓方式獲得。

可以看到的是，從剛需大戶到核心豪宅的弄潮兒，中鐵置業(yè)上海公司正試圖完成一次華麗轉(zhuǎn)身。