雖然是真金白銀砸1個(gè)億，但在龐大的市場(chǎng)面前，能否起到效果？

1億元購房補(bǔ)貼

作為臨深的頭部城市，東莞繼續(xù)拿出真金白銀支持樓市。

最近，東莞推出9條針對(duì)性措施，包括支持企業(yè)穩(wěn)產(chǎn)增產(chǎn)、擴(kuò)大企業(yè)投資、保障用工、開拓市場(chǎng)、促進(jìn)消費(fèi)、豐富文商旅體供給、穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期等。

其中，針對(duì)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，繼續(xù)實(shí)施購房補(bǔ)貼，針對(duì)2026年一季度能夠完成合同網(wǎng)簽及備案，并在2026年6月30日前足額繳納契稅的購房人，給予購房合同總價(jià)2%、最高不超過3萬元的補(bǔ)貼。但購買“三限房”及人才房、回遷房等非市場(chǎng)化商品房除外。

統(tǒng)籌安排的資金是1個(gè)億。

除了真金白銀補(bǔ)貼購房群體，東莞本地還將會(huì)持續(xù)支持房企到企業(yè)、機(jī)關(guān)、院校、社區(qū)等進(jìn)行團(tuán)購買房，甚至去香港推介房源開發(fā)香港的客戶。

換句話說，按照3萬的封頂補(bǔ)貼額度，1億元可覆蓋約3333套住房 ，若按均價(jià)150萬/套計(jì)算，可帶動(dòng)約50億元新房銷售額。

補(bǔ)貼資金撬動(dòng)比約 1:50，遠(yuǎn)高于一般消費(fèi)刺激政策，對(duì)市場(chǎng)有一定的拉動(dòng)作用。

所以，購房發(fā)補(bǔ)貼積極的一面，就是無論補(bǔ)貼力度如何，都能一定程度上促使購房群體產(chǎn)生購房的意愿，在一季度快速激活東莞樓市的需求，從而快速提升東莞樓市一季度的網(wǎng)簽量，緩解房企資金回籠壓力。

如果疊加近期中央換房退個(gè)稅政策延至2027年底的政策，就能形成雙重利好，從而促進(jìn)東莞的新房去化。

但對(duì)于龐大的東莞市場(chǎng)而言，1億的真金白銀能否達(dá)到預(yù)期？

畢竟相比購房總價(jià)，購房總價(jià)2%、最高不超過3萬的補(bǔ)貼力度多少有點(diǎn)顯得杯水車薪。

其次補(bǔ)貼也有一定的時(shí)間約束，限制是2026年一季度購買、完成合同網(wǎng)簽及備案，并在2026年6月30日前足額繳納契稅。

這就意味著錯(cuò)過時(shí)間節(jié)點(diǎn)，則有可能錯(cuò)過補(bǔ)貼的申領(lǐng)時(shí)間。

實(shí)際上，這是去年9月東莞發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》（東建房〔2025〕17號(hào)）文件的執(zhí)行落實(shí)。

東莞也發(fā)布了《關(guān)于開展申領(lǐng)購房補(bǔ)貼工作的通告》，要求須 2025 年 9 月 25 日至 2025 年12 月31 日期間，購買東莞的新建商品住房（“三限房”及人才房、回遷房等非市場(chǎng)化商品房除外）、完成購房合同網(wǎng)簽及備案，并在2026 年3 月31日前足額繳納契稅。

那么去年四季度的網(wǎng)簽量如何呢？

根據(jù)東莞住建數(shù)據(jù)，2025年10—12月地面建筑超4層的新房住宅網(wǎng)簽量累計(jì)為4414套，而2024年同期累計(jì)為12239套，2023年同期累計(jì)為5758套，2022年同期累計(jì)為7464套，2021年同期累計(jì)為11085套，2020年同期累計(jì)為21759套。

很明顯，去年4季度顯示，即使東莞推出購房補(bǔ)貼支持新房市場(chǎng)，但市場(chǎng)響應(yīng)依舊平平。

在購房補(bǔ)貼的支持下，去年4季度地面建筑超過4層的新房住宅成交量并未迎來預(yù)期的翹尾行情。

市場(chǎng)仍需時(shí)間

雖然網(wǎng)簽量存在一定的市場(chǎng)滯后性。

但從過去幾年東莞的市場(chǎng)的量價(jià)變化可以看到，東莞樓市已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

新房方面，已經(jīng)從2023年躍升至3萬的均價(jià)，已經(jīng)退潮回到2萬左右的均價(jià)，最高位點(diǎn)到去年12月的網(wǎng)簽均價(jià)，調(diào)整幅度達(dá)到了約46%。

但即使在以價(jià)換量的趨勢(shì)下，東莞新房住宅的網(wǎng)簽量在2022年后，除了2024年的9-11月出現(xiàn)網(wǎng)簽量的小高峰，其余時(shí)間均只保持基礎(chǔ)的網(wǎng)簽量。

二手房方面，以價(jià)換量的程度相對(duì)較輕。根據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年3月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為24334元/㎡，而去年12月東莞二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約13797元/㎡，調(diào)整幅度約43.3%。

但從網(wǎng)簽量的變化趨勢(shì)可以看到，以價(jià)換量的背景下，帶來了網(wǎng)簽量的持續(xù)平穩(wěn)。

整個(gè)東莞二手住宅網(wǎng)簽量只有在2021年10月至2022年3月的期間出現(xiàn)低于1000套網(wǎng)簽量冰封的跡象，其余時(shí)間月網(wǎng)簽量都維持在1500-2500套的水平并且2023年3月后，幾乎都是二手住宅網(wǎng)簽量高于新房住宅網(wǎng)簽量。

去年1—12月二手住宅月網(wǎng)簽量整體都維持在2000套以上，去年12月更是站回到3000套以上。

畢竟東莞已經(jīng)出現(xiàn)部分二手住宅成交價(jià)格，低于10年前的成交價(jià)現(xiàn)象。

比如位于鳳崗鎮(zhèn)官井頭的益田大運(yùn)城邦一期，去年成交一套約94.4平的三室兩廳，成交總價(jià)約125萬，折合單價(jià)約13241.53元/㎡，已經(jīng)遠(yuǎn)低于2016年的成交水平。2016年12月益田大運(yùn)城邦一期同戶型成交總價(jià)約243萬，折合單價(jià)約25947.68元/㎡。

比如位于常平的萬科城，去年11月約88.77平三室兩廳戶型成交總價(jià)約100萬折合單價(jià)約11265.07元/㎡。

而同戶型2016年7月及8月成交總價(jià)分別約106.8萬及105萬，折合單價(jià)分別約為12031.09元/㎡及11828.32元/㎡。

這就意味著，東莞樓市要穩(wěn)住量價(jià)還需要時(shí)間。

作者 | 騎豬英雄