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問答438期

問：預(yù)算足夠，曲江華發(fā)錦宸賦和華潤悅璽怎么選？

答：雖然都在曲江的CCBD板塊，一南一北，但嚴格來說，是兩個定位完全不同的小區(qū)，華潤悅璽誕生于西安搖號搶房時期，憑借曲江，電視塔，CCBD的位置標(biāo)簽，外加大戶型，純改善小區(qū)定位，以及限價的優(yōu)勢，眾人追捧。

小區(qū)定位改善，建面約169-206㎡，優(yōu)勢在于二手現(xiàn)房，周邊配套完善，小區(qū)環(huán)境不錯，短板在于三代住宅，贈送小，公攤大，對于一手業(yè)主而言，夢中情房，對二手業(yè)主，可以靜待撿漏。

（華發(fā)錦宸賦實景圖）

而華發(fā)錦宸賦則是定位豪宅，占地約42畝地，8棟高層，建面約220㎡，270㎡，兩個面積段，三個戶型，四代住宅全景艙。（備注：預(yù)售字第2025220號 開發(fā)商：西安曲江鏵發(fā)置業(yè)有限公司）

首開的起步門檻是約700萬總價，二批次的門檻是約900萬總價，豪宅該有的闊氣大門、精裝下沉?xí)�，架空層泛會所等配置齊全，還可見不少名貴樹種和奢石的運用。

（建面約270㎡戶型圖）

戶型設(shè)計也不錯，以建面約270㎡四室為例，臥室都做了套房，在端廳基礎(chǔ)上做到了南北2-3個露臺，實得率約125% 。

具體到室內(nèi)，主臥面積約44㎡，面寬約7.7米，客廳面積約100㎡，三面采光，很多人看完這里，對二手就無感了。

問：樓越來越高，地面硬化越來越大，西安為什么熱？

答：不止一個人的感覺，而是大家都覺得西安越來越熱，今年更是提前19天入夏，從五月開始一直到八月，不斷有超過40°的高溫天。

我地理好的朋友說，是因為今年青藏高壓和副熱帶高壓疊加在一起，外加關(guān)中平原，北有黃土高原，南有秦嶺，三面環(huán)山，盆地地形讓熱量容易堆積，難以消散。

我更多的感覺則是城市化的結(jié)果，大城市病里就有熱島效應(yīng)，尤其是主城區(qū)密度高，高層密集，鋼筋混凝土，瀝青路面占比很高，新建城區(qū)綠化密度有限，大樹也少，又熱又曬，外加高溫天，隨處可見的空調(diào)釋放熱量。

而一旦去了人少，樓少的地方，比如西咸，長安，草灘，明顯體感溫度在降，全球變暖還在繼續(xù)，西安城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，以后熱了多去秦嶺，沒什么辦法。

問：西安3.71容積率，蓋大面積高層，這也叫改善？

答：如同剛需一樣，改善二字本身也是偽概念，小換大，舊換新，郊區(qū)換主城，從需求上來說都是改善，新房市場的改善，更多是大戶型為主的小區(qū)。

西安素來是一個高容積率的城市，十年前，百村城改時期，各種塔樓遍布主城區(qū)，2018年后，2.8容積率的住宅成為主流，如今土地市場遇冷后，2.5，2.0容積率的才陸續(xù)面世，住宅從純高層，變?yōu)楦邔?小高，或純小高層，甚至洋房。

（西灃路-西部大道片區(qū)實景）

但在主城區(qū)，尤其是城改拿地的位置，由于安置，開發(fā)面積的權(quán)衡，普遍容積率不低，典型的中海錦業(yè)元晟，龍湖景粼天序，金茂璞逸東方，保利天瑞等小區(qū)，高容做改善，核心是做大面積，降低戶數(shù)。

同時樓棟排布也可調(diào)整，圍合式布局，留出中庭的空間，也保證樓間距，疊加現(xiàn)在建筑新規(guī)里，不少位置不計容的面積，也有不錯的居住體驗。

當(dāng)然，這都屬于螺絲殼里做道場，沒有辦法的辦法，如果既是主城區(qū)，又是容積率低的位置，自然兩全其美。

問：房哥，團結(jié)村的綠城綠汀芳菲怎么看？

答：上周綠城一口氣公布四個新盤，高新的長安玉華，未央的 綠汀芳菲，奧體的潤百合，桂冠長安，從區(qū)域熱度，購入門檻看，團結(jié)村片區(qū)的 綠汀芳菲算最低調(diào)的一個。

這塊地是綠城6月19號新拿的，占地約46畝，容積率約2.5，樓面價6781元 /㎡，從位置看還是不錯的，家門口團結(jié)實驗學(xué)校，紅旗鐵路公園，龍湖未央天街，10號線地鐵口配套完善。

（建面約139㎡戶型示意）

小區(qū)是周邊第一個四代住宅小區(qū)，主打剛改+高贈送，四個面積段，建面約89㎡、108㎡、121㎡、139㎡、客廳，臥室，露臺，衛(wèi)生間，廚房等有不少贈送面積，小面積戶型比較常規(guī)，大戶型做了四葉草和端廳，緊跟潮流。

作為未央城市更新的五大片區(qū)之一，團結(jié)村板塊地處三環(huán)內(nèi)，有完整的學(xué)校，商業(yè)，地鐵，公園，住宅，辦公規(guī)劃，在城北算是少見的全面城市更新區(qū)域，熱度不及經(jīng)開，港務(wù)區(qū)，但主打性價比。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

同樣15000+預(yù)算，不買鳳城五路，十路二手房的情況下，不去港務(wù)，不去高鐵新城，首先只有團結(jié)村片區(qū)，對于附近的地緣自住，以及鳳城八路附近工作的，通勤，預(yù)算可控，配套也都齊全。

而對于有能力在奧體，在高新，曲江等一類板塊買房的，來團結(jié)村意義就不大了！

問：大華曲江公園世家五期，小戶型賣多錢合適，被中介帶崩潰了？

答：表面看是各路中介上門砍價，賺的盆滿缽滿，背后則是收入和工作預(yù)期導(dǎo)致的二手房降價賣房，如果不是扛不住，誰沒事賣房子，具體到生活中，擺攤，吉祥三寶，鐵人三項都是證明。

另一個原因是2018-2021年期間，不少人純投資買房，完全不住，只能接受漲，不能接受降的現(xiàn)狀，典型的港務(wù)區(qū)，高新軟件新城，CID區(qū)域，交房后不住，又遇四代住宅新房降價沖擊，二手想要及時止損，只能降價，中介迎合這種現(xiàn)狀，放大了情緒。

回歸曲江公園世家本身，降價不止大華，附近的中海，金輝，萬科，天地源，保利，招商等二手房，價格都經(jīng)歷了不小的降幅，目前曲江二期門檻，已經(jīng)來到單價15000+的門檻。

（二手掛牌價格，來源：貝殼）

大華五期，貝殼掛牌二手房價格，小面積單價普遍在16500+左右，總價160萬左右，掛牌房源86套，但三個月統(tǒng)計到的成交只有2套，屬于供大于求，聯(lián)系中介，無非繼續(xù)降價，對買家而言，如果這個時期買，至少奔著打九折的心態(tài)來看房。

如果不是急于資金需求，置換新房，又不能接受這個價格，且自己有長期自住的需求，也可以考慮不賣，大家都知道，現(xiàn)在的二手房，更多是情緒成交。

問：大寨路的融僑城三室怎么樣，還值得考慮嗎？

答：高新買房的平替區(qū)域里，一直有西部大道，西灃路，科技路和大寨路四個區(qū)域，其中熱度不低，但成交價也不高的是大寨路，因為開發(fā)時間太早，沿線房子偏老，且沒有太好的學(xué)校資源。

熱度較高的幾個小區(qū)，中航華府、華洲城、銘城、恒大城、融僑城，清一色的高層，剛需小面積為主，房齡5-10年左右，住在這里，生活，交通便利，但城市面貌一般，距離高新近，高新打工人租房首選。

（二手房掛牌價格，來源：貝殼）

二手房，由于競爭激烈，大寨路沿線二手房內(nèi)卷嚴重，目前貝殼掛牌261套，三個月成交有16套，掛牌價普遍在15000+左右，總價門檻約160萬。

作為金輝早期的百畝大盤，融僑城占地約310畝，3.5的容積率的高層社區(qū)，2013年陸續(xù)交房，房齡普遍10年以上，最早買的業(yè)主，不少已經(jīng)置換新房子，或去了高新，如今買融僑城，更多還是預(yù)算局限，又看重生活便利度。

但同樣預(yù)算內(nèi)，西灃路，西部大道沿線，這些城市面貌，配套，學(xué)校更好的區(qū)域，也有房可選，比如海亮新英里，金地西灃公元，中央公園，萬科高新華府等，大寨路不是唯一選擇了，非要看，還有德通昆侖序新房。

問：招商云蘭大戶型現(xiàn)房，總價380萬，買入會虧嗎？

答：對于現(xiàn)在大多數(shù)新房，次新房，如果算賬，多半是虧的，新房大戶型，后期賣到了折扣現(xiàn)房，早期期房的反而高價。

對于二手房，房價之外還有貸款利息，契稅，增值稅，大修基金，中介費等額外成本，基本都是交房破發(fā)。

整個高新CID區(qū)域，目前二手房較穩(wěn)的只有31小，11初周邊，中海學(xué)仕里，中建悅廬等小區(qū)，算上購入成本也是不低的，而到瞳南區(qū)域，招商，龍湖，高科等，由于缺乏核心學(xué)校支撐，外加供大于求，價格自然也不樂觀。

（招商云蘭交房實景）

但回歸自住，招商云蘭的交房是當(dāng)下高新的一梯隊水準，無論是小區(qū)的園林，公區(qū)，還是車庫實景，都是羨煞旁人的存在，招商的交付能力，在周邊，也是有口皆碑。

如果算賬不住，買云蘭短期大概率是虧的，如果自住體驗，這是周邊優(yōu)質(zhì)的次新房小區(qū)。

問：孩子27年9月上學(xué)，除了31小+11初，還有什么可選？

答：高新目前熱門的學(xué)校，主要有以下，學(xué)位入學(xué)的高新一小，二小，三小，四小，高新實驗，逸翠園，高新東區(qū)，學(xué)區(qū)入學(xué)的高新四校、三初，三十一小，十一初等，有可能成為熱門學(xué)校的，高新四完，高新四初。

小學(xué)階段，目前家長比較認的，還是一二三四小，高新實驗，七小，十五小，二十小，三十一小等，核心體現(xiàn)就是周邊的學(xué)區(qū)房價格上。

比如金泰新里城、國賓中央?yún)^(qū)，萬科翡翠國賓，保利天悅，紫薇田園都市，逸翠園等小區(qū)。

（高新區(qū)第三十一小學(xué)實景）

三十一小，十一初的優(yōu)勢在于周邊房子更新，中海，碧桂園，中天，中建等都是剛交付的新房，有地鐵，房子新，學(xué)校好，因此價格穩(wěn)定。

如果對新區(qū)無感，重點看丈八北路沿線，保利，金泰，萬科，現(xiàn)在二手房價格也降下來了，產(chǎn)品舊一點，但配套更完善，大家的建議，也可以留言區(qū)補充。

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作者：Kikyo

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