如果是你房產(chǎn)行業(yè)的同行，麻煩請繞道，今天這一篇文章，不適合看它，因為我要透露一個行業(yè)內(nèi)的秘密。

前幾天，同事告訴我一套房子房子被成交了，成交價格比業(yè)主心里預(yù)期還高了5萬元。業(yè)主前幾天已經(jīng)答應(yīng)我，110萬的價格，結(jié)果他在另一個中介公司，118萬的價格賣出去，還給了3萬元的中介費。

這種事情，已經(jīng)見怪不怪了，因為每一個賣房子的業(yè)主，都有一個掛牌價格，也就是你們看到網(wǎng)絡(luò)上掛牌的價位，比如貝殼，幸福里，58同城，安居客上的價格。

在中介內(nèi)部還有另一個價格，是他們私下報給客戶的價位，通常會比業(yè)主掛牌價格低一些，因為房產(chǎn)中介知道業(yè)主急不急，價格還能不能談，根據(jù)客戶的情況，另外報價。

最后還有一個底價，業(yè)主能簽約的底價，還有一個預(yù)期底價，就是在得到的底價之上，還能再談一些。

此時，你們可能有點亂，我簡單用一個案例說明：

A房東要賣房，掛牌出去180萬，底價150萬，他認為掛牌高一點，給客戶還價空間多一些，更容易促進成交。而中介認為掛牌價格太高，拿房東又沒辦法，私底下就報給客戶160萬，還留一些空間給客戶還價，因為他們知道，業(yè)主150萬還能談一點。

最完美的成交價格，應(yīng)該在145-148萬之間，這個與業(yè)主掛牌價格，相差35萬左右。

這下你們應(yīng)該知道，當一個購房者，沒有找對經(jīng)紀人的時候，看表面的價格去談，很有可能買貴了。因為他們不知道業(yè)主的心理價格，在什么樣的范圍內(nèi)。

這下子，你們就會知道，為什么我之前分析的二手房成交案例，談價和降價幅度，會有15%甚至超過20%的情況了吧。

今天來看看，一套接近腰斬的價格，原值在2.6萬，現(xiàn)在成交價格1.56萬的小區(qū)。

成交小區(qū)：融僑悅江南；

成交時間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)95.71平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，毛坯房，149.6萬，成交單價15631元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌34天，期間價格調(diào)整2次，業(yè)主最后掛牌163萬，讓價13.4萬后達成交易。降價幅度不大，但房子的賣房周期較長，掛牌295天的時間，期間看房客戶超過50余組。

足以看出，一套房子的成交，都需要有一定的市場周期和客戶數(shù)量疊加，業(yè)主才會有價格調(diào)整。

2、融僑悅江南的原業(yè)主，應(yīng)該是很難以接受當下的市場，他們在2018年左右的時間買入，開盤價格在26000元左右。以上這套房子成交，還是一個毛坯的狀態(tài)，相當于業(yè)主買來之后，一直處于空置當中，銀行月供，房子租金，貶值率相加，這房子的損失蠻大的。

3、融僑悅江南，其實是一個不錯的小區(qū)，總體的環(huán)境較好，且物業(yè)管理也不錯，只是在地段上，周邊配套商，以及學(xué)校教育配套方面，都體現(xiàn)的相對較差。

洪塘片區(qū)沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)校，還有一座妙峰山，人們常說，悅江南樓棟位置不好，高層的房子，被叫做墓景房，可以看到遠處的陵園。

4、在2025年，悅江南的價格確實在持續(xù)走低，8月份成交精裝房源，單價1.8萬/平米，12月份成交毛坯房，單價1.6萬/平米。最后成交這套房子，單價只有1.5萬/平米。

按照這樣的價格趨勢小區(qū)，恐怕在過幾個月來看，悅江南的成交情況，單價已跌破到1.5萬之內(nèi)了。

購房建議：

融僑悅江南從2017年開盤均價28,000元/㎡，下跌至2026年1月實際成交價15,000元/㎡，累計跌幅達46.4%，年均復(fù)合降幅（CAGR）為-6.7%，當前價格僅為開盤價的53.6%，已進入深度回調(diào)區(qū)間。

小區(qū)物業(yè)品質(zhì)：小區(qū)由福州融僑物業(yè)運營，評分高達9.4/10，物業(yè)費2.6–3元/㎡/月，管理規(guī)范，居住體驗穩(wěn)定。

樓齡優(yōu)勢：2020年建成，樓齡僅約6年，屬次新小區(qū)，戶型多樣（主流為95–132㎡），建筑質(zhì)量與配套優(yōu)于老小區(qū)。

當前階段買入具備較高性價比，尤其適合：

自住型買家：滿足“次新+優(yōu)質(zhì)物業(yè)+地鐵預(yù)期”三重需求；置換型買家：利用契稅優(yōu)惠+低利率，實現(xiàn)“賣舊買新”成本優(yōu)化。

相當于說，這個階段的價格相對較低，悅江南的品質(zhì)還不錯，對于剛需或者置換買家來說，可以選擇這階段入市。

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