四代宅、新規(guī)、好房子…2025年的樓市，呈現(xiàn)了多面性。

這一年里，房子的定義被不算刷新，“好房子”不再只是口號(hào)，而是政策導(dǎo)向與市場(chǎng)共識(shí)，“四代宅”概念面世，讓居住的品質(zhì)更加突出。

與此同時(shí)，調(diào)整政策也進(jìn)來(lái)更大限度的寬松：

3月，深圳住房公積金額度調(diào)整，個(gè)人最高貸款額度提升至126萬(wàn)，家庭最高231萬(wàn)，貸款額度調(diào)整為余額的16倍；

9月，限購(gòu)政策調(diào)整，核心區(qū)域（福田、南山、寶安新安街道）：深戶限購(gòu)2套，非深戶有1年社保限購(gòu)1套；非深戶無(wú)社保無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。非核心區(qū)域（羅湖、寶安非新安、龍崗、龍華、坪山、光明）：符合條件的居民家庭不限購(gòu)；非深戶無(wú)社保限購(gòu)2套。鹽田、大鵬新區(qū)：完全放開(kāi)限購(gòu)，無(wú)需審核購(gòu)房資格；

12月，公積金政策再升級(jí)，正式實(shí)施“既提又貸”：職工提取公積金用于支付首付款后，所提金額仍計(jì)入賬戶余額，可用于計(jì)算后續(xù)申請(qǐng)普通公積金貸款的可貸額度。

一系列重磅政策密集落地，標(biāo)志著樓市已進(jìn)入近年來(lái)最寬松的購(gòu)房窗口期。

那么，2025年的深圳樓市究竟經(jīng)歷了怎樣的起伏？又有多少深圳人在這輪政策暖風(fēng)中成功“上車(chē)”？

讓我們一起回望這一年的樓市軌跡。

01.

成交約94096套
2025年深圳樓市成績(jī)出爐

2025年，深圳新房住宅全年共計(jì)成交共24549套，同比去年減少35.35%；

二手房住宅成交共計(jì)56217套，同比去年增加3.18%；

兩者合計(jì)成交80766套，若再加上去年現(xiàn)房銷售的13330套，總共有94096套住宅成交，相當(dāng)于深圳每月交易約7841套房源。

從近15年的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，雖略低于2017年的高點(diǎn)，但已十分接近。但考慮到近2年現(xiàn)房成交在不斷上升，若將現(xiàn)房成交納入整體考量，2025年的實(shí)際成交量在近15年中處于中上水平：雖較2024年略有回落，但仍優(yōu)于2021年、2022年和2023年，為近五年中表現(xiàn)第二好的年份。

從單月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全年新房月均成交量基本穩(wěn)定在3000套左右；二手房月度網(wǎng)簽量則維持在5000套上下，實(shí)際錄得量普遍超過(guò)5000套。

其中，新房成交表現(xiàn)最好的是1月，共成交5089套，主要延續(xù)了2023年第四季度以來(lái)的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)。當(dāng)月還出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤(pán)”及外地購(gòu)房者集中入市的現(xiàn)象。

二手房成交高峰出現(xiàn)在3月，網(wǎng)簽量達(dá)6078套，錄得量更是突破7000套。這主要得益于當(dāng)月深圳市出臺(tái)的一系列寬松政策，包括公積金貸款額度提升、交易稅費(fèi)減免等，有效激發(fā)了市場(chǎng)活躍度。

區(qū)域成交方面，龍崗位于新房市場(chǎng)首位，全年成交8346套，占整個(gè)深圳22%；其次是寶安、龍華兩區(qū)域，分別成交8114套和7571套。成交最少的是大鵬和深汕，全年成交套數(shù)為207套和139套，當(dāng)然這也和放盤(pán)量有一定關(guān)聯(lián)。

與2024年相比，除坪山小幅上漲外，其余10區(qū)同比均下降。其中，深汕降幅最為大，同比下跌67.9%；跌幅最小的是南山，同比下降9.11%。值得注意的是，南山四大豪宅均于年底集中入市，受網(wǎng)簽滯后影響，其實(shí)際成交數(shù)據(jù)尚未完全體現(xiàn)在2025年統(tǒng)計(jì)中。

二手房方面， 呈現(xiàn)“冷熱不均”的現(xiàn)象：中心區(qū)有降溫跡象，如福田、南山同比去年分別下降7%和2.04%；而光明、坪山、鹽田、大鵬相比去年均上漲10%以上，二手房的價(jià)格持續(xù)下探，讓更多的剛需購(gòu)房者找到了上車(chē)的機(jī)會(huì)。

整體市場(chǎng) 呈現(xiàn)“新房降溫、二手房回暖”的分化態(tài)勢(shì)。

尤為亮眼的是，龍崗無(wú)論新房還是二手房均位居全市第一，而坪山也是全市唯一一個(gè)新房與二手房成交量同比雙雙上漲的區(qū)域，可見(jiàn)剛需力量依然是深圳樓市最堅(jiān)實(shí)的底盤(pán)。

在房?jī)r(jià)回調(diào)、政策松綁和供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的多重作用下，大量首次置業(yè)和改善型剛需群體正加速向高性價(jià)比區(qū)域聚集。

02.

全年拿證112次
6次日光，超30%去化超7成

看完整體表現(xiàn)之后，我們?cè)賮?lái)聚焦在新盤(pán)的個(gè)體情況。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年深圳新房住宅共推盤(pán)約112次，與2024年拿證次數(shù)持平。

從區(qū)域分布來(lái)看，龍崗位于第一，推盤(pán)23次；龍華緊隨其后，推22次；寶安和光明次之，分別為19次和18次；南山推盤(pán)11次；而福田、羅湖、坪山、鹽田的推盤(pán)次數(shù)均不足10次，大鵬新區(qū)則全年無(wú)一項(xiàng)目取得預(yù)售證。（注：推盤(pán)次數(shù)按取得預(yù)售證計(jì)算，同一項(xiàng)目多次取證計(jì)入多次。）

從銷售熱度來(lái)看，2025年深圳共出現(xiàn)6次“日光”現(xiàn)象，其中住宅項(xiàng)目占4次，可售型人才房占2次。

值得注意的是，若僅看住宅項(xiàng)目的“日光”次數(shù)，2025年是過(guò)去七年中最低的一年，僅有4個(gè)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)日光，分別為：后海招商璽、深鐵閱云境、紅山華府、滿京華金碩悅府。

這四個(gè)樓盤(pán)均具備各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

• 比如紅山華府是位于紅山核心片區(qū)，周?chē)钟邢∪钡慕逃Y源，疊加明顯倒掛的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（與周邊二手房?jī)r(jià)格相比），成為了購(gòu)房者爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。

• 滿京華金碩悅府則是占據(jù)了光明的核心，在產(chǎn)品與定價(jià)策略上相較周邊競(jìng)品更具性價(jià)比，且推量只有80套，所以當(dāng)天也實(shí)現(xiàn)了日光。

• 后海招商璽也是今年四大豪宅中當(dāng)日售罄的樓盤(pán)，其推量最少，只有40套。

可售性人才房安居景賢閣同樣是占位絕佳，性價(jià)比極高的樓盤(pán)。可見(jiàn)，現(xiàn)在購(gòu)房人非常清晰、明確，只有具備地段、價(jià)格或配套優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，才能深受喜愛(ài)。

雖然整體市場(chǎng)有所回暖，但壹地產(chǎn)在盤(pán)點(diǎn)新房個(gè)盤(pán)去化率發(fā)現(xiàn)，不同項(xiàng)目和不同區(qū)域之間的差異仍然較大。

在今年112次推盤(pán)中，有34次推盤(pán)的去化率在70%以上，占比30.4%。（注：去化有滯后性，近期取證的樓盤(pán)其開(kāi)盤(pán)去化信息的更新可能不夠及時(shí)，因此以下數(shù)據(jù)僅供參考，具體以官方發(fā)布的信息為準(zhǔn)。）

從最新備案數(shù)據(jù)來(lái)看，龍華區(qū)以7個(gè)項(xiàng)目上榜穩(wěn)居首位，不僅數(shù)量最多，更有一項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%去化率，表現(xiàn)尤為亮眼。

其中，中建鵬宸云筑獨(dú)占3席，去化率均穩(wěn)定在80%以上；紅山華府去化率高達(dá)99%，僅余1套未備案。此外，卓越珺奕府去化率達(dá)93%，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，據(jù)悉曾吸引外地購(gòu)房團(tuán)到訪，充分彰顯了龍華作為“剛需+改善”強(qiáng)大的吸引力。

緊隨其后的是南山、前海，在榜單上分別占據(jù)了6項(xiàng)和5項(xiàng)。若將兩者合并統(tǒng)計(jì)，其成績(jī)視為榜首，可見(jiàn)豪宅市場(chǎng)的熱度。如像前海時(shí)代尊府（58棟）、中海云啟源境(一座)的去化率為92.75%。

光明和寶安也均有5個(gè)項(xiàng)目入圍，光明主要集中于光明科學(xué)公園周邊，包括振業(yè)天境云庭、滿京華金碩系列等。值得一提的是，位于地鐵13號(hào)線沿線的潤(rùn)臻園去化率也高達(dá)91.67%。寶安則主要集中在寶中一帶，像保利瑧譽(yù)府(2單元)去化高達(dá)98%。

此外，年末的豪宅去化成交也非常不俗，如深圳灣澐璽開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售額約130億元，去化近七成；中信信悅灣成交超100億；GCC聯(lián)泰超總灣首推125套大平層，去化近八成。

可見(jiàn)高凈值改善型客群對(duì)城市核心區(qū)稀缺資產(chǎn)仍保持高度信心與強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)意愿。

2025年的深圳樓市，并非“普漲”或“普跌”，而是結(jié)構(gòu)性分化加劇的一年。

真正跑贏市場(chǎng)的，是那些定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品扎實(shí)、價(jià)格合理、區(qū)位優(yōu)越的項(xiàng)目。

截至2025年末，深圳新房住宅可售套數(shù)為30534套，主要集中在南山、龍崗、龍華。二手房方面據(jù)各渠道最新消息，全市掛盤(pán)量已超8萬(wàn)套，主要集中在南山、龍崗、寶安、羅湖等片區(qū)。

近來(lái)， “十五五”規(guī)劃建議 和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均釋放出明確的樓市托舉信號(hào)，將 全力推動(dòng)房地產(chǎn)向“住有宜居”高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

與此同時(shí)，購(gòu)房門(mén)檻逐步降低、貸款條件不斷優(yōu)化，為眾多購(gòu)房者帶來(lái)了更充足的資金支持與更便捷的置業(yè)體驗(yàn)，無(wú)疑是一大利好。

展望2026年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)前景可期。

壹地產(chǎn)誠(chéng)摯祝愿每一位購(gòu)房者都能在新的一年里覓得理想居所，圓夢(mèng)安家。

同時(shí)，我們也期待深圳樓市在未來(lái)的進(jìn)程中繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為廣大購(gòu)房者營(yíng)造更加優(yōu)質(zhì)、多元的置業(yè)環(huán)境，提供更多安心之選。

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