北京的限購放松了，這是大家期待已久的。

從今年4月份開始，老楊就反復呼吁北京、上海、深圳進一步放松限購，甚至取消限購。

如今，北京終于憋不住了，率先打響 2025 年放松限購的第一槍。

咱們先看一下政策內容。

北京郊區(qū)定向取消限購

近日，北京住建委和北京住房公積金管理中心聯合下發(fā)文件，在限購和公積金方面有所放松。

限購放松主要是指北京五環(huán)線以外的廣大地區(qū)，對于在北京已經有購房資格的家庭，在五環(huán)線之外不再限購套數。

符合購房資格的人，一是北京本地的戶籍家庭；二是對于外地人，需在北京交滿至少兩年的社保。

對于外地人而言，北京五環(huán)線之外的限購并沒有完全取消，而針對北京本地人和在北京有兩年社保的外地人，北京五環(huán)線以外的限購全面取消了。

第二是取消了對于單身買房的限制，所有具有北京購房資格的單身人士都享受居民家庭的待遇。

不過，這次政策力度，總體仍低于老楊的預期！

老楊原本預期，北京五環(huán)線之外取消限購，把購房門檻降低到深圳的水平，而五環(huán)線以內的社保年限先降低，比如從三年降低到兩年，甚至一年。

目前上海的外環(huán)線以外，相當于北京的五環(huán)線以外，外地人的社保年限只需要一年，比北京寬松。

因此，對于北京這次放松的力度，我認為還是在擠牙膏。

咱們回顧一下過去兩年北京限購擠牙膏的歷程：

北京限購放松始于 2024 年 2 月，首先是取消了實施九年的通州地區(qū)額外限購措施；

2024 年 3 月，取消了北京限購方面關于離婚的限制；

2024 年 4 月，允許在北京有購房資格的人在五環(huán)線以外可以多買一套房；

第四次限購放松力度比較大，是在 2024 年 9 月下旬，在國家出臺一攬子救經濟、救樓市政策的背景下，北京在 9 月 30 號由六個部門聯合出臺了《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》。

這次放松力度進一步加大，主要針對外地人，原來外地人在北京買房需要至少五年的社保，這次放松之后，五環(huán)線以內只需要三年社保，五環(huán)線之外只需要兩年社保。

第五次限購放松，也就是本次。也是時隔近一年之后，再度放松限購。

第六次限購放松，我估計要到明年上半年，將會把五環(huán)線以外對外地人的限購全面取消，僅保留五環(huán)線以內的市中心區(qū)社保要求兩年或者一年。

在北京的示范之下，估計上海和深圳，很快也會出臺相關限購放松的政策。

深圳估計會全面取消限購，因為深圳當前限購區(qū)域本身非常小，且只需要一年社保。

下一步深圳放松大概率是全面取消，學習廣州。

上海情況跟北京比較類似，只不過目前限購門檻略低一點。

我估計上海學習北京的概率比較大，外環(huán)線以外具有購房資格的人不再限購套數。

也有可能上海的力度更大一點，學習當前的深圳，外環(huán)線以外全面取消限購。

7月以來京樓又塌了

再來分析一下，北京為什么會放松限購？

主要是樓市太低迷了。

4月份以來樓市跌跌不休。

我們看幾組數據吧。

北京的二手房網簽量，2021 年上半年樓市還處于繁榮期，量比較高；2022、2023、2024 年前三季度量能都比較低；

2024 年 5 月底北京出臺新政之后，量能有一波反彈，其中 12 月份的量能相當高；

今年小陽春3月份量能還不錯，四月就大幅下滑；

尤其是7月份，北京的二手房網簽量跌破了榮枯線，基本上回到了去年二、三季度的水平。

隨著量能的持續(xù)下滑，價格自然就跌了。

我監(jiān)測的北京二手房加上新房的房價指數走勢圖顯示，2021 年下半年全國樓市降溫之后，北京的房價還是相對堅挺的；

到 2023 年四季度開始出現下滑，且持續(xù)快速下滑；

2024 年 9 月底出臺重磅新政后，去年 10 月到今年 3 月，北京樓市并沒有止跌，但跌幅很小了，我估計部分板塊、部分房源止跌了。

問題的關鍵是今年4月份以來，北京房價跌幅進一步擴大，持續(xù)至今。

近期，尤其是7、8月份以來，北京樓市的低迷程度已經回到了去年 9 月底之前。

也就是說去年 9 月底新政的藥效已經用完耗盡，如果再不出新政，那么8、9月份北京的樓市會相當難看，離樓市止跌回穩(wěn)的目標越來越遠。

深圳房價一年半大跌15%

不僅是北京，近期其他幾個高能級城市，如上海、深圳、廣州、杭州、成都，樓市下滑也比較明顯，4月份以來都是持續(xù)下滑，7月份以來尤其差。

比如深圳的二手房價格走勢：

2024 年 1 月，整個深圳成交均價是 5.8 萬元每平米；

2024 年 7、8、9 三個月連續(xù)大跌，9月底國家及深圳出臺新政之后，深圳二手房成交量暴增，價格上漲。

但好景不長，今年4月份以來，深圳房價跌幅明顯，回到了去年三季度的暴跌模式。

今年7月份的房價已經跌到了每平米 4.9 萬元，相比 2024 年 1 月總跌幅是 15%，

短短的一年多時間，二手房的真實價格就跌了 15%，要知道這可是一線城市的深圳呀。

在這種背景下，如果還不出新政，全國樓市會低迷到什么程度，真的難以想象。

近兩三年，全國包括高能級城市的房價跌勢已經超過了美國次貸危機之后和日本 1991 年房價泡沫破滅之后短期內的跌幅。

我國的資產價格，包括股價、房價，漲的時候真是瘋狂，跌的時候也讓人膽戰(zhàn)心驚，其波幅非常大，明顯大于國際水平。

正是因為這樣的特征，不管是在過熱還是過冷的時候，政策面都應該出大招，重點是要防止暴漲暴跌，必須下猛藥。

在這種背景下，北京、上海、深圳限購放松還在擠牙膏，節(jié)奏這么慢，能不能應對目前樓市下滑的態(tài)勢呢？

重癥須用猛藥

關于這次北京的公積金新政，主要有兩點。

第一，之前對于二套公積金貸款實行的是 “認房又認貸”。

這次變成了 “只認房”，接近于 “不認貸”，即你在全國有貸款記錄，如果已經結清了，在北京申請公積金貸款依然按照首套算。

第二，對于在北京買二套房，公積金貸款政策大幅放松，一方面首付比例降至 30%，另一方面貸款額度從最高 60 萬上調到 100 萬。

其實目前北京、上海，也包括深圳，公積金貸款還是有點嚴的，全國很多中小地區(qū)的公積金貸款，二套房基本上也可以享受首套的首付比例。

在我看來，北京、上海、深圳在限購、商業(yè)貸款、公積金貸款以及限價限售方面，依然存在較大的放松空間。

老楊真心建議，他們能夠加快擠牙膏的進程。

北京這次出完新政之后，包括上海和深圳即將出臺的新政，效果會如何？

我認為成交量會出現反彈，價格難以止跌，只不過價格的跌幅會收窄。

這次政策效應最多持續(xù)兩個月。

因為這次總體政策放松力度明顯小于 2024 年 9 月底那次，況且今年以來國家層面對于房地產基本上沒有出新政。

而去年 9 月底是國家層面出了一籃子新政，疊加重點城市的樓市新政，才出現了三到六個月的成交量反彈，價格跌勢放緩，個別城市價格還曾出現過兩三個月的止跌反彈。

而北京這次，價格根本不會止跌，對于政策力度，大家不要奢望有多大的反彈空間。

但即便如此，出新政，總也比不出強；政策態(tài)度積極一點，總比坐等天上掉餡餅好吧。