曲陽，一定是虹口下滑最嚴(yán)重的地方之一！

曲陽、大柏樹以前是虹口的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在上世紀(jì)是虹口的產(chǎn)業(yè)中心和中產(chǎn)居住地，吸引了很多教師、公務(wù)員和產(chǎn)業(yè)人群入住，形成了全區(qū)最好的XQ。

但是現(xiàn)在大家都知道，近些年虹口在全力打造北外灘，而中北部的一些傳統(tǒng)居住板塊都走了下坡路，曲陽就是其中一個典型。

現(xiàn)在的曲陽地位滑落很嚴(yán)重，板塊發(fā)展遇到了多方面的問題，二手房產(chǎn)品老化、人口結(jié)構(gòu)失衡、產(chǎn)業(yè)流失等。

曲陽快沒落得不行了，未來該何去何從？

曲陽板塊產(chǎn)品不行，老破小、老大樓居多，幾乎沒有次新房，缺乏好房子，是板塊競爭力下滑的首要推手。

曲陽房齡最高的老破小是50年代建成的玉田新村，其它老破小多在80年代建成。

整個曲陽板塊2000年以后建設(shè)的“次新”小區(qū)非常少，只有北宸佳苑、曲陽豪庭、復(fù)城國際、通德苑等少數(shù)幾個小區(qū)。

這幾個小區(qū)都不大，購買客群多為周邊從老公房、老大樓向商品房置換的地緣人群。

其中北宸佳苑、曲陽豪庭是對口虹口四中心小學(xué)+虹口實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中的雙XQ次新房，傍著曲陽公園、離地鐵站也近，地位在板塊最高，掛牌單價也處在第一梯隊。

北宸佳苑建于2008年房齡相對較新，容積率較低僅2.0、綠化率高達(dá)40%在板塊最宜居，掛牌9.37萬元/m2，但靠近高架有些噪聲影響，小部分屬于部隊產(chǎn)權(quán)房不可交易。

北宸佳苑

曲陽豪庭建于1997-2002年，房齡相對較老，小區(qū)僅有4棟樓182戶，所以推高了容積率（4.1）、降低了綠化率（30%），同樣有高架噪聲影響，掛牌比北宸佳苑稍低（9萬元/m2）。

曲陽豪庭

復(fù)城國際建于2009年房齡最新，有洋房、高層、獨(dú)棟和聯(lián)排別墅成了板塊標(biāo)桿，容積率3、綠化率36%，車位配比1:1.3在板塊最高，對口九年制虹口實(shí)驗(yàn)學(xué)校也是XQ次新房。

但是小區(qū)戶型偏大，兩房114-115m2，三房145-150m2，四房185m2，離公園、地鐵站相對更遠(yuǎn)，成交的非常少，掛牌8.8萬元/m2稍低。

復(fù)城國際

除了這幾個稱得上“次新”的商品房小區(qū)外，曲陽板塊其它的產(chǎn)品就是老破小和老大樓了。

在眾多老破小中，銀聯(lián)花園、東四小區(qū)、東五小區(qū)、郵電二村、雙東小區(qū)、建工天峰公寓也是對口虹口四中心小學(xué)+虹口實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中的雙XQ房。

這些小區(qū)處在購買價值的第二梯隊，成交價在5.4-6萬元/m2。

曲陽板塊的老破小太多，大部分老公房XQ屬性一般、只有自住價值，成交價在4.5-5萬元/m2。

對于自住的曲陽老破小來說，舒適度比其它片區(qū)的老破小更低。

但凡是老破小，都具有設(shè)施老化、物業(yè)管理低下、車位配比少等的通病。

但曲陽的老破小劣勢更明顯，很多小區(qū)更小、車位配比更少，市場競爭力下滑更嚴(yán)重。

虹口本身地域比較小，開發(fā)的小區(qū)也普遍偏小。

比如松花小區(qū)僅295戶，小區(qū)很小，車位配比還低，只有1：0.07；

祥東小區(qū)車位配比1：0.06更低，根本沒地方停車。

缺點(diǎn)太多后，曲陽的老破小跌幅較大，超過40%。

曲陽的老破小

在曲陽買個老破小基本上要5萬元/m2左右。

但同樣是中環(huán)內(nèi)，花同樣的價格可以在寶山大華買到2000年后還是帶電梯的商品房，更加削弱了曲陽板塊的競爭力。

比如大華公園世家2001年的電梯商品房，才5.3萬元/m2：

在區(qū)域發(fā)展邏輯改變、拆遷預(yù)算束縛、軍產(chǎn)限制和房齡沒到的情況下，曲陽老破小非常缺乏拆遷的預(yù)期。

虹口GDP長期在市區(qū)墊底，有限的城市更新預(yù)算都集中在了北外灘和四川北路區(qū)域。

虹口南部是城市更新的重點(diǎn)，中北部的曲陽相對式微，老破小缺乏拆遷預(yù)期。

板塊還有部分軍產(chǎn)房不好動，而且80年代的老房子還沒到拆遷的周期，更加拖累了曲陽的更新。

徐匯有錢、有魅力，拆遷力度走在了全市前列。

現(xiàn)在買老破小搏動遷的大多出現(xiàn)在徐匯，東安一二村、江南新村都是幸運(yùn)的老破小。

區(qū)域人口老齡化嚴(yán)重，本地有錢人在流失，沒有外來年輕人補(bǔ)充，居住階層固化，導(dǎo)致曲陽的房子流通性、商業(yè)和教育質(zhì)量都在下滑。

虹口是上海老齡化程度最高的區(qū)，45.2%的戶籍人口在60歲以上，遠(yuǎn)超上海市37.6%的平均水平。

虹口的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“倒金字塔”形態(tài)，勞動年齡人口持續(xù)減少，老年撫養(yǎng)比高達(dá)49.3%（近2名勞動力需贍養(yǎng)1名65歲以上老人）。

同時，虹口近十年人口流失超15萬，外來人口吸納能力全市最低，加劇了老齡化壓力。

一部分年輕人和有錢人改善去往了外區(qū)，一部分是因?yàn)楸蓖鉃┑葏^(qū)域的動遷徹底離開虹口。

本地人在減少，卻沒有外來年輕人形成有效補(bǔ)充，讓本地的購買力在減弱，降低了二手房的流通性。

曲陽板塊只是虹口的一個縮影，正是因?yàn)槿狈梅孔樱蠹叶及逊孔淤I到了外區(qū)，購買力在流失。

不管是稀缺的次新房還是海量的老破小，換手率普遍低迷，市場高度“內(nèi)生化”“內(nèi)卷化”。

曲陽板塊面臨重度的老齡化，老年人購房欲望低、消費(fèi)欲望也低，進(jìn)而引發(fā)商業(yè)衰退。

一般浦西老破小板塊的煙火氣非常濃，但在曲陽不是，沿街的店鋪比較少。

板塊內(nèi)沒有好的商業(yè)，百聯(lián)曲陽購物中心原為1993年建成的曲陽商務(wù)中心，后來在2019年改造成為了商場，比較老氣。

同時軍產(chǎn)地皮的存在限制了板塊的商業(yè)發(fā)展，五角場商圈太強(qiáng)也虹吸了曲陽。

讓曲陽的商圈影響力非常低下，基本沒啥商業(yè)地位。

年輕人減少、缺乏優(yōu)質(zhì)生源補(bǔ)充后，區(qū)域的辦學(xué)質(zhì)量也在下降，XQ房沒熱度，價格漲不起來。

盡管曲陽集中了虹口最強(qiáng)的公辦學(xué)校，但區(qū)內(nèi)整體教育實(shí)力不突出（僅1所“八大”高中，一本率76%），且辦學(xué)氛圍趨于寬松（不雞血），導(dǎo)致XQ房熱度低迷。

加之曲陽的老破小并非純粹的工人新村，沒有歷史積累，形成的XQ一直沒有楊浦鞍山那么強(qiáng)。

在XQ弱的情況下，曲陽XQ房熱度也低，老破小XQ溢價只有1萬元/m2。

同樣是密云小區(qū)，放在虹口只能賣4.9萬元/m2，放在鞍山能賣6-8萬元/m2。

楊浦密云小區(qū)前幾年還賣到過12-14萬元/m2，沒有對比就沒有傷害！

可以說，深度老齡化與人口凈流失形成惡性循環(huán)，不僅抽空了曲陽板塊的購買力和市場活力，還引發(fā)了商業(yè)、教育雙雙衰退的連鎖反應(yīng)，加劇了板塊下滑態(tài)勢。

曲陽板塊的沒落，與其毗鄰的大柏樹區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地地位的喪失密切相關(guān)，同時板塊自身也受限于落后的商務(wù)環(huán)境，幾波產(chǎn)業(yè)機(jī)遇都錯過了，加劇了板塊地位下滑。

在沒有開發(fā)北外灘之前，大柏樹是虹口的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，因而曾經(jīng)投入了很多產(chǎn)業(yè)資源，并有不少外地駐滬機(jī)構(gòu)設(shè)置在此，證明了之前其地位很高。

但是后來因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級的需要和虹口發(fā)展重心南移，相關(guān)的多類重點(diǎn)企業(yè)都遷走了，導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)業(yè)地位下滑明顯。

1）首先是大柏樹的生產(chǎn)資料與專業(yè)市場外遷：

大柏樹曾是全國性生產(chǎn)資料交易中心，聚集了鋼材、建材、家電等專業(yè)市場。

比如寶山鋼材交易市場（全國前十）、上海商務(wù)中心家電城（上海首家專業(yè)家電市場），以及好美家建材市場等龍頭市場。

但是在后來隨著城市產(chǎn)業(yè)升級和土地效率的優(yōu)化，部分低附加值企業(yè)遷到了郊區(qū)，產(chǎn)業(yè)流失了。

大柏樹生產(chǎn)資料交易市場交易廳門口

2）再是制造與貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)移：

隨著市區(qū)對環(huán)保和產(chǎn)業(yè)質(zhì)量要求的提高，原位于大柏樹的機(jī)械制造、化工類企業(yè)（如上海新力機(jī)械制造廠等）逐步外遷。

同時，大宗商品交易平臺（如2004年成立的上海大宗鋼鐵電子交易中心）雖曾落地；

但后續(xù)因載體空間不足、交通效率低下，未能留住高附加值企業(yè)。

3）大柏樹的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)未能扎根：

2000年代末，大柏樹雖說布局了前瞻性的數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)（如國家數(shù)字出版基地）；

但因辦公環(huán)境老化、空間割裂（被老破小包圍），未能有效吸引頭部科技企業(yè)，部分入駐企業(yè)后續(xù)流失。

大柏樹傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷后，高質(zhì)量企業(yè)因交通瓶頸（被內(nèi)環(huán)、中環(huán)、中山北一路高架多重阻隔）、載體碎片化（被老破小包圍）和虹口發(fā)展重心南移（北外灘崛起）未能填補(bǔ)空缺，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)能級衰退。

大柏樹產(chǎn)業(yè)地位下滑后，對曲陽形成的購買力在減弱，進(jìn)而導(dǎo)致整個板塊都在下滑。

盡管有火車頭廣場、明珠創(chuàng)意園等更新項(xiàng)目，但產(chǎn)業(yè)能級、集聚度和單位產(chǎn)值還是沒法與市北高新相比。

缺乏成片、高強(qiáng)度開發(fā)的商務(wù)規(guī)劃，僅在老社區(qū)中零散“插花”式布局辦公樓（如大柏樹930科技創(chuàng)意園、中觀產(chǎn)業(yè)園），難以形成規(guī)模效應(yīng)和吸引力。

進(jìn)入21世紀(jì)后，大柏樹地區(qū)只有搞了這些零零散散的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，沒形成像徐濱、前灘那樣的商務(wù)區(qū)，錯過了機(jī)遇。

在曲陽板塊內(nèi)部，形成的是碎片化的低效商務(wù)。

曲陽商務(wù)大廈、海鷗商務(wù)大廈等外觀和設(shè)施明顯陳舊，在老化，難再吸引高凈值企業(yè)入住。

曲陽商務(wù)大廈

曲陽零星的辦公樓和產(chǎn)業(yè)園被大片老破小社區(qū)物理割裂，無法形成連片、有規(guī)模的商務(wù)區(qū)，整體商務(wù)氛圍薄弱。

板塊內(nèi)部路網(wǎng)碎片化（單行道多、紅綠燈密、繞行嚴(yán)重），綜合交通效率低下，阻礙了商務(wù)資源的交互和聚集。

大柏樹、曲陽的區(qū)域定位已經(jīng)被邊緣化，全區(qū)產(chǎn)業(yè)重心自然是落在了南部的北外灘，中北部地區(qū)長期處于弱勢。

鄰近的五角場副中心強(qiáng)項(xiàng)在商業(yè)而非產(chǎn)業(yè)，其輻射力難以有效轉(zhuǎn)化為對曲陽的產(chǎn)業(yè)支撐和高端購買力導(dǎo)入。

為了解決板塊發(fā)展困境，虹口正在從交通、中環(huán)發(fā)展帶尋求突破口，試圖二次激活曲陽，未來是不是有扭轉(zhuǎn)頹勢的希望呢？

最近曲陽迎來了多個交通大利好，快速路、地鐵都來了。

上海正在規(guī)劃一條途經(jīng)大柏樹和曲陽的地下快速南北通道，北起大柏樹立交，沿曲陽路-臨平路-高陽路-浦東南路-浦三路南下至楊高南路，在曲陽板塊北（邯鄲路）、南（四平路）設(shè)出入口匝道。

這條路對于曲陽的意義非常大： 大幅提升板塊南北向（尤其是直通陸家嘴）的通行效率，打破交通壁壘：

大柏樹的樞紐也會相應(yīng)改造，優(yōu)化匝道（增南向西、西向南，改建北向南、南向北），增強(qiáng)虹口中部交通樞紐功能，提升區(qū)域通達(dá)性。

此外在建的地鐵19號線在曲陽南部設(shè)上海外國語大學(xué)站，將顯著拉近曲陽與北外灘、陸家嘴的時空距離，提升區(qū)域軌道交通能級和吸引力。

虹口正在打造北中環(huán)科創(chuàng)集聚帶，將對曲陽進(jìn)行很大的賦能。

在中環(huán)崛起戰(zhàn)略下，虹口給曲陽帶來了一個很大的上海城創(chuàng)金融科技國際產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

這個產(chǎn)業(yè)園定位很高，旨在建設(shè)現(xiàn)代化辦公樓群，為板塊導(dǎo)入金融科技產(chǎn)業(yè)，是“提質(zhì)增能”的關(guān)鍵抓手：

上海城創(chuàng)金融科技國際產(chǎn)業(yè)園

虹口最近還推出了大柏樹商務(wù)單元更新提升工程，對包括火車頭廣場、張江高新區(qū)虹口園、明珠創(chuàng)意園等區(qū)域進(jìn)行整體更新提升：

更新范圍

具體實(shí)施方案

綜合來看，曲陽板塊的下滑困境是多重因素長期作用的結(jié)果。

板塊產(chǎn)品端深陷老破小泥潭且更新緩慢；人口端承受著上海最嚴(yán)峻的老齡化與購買力流失；產(chǎn)業(yè)端錯失機(jī)遇，商務(wù)環(huán)境落后且碎片化。

不過當(dāng)前規(guī)劃的交通升級與北中環(huán)科創(chuàng)帶建設(shè)又給板塊帶來了提升發(fā)展的機(jī)會。

但是板塊的老破小實(shí)在太多了，次新房缺乏，區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級可能會提高但產(chǎn)品定位改變不了。

曲陽就是一個養(yǎng)老板塊，醫(yī)療資源豐富、曲陽公園和鄰近的魯迅公園都是休閑好去處。

但基礎(chǔ)養(yǎng)老配套不是板塊的競爭優(yōu)勢，上海像這樣的養(yǎng)老板塊太多了。

曲陽的未來，恐怕還是要指望北外灘的終極崛起來輻射帶動，或者北中環(huán)科創(chuàng)帶加大能級提升，未來結(jié)局究竟如何？讓我們拭目以待！