作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

悲觀者正確，樂觀者前行。

深圳樓市底部還要走多久？

市場有點悲觀

最近市場有點悲觀了。

上周五，深圳寶安區(qū)賣出了南街坊A002-0108宗地，只有招商+華潤聯(lián)合體、中海、建發(fā)3個主體競拍，成交價86.4億，綜合樓面價59586.21元/㎡。

因為這是寶安板塊時隔一年拿最優(yōu)質(zhì)的好地，甚至還特別開了一場路演推介抵款，各項用地指標(biāo)都重新調(diào)整過，比周邊拍出過的地塊都要好。

市場都認(rèn)為會有多家開發(fā)商進(jìn)場搶地，然后誕生新地王，但樓面地價遠(yuǎn)低于市場預(yù)期了。

于是市場開始有點悲觀，感覺深圳地產(chǎn)是不是被市場拋棄了。

加上7月和8月樓市出政策的小作文亂飛，以及A股突破100萬億元大關(guān)以及銀行密集加強(qiáng)監(jiān)控資金違規(guī)進(jìn)入股市的渲染，各大房產(chǎn)群、樓市群也開始討論會不會賣房炒，要不把手里的錢挪到股市，也進(jìn)一步放大了這種市場悲觀情緒。

更重要的是，過去銀行監(jiān)控資金的流向更多是針對樓市而不是股市。

樓市牛市的時候，銀行密集發(fā)聲嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，現(xiàn)在輪到股市了，那么信貸資金的流入會不會進(jìn)一步影響房地產(chǎn)的交易市場？

而這對很多原本就對樓市搖擺不定的人來說，影響就更明顯了。

事實上，房地產(chǎn)無論去到哪個階段都是支柱，都是很多資產(chǎn)的抓手。

很多理財或者固定收益類的底層資產(chǎn)掛鉤的都是房產(chǎn)。

比如REITS底層資產(chǎn)不是一條高速公路、一座水庫、一座發(fā)電站，就是一個購物中心、一片產(chǎn)業(yè)園、一個公租房小區(qū)，都離不開基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)物業(yè)。

最近市場上有一只公開認(rèn)購?fù)馃岬腞EITS，底層資產(chǎn)就是一個購物中心，衡量收益的標(biāo)準(zhǔn)就是講出租率，行業(yè)租售比水平，然后才有所謂的資金回報率。

而不同的事件，心態(tài)不一樣，看待的視角就不一樣。

比如城市收儲，有人看到的是放水重現(xiàn)，有的人看到的是結(jié)構(gòu)調(diào)整，看到的是城市轉(zhuǎn)型。

所以，如果把時間拉長，過度悲觀的市場反而有時候是機(jī)會。

底部還要走多久？

市場之所以對樓市悲觀，最大的原因是不知道這樣的樓市行情還要走多久，還要扛多久。

并且都在等一個完美的抄底時機(jī)，等一個時機(jī)重新進(jìn)場。

而目前深圳樓市依舊處在一個二手房高掛盤量，新房庫存依舊維持在5萬+套，去化周期接近16個月的階段。

但對深圳樓市行情的判斷并非沒有更直觀觀測的指標(biāo)。

那就是深圳的土地市場變化，從土地端傳來的信號，往往可以影響銷售市場端3-5年。

深圳對住宅凈地的供應(yīng)進(jìn)入2025年已經(jīng)是斷崖式的供應(yīng)。

根據(jù)深圳住房計劃商品住房用地供應(yīng)計劃——

2015年商品房計劃用地供應(yīng)85公頃，商品住房計劃供應(yīng)5.67萬套；

2016年商品房計劃用地供應(yīng)72公頃，商品住房計劃供應(yīng)4.3萬套；

2017年商品房計劃用地供應(yīng)168公頃，商品住房計劃供應(yīng)8萬套；

2018年商品房計劃用地供應(yīng)87公頃，商品住房計劃供應(yīng)5萬套；

2019年商品房計劃用地供應(yīng)103公頃，商品住房計劃供應(yīng)5.5萬套；

2020年商品房計劃用地供應(yīng)125公頃，商品住房計劃供應(yīng)6.3萬套；

2021年商品房計劃用地供應(yīng)149.3公頃，商品住房計劃供應(yīng)6萬套；

2022年商品房計劃用地供應(yīng)215公頃，商品住房計劃供應(yīng)6萬套；

2023年商品房計劃用地供應(yīng)330公頃，商品住房計劃供應(yīng)6萬套；

2024年商品房計劃用地供應(yīng)240公頃，商品住房計劃供應(yīng)4.5萬套；

2025年商品房計劃用地供應(yīng)100公頃，商品住房計劃供應(yīng)4萬套。

（來源:深圳2020年-2025年住房計劃）

可以發(fā)現(xiàn)，2025年是商品房住宅用地比2019年深圳加大用地供應(yīng)轉(zhuǎn)折點還低，供應(yīng)計劃套數(shù)也是近11年來最少的一年。

雖然每年商品住房供應(yīng)，到最后可能會超額完成計劃，因為還有一些舊改的項目可能會入，但實際供應(yīng)增加幅度也不會多多少。

而2020年新房牛市除了限價出現(xiàn)新房與二手房倒掛的因素，還有一個原因就是2015-2018年階段深圳新房用地供應(yīng)控。

這才導(dǎo)致深圳樓市新房稀缺出現(xiàn)連續(xù)3年的新房熱，同時也導(dǎo)致2020年-2021年階段深圳新房市場出現(xiàn)大量的日光盤。

這個階段深圳樓市的去化周期大約是10個月。

（來源:深圳2020年住房計劃）

（來源:深圳2021年住房計劃）

所以，如果按照土地供應(yīng)到新房銷售階段的路徑推演，連續(xù)3年的商品住房用地低供應(yīng)，把庫存周期降到10個月左右，就能對新房市場托穩(wěn)起到立竿見影的效果。

如果再加上嚴(yán)控新房套數(shù)的供應(yīng)，效果也會更明顯。

深圳新房已經(jīng)連續(xù)兩年收緊計劃供應(yīng)套數(shù)，而今年1月到8月19日，深圳新房預(yù)售開盤的個數(shù)僅69個，而進(jìn)入8月到當(dāng)前，也僅預(yù)售4個項目。

那么深圳新房的市場底部還要走多久，自然就有答案了。

而換句話說，現(xiàn)階段的深圳市場，其實也到了深水區(qū)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場