進(jìn)入8月后，伴隨著供應(yīng)的減少和天氣的炎熱，很多板塊的在售新房項(xiàng)目都放緩了銷售速度。但就在上周末，成都市中心有一個(gè)樓盤低調(diào)地火了起來——位于青羊區(qū)正府街83號(hào)的SG珊頓道開盤，推出70套房源，據(jù)悉當(dāng)天小戶型銷售告罄。SG珊頓道走紅的一個(gè)關(guān)鍵因素在于：這是青二的學(xué)區(qū)房，總價(jià)100萬起即可買入。

除了SG珊頓道外，另一個(gè)青二學(xué)區(qū)房——通錦閣，也傳來近期將入市的聲音。

近年來，供應(yīng)稀少的青二板塊同時(shí)迎來兩個(gè)小項(xiàng)目的新房加推。前者是總價(jià)100萬起的小戶型為主，后者面向市場(chǎng)銷售的戶型面積門檻達(dá)到141㎡，買入總價(jià)約400萬起。今天，我們來看看青二學(xué)區(qū)的兩個(gè)新盤究竟如何。

取證價(jià)5萬，約4.4折開盤

百萬級(jí)青二學(xué)區(qū)房走紅

SG珊頓道，是一個(gè)建成于2016年的項(xiàng)目。上周，項(xiàng)目70套新房取證，取證單價(jià)50000元/㎡，但其后，在各大中介的朋友圈中，項(xiàng)目的銷售單價(jià)確定在2.2萬元/㎡起——最小的48㎡戶型總價(jià)105萬起。比起取證單價(jià)打了約4.4折。

SG珊頓道項(xiàng)目實(shí)拍圖

建面約48-114㎡，總價(jià)105萬起的SG珊頓道成為了中介口中的“掛戶神盤”。

整個(gè)項(xiàng)目占地12.6畝，容積率8.8，2棟3梯11戶、總高41層的超高層。包括建面約46-48㎡的套一，建面約77-96㎡的套二，建面約124-142㎡的套三，都有一定的贈(zèng)送面積。

高容、高密，如果僅從居住來看，或許珊頓道與當(dāng)前的產(chǎn)品有極大的差距，但如果從地段考量，就能看懂它的優(yōu)勢(shì)：

項(xiàng)目位于青羊區(qū)騾馬市板塊，距離文殊院地鐵站約300余米，一環(huán)、市中心，這一坐標(biāo)代表了豐富資源，新城市廣場(chǎng)是最近的商業(yè)，把范圍放大，騾馬市商圈、天府廣場(chǎng)-鹽市口商圈、IFS-太古里商圈……都能夠快速到達(dá)。

最具含金量的還是來自它對(duì)口的學(xué)區(qū)——根據(jù)2025年的劃片情況，通錦閣所在的區(qū)域?qū)诘男W(xué)是成都市東城根街小學(xué)，在著名的青二學(xué)區(qū)內(nèi)。這種小戶型、便于控制總價(jià)的學(xué)區(qū)房，在許多家長心中有極大的性價(jià)比：房子可以用來掛戶口上學(xué)，也能兼顧平時(shí)自住，貝殼APP顯示小戶型的租金在2700元/月起。

2025年青二小學(xué)畢業(yè)生初中入學(xué)劃片范圍一覽表

值得一提的是，在貝殼APP上珊頓道也已經(jīng)有了許多二手房在售，目前的成交單價(jià)在2.1-2.6萬元/㎡，截至2025年7月，在貝殼APP顯示成交7套。對(duì)多數(shù)買家而言，珊頓道此次推出的房源，價(jià)差不大，但能夠省下中介費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用。

僅159套，

單價(jià)3萬元/㎡的現(xiàn)房即將入市

位于新華大道通錦橋路的通錦閣，則是一個(gè)出租車司機(jī)都知道在建的樓盤。

被出租車司機(jī)記得的原因主要在于，一方面，它的位置很打眼，就在新華大道上；另一方面，這位司機(jī)幾乎是眼看著這個(gè)小區(qū)拔地而起，“3年，終于修好了”。

而在地產(chǎn)圈，這個(gè)項(xiàng)目同樣很引人關(guān)注。雖然3年多的時(shí)間里并沒有任何的聲音，但它帶著“青二學(xué)區(qū)房”、“現(xiàn)房銷售”、“雙限地”這些標(biāo)簽，從拿地起就頗具熱度。

8月初，發(fā)哥接到置業(yè)顧問的電話：青羊區(qū)一環(huán)內(nèi)的通錦閣開放城市展廳，并預(yù)計(jì)將于10月取證入市。

通錦閣實(shí)拍圖

同樣是青二學(xué)區(qū)房、同樣是現(xiàn)房，與珊頓道相同，通錦閣對(duì)口的是東城根街小學(xué)。二者的區(qū)別主要在于產(chǎn)品和定位，購買珊頓道的買家大多數(shù)看準(zhǔn)低總價(jià)的“掛戶房”，而通錦閣因?yàn)閼粜透螅瑒t更適用于家庭居住。

2021年9月，青羊國投拿下位于新華大道通錦橋路與飲馬河交匯處的地塊，地幅約23.3畝，容積率3.0。彼時(shí)的拿地條件還有：自持10%保障性租賃住房，并且需要現(xiàn)房銷售。

整個(gè)項(xiàng)目體量不大，由2棟住宅、1棟寫字樓和一條商業(yè)街組成。其中，住宅為2、3號(hào)樓，2號(hào)樓住宅17F，1-14F為保障性租賃住房，3號(hào)樓26F，全部為商品房。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目目前主要銷售3號(hào)樓，包括141、166㎡兩種戶型，2T3戶，共計(jì)159套精裝現(xiàn)房，2號(hào)樓有66㎡、69㎡的套一和套二的小戶型，但僅有15套房源可售。

通錦閣戶型圖：建面約141㎡（左）、建面約166㎡（右）

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從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可以看到，目前項(xiàng)目外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)。戶型方面，區(qū)別于現(xiàn)在高得房率的新規(guī)產(chǎn)品，有約20%的公攤面積，其中166㎡戶型為方廳設(shè)計(jì)，僅有三房，但后期能改造為四房；141㎡戶型為開間僅4.1米的四房設(shè)計(jì)。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，由于項(xiàng)目是雙限地，彼時(shí)的清水限價(jià)在27000元/㎡，加上3000元/㎡的精裝價(jià)格，項(xiàng)目后期的均價(jià)在30000元/㎡，其買入門檻約400萬起。

發(fā)哥點(diǎn)評(píng)：

選掛戶房還是學(xué)住房？根據(jù)預(yù)算做選擇

珊頓道和通錦閣的相繼到來，讓學(xué)區(qū)房的關(guān)注度再度被拉高。這兩個(gè)都位于青二學(xué)區(qū)的項(xiàng)目，正是學(xué)區(qū)房的兩種代表：前者是以掛戶為主的“掛戶房”，后者則完全能夠滿足上學(xué)+一家人的自住需求，是典型的“學(xué)住房”。

在整個(gè)青二學(xué)區(qū)，這些年的供應(yīng)并不多，發(fā)哥統(tǒng)計(jì)，青二學(xué)區(qū)在近5年內(nèi)，只有3個(gè)全新盤入市——金地39峯、寬窄慢里和西派少城，其中，寬窄慢里主要是小戶型，清水單價(jià)達(dá)到3.7萬元/㎡，西派少城則是200㎡以上的大戶型。金地39峯與通錦閣更有相似性，都是小地塊、改善戶型，精裝單價(jià)在3萬元/㎡左右，對(duì)口東城根街小學(xué)，該項(xiàng)目占地8畝，只有一棟樓、124戶，曾以3萬元/㎡的精裝單價(jià)吸引了274組家庭報(bào)名。

此前，發(fā)哥也盤點(diǎn)了青二部分掛戶房的成交門檻，通常單價(jià)在接近2萬元/㎡，珊頓道由于是次新房源，加上空間足夠一家人的居住，算是區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高的“掛戶房”。

而如果要兼顧住得更好的學(xué)區(qū)房功能，價(jià)格就會(huì)更高，在貝殼APP上，金地39峯的二手房成交單價(jià)在3.3-3.6萬元/㎡。如果以此為參考，400萬起的通錦閣也有一定的“性價(jià)比”。

但它產(chǎn)品端的短板同樣不可忽視：

1、在一塊23畝的小地塊上，有商業(yè)、保障性租賃住房、商品房，幾乎沒有小區(qū)環(huán)境；

2、小區(qū)是開放式小區(qū)，后期人員流動(dòng)性會(huì)比較大；

3、如果把產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)上的新規(guī)項(xiàng)目對(duì)比，從戶型設(shè)計(jì)到得房率都已經(jīng)落后兩代，居住舒適度會(huì)大打折扣。而項(xiàng)目針對(duì)的剛需和改善的客戶恰好是當(dāng)下最在意得房率的客群。

整體來看，珊頓道和通錦閣兩個(gè)小區(qū)代表了兩種學(xué)區(qū)房的選擇：掛戶房或?qū)W住房。

百萬預(yù)算買一個(gè)學(xué)區(qū)，能夠用于掛戶或出租，但低總價(jià)小面積不一定能滿足三口之家的居住需求。同樣，因?yàn)榭們r(jià)有限，后期出手價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大。

而通錦閣的面積更大，總價(jià)更高，結(jié)合3萬元/㎡的單價(jià)、400萬級(jí)的總價(jià)來看，也是當(dāng)前的主流改善價(jià)格段，除了有學(xué)區(qū)還能自住。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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