一場(chǎng)法拍鏖戰(zhàn)

折射出核心資產(chǎn)的價(jià)值韌性

也撕開了市場(chǎng)情緒的真實(shí)裂口

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8月12日，園區(qū)奧體南泊云庭10幢801室（建面147.13㎡）以502萬(wàn)元成交，單價(jià)3.41萬(wàn)/㎡，吸引24人報(bào)名、48346次圍觀，經(jīng)過72輪競(jìng)拍，最終落槌。

起拍價(jià)268萬(wàn)（單價(jià)1.82萬(wàn)/㎡），僅為評(píng)估價(jià)382萬(wàn)的7折，價(jià)差達(dá)114萬(wàn)；成交價(jià)502萬(wàn)較原備案價(jià)546.88萬(wàn)低44萬(wàn)，但較起拍價(jià)溢價(jià)87%；

該房源戶型為四房?jī)尚l(wèi)，南向視野開闊，精裝交付但需承擔(dān)二次過戶稅費(fèi)。

48346次圍觀創(chuàng)下2025年蘇州法拍房熱度新高，折射出核心區(qū)資產(chǎn)的強(qiáng)吸引力。

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與周邊新房、二手房橫向?qū)Ρ龋@筆交易暗藏玄機(jī)：

根據(jù)貝殼網(wǎng)顯示，泊云庭小區(qū)7月份掛牌均價(jià)：37691元/平；6月份成交價(jià)格僅：36759元/平；

該小區(qū)在6月份成交一套戶型房子，成交價(jià)566w，單價(jià)約38512元/平；

7月份僅成交一套132平的，單價(jià)約34697元/平 ；
近期泊云庭146㎡戶型二手成交價(jià)566萬(wàn)（單價(jià)3.87萬(wàn)/㎡），本次法拍價(jià)低85萬(wàn)，但需疊加各種稅費(fèi)，實(shí)際成本逼近二手市場(chǎng)價(jià)；

目前小區(qū)周邊僅一個(gè)綠城沁百合即將開售，去年新房有大家月上海棠軒均價(jià)約：4.5萬(wàn)/平（小高層），保利天郡首開均價(jià)：備案均價(jià) 43650 元 /㎡（高層）；仁恒河濱雅苑約：均價(jià) 44750 元 /㎡（高層）；都高于目前二手房?jī)r(jià)格。

綠城沁百合預(yù)計(jì)這個(gè)月底首開，對(duì)外宣稱5w+的價(jià)格，該項(xiàng)目主要是洋房產(chǎn)品，另外裝標(biāo)和配置較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)有一定優(yōu)勢(shì)；

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作為2019年“千人搖”神盤，泊云庭當(dāng)前的市場(chǎng)地位源于三重矛盾：

產(chǎn)品迭代下的身位落差：
2021年交付時(shí)堪稱“品質(zhì)標(biāo)桿”，但2025年奧體南已進(jìn)入“四代住宅”時(shí)代（如綠城立體收納、恒溫泳池會(huì)所），泊云庭的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)（本案為豎廳+雙北臥）顯露出代際差距；

學(xué)區(qū)加持與溢價(jià)透支：
2025年劃入星華學(xué)校（西附初中集團(tuán)），但周邊競(jìng)品如中海奧體等同享學(xué)區(qū)，稀缺性稀釋。加之2023年掛牌價(jià)曾沖高至6萬(wàn)/㎡，價(jià)格泡沫破裂后回歸理性，目前奧體板塊二手房也即將批量掛出，相信價(jià)格也就有所回調(diào)；

供應(yīng)放量下的客群分流：
奧體南近一年新房供應(yīng)超2000套，分流高端改善客群；而總價(jià)500萬(wàn)內(nèi)需求更傾向選擇地鐵更近的斜塘板塊，泊云庭陷入“兩頭不靠”的尷尬。

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決策建議：誰(shuí)該入場(chǎng)？誰(shuí)應(yīng)觀望？

可謹(jǐn)慎抄底者：

地緣自住家庭，滿足“學(xué)區(qū)+地鐵（6號(hào)線金家堰站300米）+商業(yè)”三位一體需求；

持有資金充裕，能承受5年以上持有周期，對(duì)沖稅費(fèi)及資金成本。

建議觀望者：

投資客：租售比僅1.8%（月租約7000元），跑不贏房貸利率；

杠桿買家：若月供超收入40%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。

法拍房?jī)r(jià)格有時(shí)略低，但需接受樓棟位置（臨主干道）、房源產(chǎn)品等折損。對(duì)于有剛性去需求的朋友，不妨可以關(guān)注一下真正奧體板塊的次新房，近期價(jià)格回落較多，是個(gè)選擇的機(jī)會(huì)；

結(jié)語(yǔ)

法拍狂歡下的冷思考

泊云庭的502萬(wàn)落槌價(jià)，是當(dāng)下樓市的隱喻——“倒掛幻覺”終將讓位于“持有成本”，“撿漏心態(tài)”必需臣服“風(fēng)險(xiǎn)管控”。
當(dāng)資產(chǎn)配置回歸理性，真正的贏家永遠(yuǎn)是那些穿透營(yíng)銷迷霧、算清每一分隱形成本的人。

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