2025年二季度，更加積極有為的宏觀政策發(fā)力顯效，國內(nèi)經(jīng)濟運行在全球不確定性擾動下展現(xiàn)出較強韌性，保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。然而，外部環(huán)境的復雜多變和國內(nèi)新舊動能轉換的挑戰(zhàn)仍影響企業(yè)的決策和預期，市場仍需政策端的持續(xù)發(fā)力。二季度，中國主要城市的甲級辦公樓市場需求端較為謹慎，受外部環(huán)境的不確定性增強影響，企業(yè)觀望情緒濃厚，新增租賃節(jié)奏放緩。同時，部分城市迎來供應放量，供需矛盾持續(xù)，各城市甲級辦公樓租金繼續(xù)承壓，業(yè)主在新租和續(xù)租談判上進一步下調(diào)預期。

在2025年二季度，全國主要城市甲級辦公樓市場整體凈吸納量錄得30.1萬平方米。在全球經(jīng)濟不確定性加劇的環(huán)境下，租戶的租賃決策更趨謹慎，續(xù)租率保持高位，部分租戶采取觀望策略，導致整體租賃需求釋放節(jié)奏放緩?！俺杀緝?yōu)化”已成為驅動大部分城市的企業(yè)租賃決策的核心因素。值得注意的是，雖然部分城市的特定行業(yè)展現(xiàn)出較強的需求韌性，且宏觀政策支持力度不減，但受限于租戶普遍存在的謹慎心態(tài)，整體市場復蘇動能依然受限，復蘇步伐較為緩慢。

二季度，一線城市凈吸納量共計22.8萬平方米，環(huán)比小幅下降。在北京，全市整體帶看量與上季度相比有所回落，當前市場新租需求疲弱，業(yè)主方正積極采取主動策略，重點維護現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)租戶的續(xù)約穩(wěn)定性。在上海，成本驅動型搬遷和升級仍是市場需求的主要來源，季度內(nèi)市場凈吸納量錄得5.7萬平方米，租戶保持對租金成本的高敏感度，并積極尋求更有利的租約條款，租賃決策有所放緩。廣州甲級辦公樓市場供需結構持續(xù)調(diào)整，外資企業(yè)對辦公面積和租賃成本管控嚴苛，中大型內(nèi)資企業(yè)加速向自持非甲級物業(yè)搬遷，導致凈吸納量同比下跌。二季度，深圳甲級辦公樓市場錄得10.3萬平方米凈吸納量，總部型企業(yè)的自用需求成為市場基石；相較之下，市場租賃需求同比收縮明顯，企業(yè)運營成本管控持續(xù)強化，外資企業(yè)尤為謹慎，整體租賃活動以成本優(yōu)化為導向。

二季度，1.5線及二線城市甲級辦公樓市場共錄得凈吸納量8.8萬平方米。杭州凈吸納量約為2.1萬平方米，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求有所回升，專業(yè)服務機構需求依舊活躍。南京甲級辦公樓貢獻約1.8萬平方米凈吸納量，專業(yè)服務業(yè)持續(xù)釋放穩(wěn)定需求。在“以價換量”策略的驅動下，武漢、天津甲級辦公樓市場需求活躍度小幅上升。成都二季度凈吸納量錄得2.2萬平方米，增量需求持續(xù)低位，市場競爭重心已轉向存量博弈。青島、西安的甲級辦公樓市場整體凈吸納量維持在低位徘徊。

二季度，科技互聯(lián)網(wǎng)仍是多個城市的主要需求來源。北京科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對活躍，主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)大廠在中關村區(qū)域的整合與擴張行為，相關擴張需求貢獻了二季度凈吸納量的70%。深圳硬科技賽道（如消費電子、半導體及集成電路等）表現(xiàn)亮眼，錄得多宗整層及以上規(guī)模交易。廣州科技行業(yè)領跑租賃市場，數(shù)據(jù)分析平臺、MCN機構等電商服務商表現(xiàn)較為活躍。武漢科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占2025年二季度總成交比例的21%，在線教育、直播以及電商企業(yè)的升級和擴租需求較活躍，行業(yè)調(diào)整速度明顯加快。二季度杭州科技互聯(lián)網(wǎng)需求進一步回升，新租需求占整體市場成交比重的29%。

金融及專業(yè)服務業(yè)保持穩(wěn)健，部分城市錄得較大面積新租成交。專業(yè)服務業(yè)中，廣州的律所和留學教育機構需求較為穩(wěn)定，部分留學教育機構看重高端辦公環(huán)境對品牌形象的提升價值，市場中錄得數(shù)筆大面積租賃成交。英語/留學相關教培機構在杭州同樣保持活躍。專業(yè)服務類企業(yè)在南京甲級辦公樓中持續(xù)釋放穩(wěn)定需求，其中律所為主力。金融服務業(yè)方面，成都新租需求中，金融行業(yè)占比22.3%，仍位居首位，小額貸款行業(yè)維持結構性穩(wěn)健。青島金融行業(yè)升級需求推動有效去化。武漢甲級辦公樓市場內(nèi)，以保險為代表的傳統(tǒng)金融主導市場成交，同時科技金融等新興金融需求有所上升。

二季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場新增供應總計170.5萬平方米，其中一線城市新入市總量共計115.8萬平方米。上海共計七個甲級辦公樓項目交付，建筑面積總計41.4萬平方米，供應集中入市使整體市場空置率環(huán)比上升1.2個百分點至24.6%。廣州迎來五個新項目入市，大部分新項目仍處租賃爬坡期，推高全市空置率至23.8%。深圳受新增供應集中放量影響，全市甲級辦公樓平均空置率攀升至26.5%。

二季度，1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得54.7萬平方米。成都甲級辦公樓新增供應錄得17.8萬平方米，金融城辦公供應周期重啟，新興板塊供應持續(xù)放量。南京位于河西板塊的河西德基世界貿(mào)易中心于本季度竣備交付，為市場帶來約14.4萬平方米的新增供應。武漢越秀金融匯T5入市，為解放大道子市場新增約10.8萬平方米的供應面積。

2025年二季度，供應放量疊加需求釋放緩慢，全國主要城市的甲級辦公樓租金仍處于下行通道。多數(shù)城市業(yè)主方采用更加積極的“以價換量”策略，以應對項目去化壓力。存量項目業(yè)主方為穩(wěn)定現(xiàn)有出租率，普遍在續(xù)租條件上保持靈活。

一線城市中，北京租金延續(xù)前幾個季度的下行趨勢，環(huán)比下跌4.0%，業(yè)主為租戶續(xù)租提供了更具競爭力的租金折扣、免租期或其他靈活的附加條款等以吸引租戶原址續(xù)租，而中關村租賃市場受科技行業(yè)支撐，部分高入駐項目租金已基本止跌。上海甲級辦公租金環(huán)比下降3.1%，市場持續(xù)利好租戶方，考慮到市場租金和樓內(nèi)租戶現(xiàn)行租金之間的差距，更多租戶期望與業(yè)主進行租約重組談判，而業(yè)主方為穩(wěn)定現(xiàn)有出租率，在延長租約的條件下，提供租約重組解決方案。在廣州，面對新興子市場的高供應壓力和成熟CBD租戶搬遷風險，租金環(huán)比下降2.9%，部分由綜合性大企業(yè)運營的辦公樓項目探索通過非地產(chǎn)業(yè)務的產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢增強租戶粘性。深圳業(yè)主注重現(xiàn)有租戶留存，通過提供優(yōu)惠的租約條件穩(wěn)定基本盤，全市租金二季度環(huán)比下跌3.1%。

1.5線與二線城市中，部分城市甲級辦公樓市場供應放量，租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。南京甲級辦公樓市場租金環(huán)比下降0.8%。在武漢，供應壓力下業(yè)主持續(xù)采取靈活友好的租賃策略，但需求端低迷，租金降幅擴大；青島甲級辦公樓市場凈有效租金環(huán)比下降2.1%，租戶在續(xù)租傾向、決策周期、成本預算上愈發(fā)謹慎，迫使業(yè)主方在當前市場環(huán)境下做出更多讓步。成都高空置壓力持續(xù)拉低租金，業(yè)主愿意提供更具競爭力的免租期，全市甲級辦公樓凈有效租金環(huán)比下降2.0%。

報告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/mF/cms/none/4uTvt4ApMS3pHQ4wKEy529/kPaDQAVvjg9sqQhRHNRSXP