來源：成都淘房志

這幾天，成都各大房V就鶴林村那點(diǎn)的事，在網(wǎng)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

其實(shí)，淘房君的老粉絲都知道，這幾年雖然市場變化很大，但我們對(duì)鶴林村一直都不太推薦。

原因也很簡單，就是在行情好的那幾年，這地方被炒的太兇，導(dǎo)致現(xiàn)在很難收?qǐng)觥?/p>

尤其是在22、23這兩年，可以說是鶴林村被炒的最厲害的兩年。

比如，在當(dāng)時(shí)

萬科翡翠公園一度賣到3.7萬＋/㎡；

中海那一坨項(xiàng)目，最高單價(jià)也被干到了3萬＋/㎡。

想想都很恐怖。

潮水褪去，才知道誰在裸泳。

經(jīng)過這幾年的調(diào)整，鶴林村昔日的輝煌轉(zhuǎn)瞬即逝，逐漸回歸理性。

目前，

萬科翡翠公園最新成交價(jià)已經(jīng)來到了1.9萬/㎡左右，3年多時(shí)間跌幅超過48%；

中海錦江城花澗最新成交價(jià)來到1.8萬/㎡左右，3年多時(shí)間跌幅超過33%。

中海錦江城云熙，更是去年1年時(shí)間，就跌超20%。

2024年1月，中海錦江城云熙成交了一套110㎡套三，成交單價(jià)2.1萬/㎡，成交總價(jià)236萬！

2024年11月，小區(qū)再次成交了一套同戶型產(chǎn)品，成交單價(jià)來到了1.6萬/㎡，成交總價(jià)185萬！

24年小區(qū)成交房源

所以，如果同時(shí)期在高位時(shí)，同樣的價(jià)格可以買到哪些成都哪些核心板塊？

鶴林村為什么又跌的如此之猛呢？

01

差不多的價(jià)格

22、23年能買哪里？

前面說過，在巔峰時(shí)期，鶴林村的二手房被炒的相當(dāng)厲害。

3萬＋/㎡、2萬＋/㎡是常態(tài)。

很多朋友可能不清楚這是什么概念。

淘房君就拿同年舉例，帶大家看看當(dāng)時(shí)還能買到哪些產(chǎn)品。

攀成鋼，鎦金歲月套三，同年成交單價(jià)2.5萬/㎡，現(xiàn)在2萬/㎡左右；

大源，都城雅頌居套三，同年成交單價(jià)3.2萬/㎡，現(xiàn)在2.8萬/㎡左右；

火車南站，人居盛和林語北區(qū)套三，同年成交單價(jià)3.3萬＋/㎡，現(xiàn)在3萬/㎡左右；

川大，保利中心套三，同年成交單價(jià)2.8萬＋/㎡，現(xiàn)在2.6萬/㎡左右。

不難發(fā)現(xiàn)，在22、23年，拿著買鶴林村的單價(jià)，

不僅火車南站、川大這些傳統(tǒng)的主城板塊可以買。

就連大源、攀成鋼，這樣的準(zhǔn)核心板塊，也可以買！

即便是現(xiàn)在到了行情下行期，雖說大家都在跌，但后面這些核心板塊憑借扎實(shí)的配套、人口，核心的區(qū)位做支撐，跌幅也就是順勢而為，在正常范圍。

沒有形成像鶴林村這種前有新盤阻擊，后有次新入市，形成價(jià)格踩踏的尷尬局面。

最重要的是，這些項(xiàng)目，就算現(xiàn)在行情不好不想賣，自住一點(diǎn)問題沒有，出租相比起來也更方便一些。

02

鶴林村

為什么跌這么兇？

鶴林村，也就是常說的錦江生態(tài)帶，近年來，它的價(jià)格跌幅過大，淘房君認(rèn)為是多方面因素重疊導(dǎo)致的。

首先，曾經(jīng)板塊熱度高，導(dǎo)致初始價(jià)格虛高。

錦江生態(tài)帶是天府新區(qū)最早開發(fā)的板塊之一，在開發(fā)最初是和科學(xué)城、天府總部商務(wù)區(qū)作為第一批，同步規(guī)劃的。

他的定位是天府新區(qū)居住功能區(qū)，是無可替代的宜居板塊。

2015年左右，當(dāng)時(shí)不少房企集中拿地，那時(shí)候的鑫苑鑫都匯單價(jià)才5千左右!

到了2018年，板塊內(nèi)的“拓荒者”中海，陸陸續(xù)續(xù)推出了花澗、萬錦熙岸、錦江壹號(hào)等組團(tuán)。取證單價(jià)1.3-1.5萬之間。

隨著萬科翡翠公園和德商御府天驕等項(xiàng)目先后開盤，給當(dāng)時(shí)的板塊打了一個(gè)剛改的底子。

但后期隨著恒大天府半島和川發(fā)天府上城的出現(xiàn)，又給低總價(jià)的剛需單獨(dú)開辟出一條道路。

在2020年這兩個(gè)錦江生態(tài)帶的項(xiàng)目出現(xiàn)多次萬人搖號(hào)。

再加上板塊的呈現(xiàn)度逐漸提高，成為天府新區(qū)首熟區(qū)的錦江生態(tài)帶，至此熱度被推上頂峰。

已經(jīng)開始流入二手市場的萬科翡翠公園和德商御府天驕等項(xiàng)目，起點(diǎn)非常很高，并且隨著熱度的提升在2021年價(jià)格迎來暴漲。

作為天府新區(qū)開發(fā)較早、配套成熟、房子又很多的區(qū)域，早期價(jià)格又香，不得不說的是，錦江生態(tài)帶的確吸引了一大批投資客。

從2022年5月新政后，整個(gè)板塊突然就冒出來一大批房源，并且?guī)缀趺總€(gè)小區(qū)的掛盤價(jià)，都在3萬+以上!

其次，天量供應(yīng)，導(dǎo)致價(jià)格下跌。

早在22年5月份，成都當(dāng)時(shí)對(duì)限售政策做出調(diào)整，錦江生態(tài)帶一時(shí)間有大量房源因此解除限售，一夜之間次新二手掛牌房源多出數(shù)倍。

除了次新二手大量入市，最老火的就是新房動(dòng)作也十分多。

以沈陽路為分界線，錦江生態(tài)帶南北區(qū)劃分十分明顯。

北區(qū)相對(duì)更加成熟，也就是前些的剛改的項(xiàng)目，像中海、萬科、川發(fā)這類。

南區(qū)則是相對(duì)改善一點(diǎn)，除了已交付的綠城、首鋼、中糧等樓盤，還有保利、邦泰等新項(xiàng)目。

房源增多，買家有限，競爭更加激烈，急于出售的業(yè)主自然會(huì)對(duì)價(jià)格做出調(diào)整，但當(dāng)有價(jià)格開始下調(diào)，必定會(huì)影響板塊內(nèi)其他房源。

這種時(shí)候就容易出現(xiàn)價(jià)格踩踏，無數(shù)賣家被裹挾著下跌，錦江生態(tài)帶也跌出新低。

最后，目前的市場環(huán)境也是一個(gè)大重要因素。

市場下行，沒有板塊可以獨(dú)善其身。

目前的行情想必大家也都很清楚，稍微有核心配套的板塊可能還好，像鶴林村這種之前價(jià)格虛高的板塊，現(xiàn)在可能就有點(diǎn)老火。

你認(rèn)為呢？