于海波，對于招商蛇口，是一位新人；但在地產圈，卻是一位老將。

第一次見于海波，他還在金地北京，當時他職務還不怎么高，經常下項目講解樣板間，很有意思。

后來，他離開北京去了濟南，再后來接觸的就少了。于海波去萬科后，也很少公開亮相。直至最近半年，他空降招商蛇口，然后又匆匆離去。

7月中旬，80后明星經理人、招商蛇口北京公司副總經理于海波悄然離職，此時距離他3月正式上任僅約5個月時間。

這位曾任職遠洋、金茂、金地等企業(yè)，后擔任萬科北京區(qū)域營銷總的“營銷老將”，快速地結束了自己在招商蛇口的職業(yè)生涯，成為今年央企房企高管中任期最短的紀錄之一。

于海波的身影消失在招商蛇口北京辦公室之際，這家央企巨頭正經歷著成立以來最徹底的組織變革。

就在不到一個月前，招商蛇口剛剛宣布全面取消華東、華南、華西、華北和江南五大區(qū)域公司，由集團總部直接管理全國50多個城市公司。

明顯經理人匆匆離場

2025年2月13日，通州新盤招商云璟攬閱產品發(fā)布會上，于海波首次以招商蛇口北京公司副總經理兼營銷總監(jiān)的身份亮相。當時，沒人想到這位新上任的營銷掌舵人任期竟如此短暫。

于海波的名字在地產圈并不陌生。這位80后職業(yè)經理人擁有北京大學本碩學歷背景，在華北市場深耕十余年，職業(yè)生涯軌跡遍布多家品牌房企。

他先后在金地集團擔任濟南城市總，后升至萬科北京區(qū)域營銷總。去年底，他帶著“營銷老將”的光環(huán)從萬科空降至招商蛇口，被寄予厚望。

2025年2月，于海波正式出任招商蛇口北京公司副總經理兼營銷總監(jiān)，負責通州云璟攬閱、亦莊招商璽等關鍵項目的營銷工作。但僅僅5個月后，他就悄然離開了這個職位。

對于閃電離職的具體原因，招商蛇口尚未公開說明。從萬科到招商蛇口的跨越，本應是于海波職業(yè)生涯的又一高點。然而，他加入的時機恰逢招商蛇口進行深度戰(zhàn)略調整和組織變革的關鍵期。

于海波閃電離職的背后，更大的權力更迭發(fā)生在更早時候。2025年初，呂傳來離開華東區(qū)域北上，出任招商蛇口北京公司總經理。

這位1988年出生的年輕干將，是招商蛇口最早一批校招管培生。其職業(yè)路徑緊密追隨現任董事長蔣鐵峰的足跡：從南京公司合肥事業(yè)部起步，調任上海公司，后擔任南通公司一把手。

呂傳來的調任帶著明確的使命：扭轉招商蛇口在北京市場的頹勢。2023年數據令人難堪：中海銷售額435億（北京銷冠），華潤275億（第三），保利142億（第五），而招商蛇口僅74億元，排名第十九位。

任職后，呂傳來的動作堪稱激進。他徹底改變了招商蛇口在北京土地市場的保守姿態(tài)。2024年，該公司在北京土地拍賣會一無所獲。而2025年以來，招商蛇口在北京土地市場投入219億元拿下五幅地塊。

被賦予權利之后，這二人本應大展宏圖，但隨著招商蛇口組織架構變革的深入，一切都戛然而止。

蓄謀已久的變革

招商蛇口的組織架構變革并非一日之功。這是一場持續(xù)一年半的漸進式改革。從2024年初開始，招商蛇口就將原有的七大區(qū)域公司整合為五大區(qū)域。

2025年初，招商蛇口繼續(xù)在華東區(qū)域和江南區(qū)域內部進行整合，將杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調整為事業(yè)部并入浙江公司。

在于海波離職前不久，2025年6月25日的一紙公告標志著這場變革達到高潮：五大區(qū)域公司全數撤銷。

招商蛇口的管理架構正式從“總部—區(qū)域—城市”三級管控精簡為“總部—城市”兩級管控。

與此同時，招商蛇口總部層面也進行了調整：新成立了資產管理部，并將風險管理部/法律合規(guī)部/審計稽核部分拆為兩個獨立部門。

實際上，在以前房地產行業(yè)高速發(fā)展期，由于企業(yè)項目多、區(qū)域分散，采用三級架構能更好管理各地項目。但現在市場下行，利潤變薄，企業(yè)管理效率就變得更加重要。

三級架構的弊端在寒冬中被放大：層級多導致決策緩慢，區(qū)域公司和城市公司職能部門重復設置，企業(yè)成本居高不下。

當行業(yè)毛利率從30%的黃金時代跌入10%的生存紅線，每一層管理組織都成為難以承受的成本負擔。

招商蛇口的七年區(qū)域架構變遷成為行業(yè)周期輪動的縮影：2018年，公司區(qū)域從五大裂變?yōu)榘舜螅?020年又縮減為七大；2024年合并為五大；直至2025年6月全部取消。

由此來看，組織架構扁平化將成為大型房企趨勢，隨著市場轉向“低利潤”后，房企面臨銷售規(guī)?？s水、毛利率下滑的壓力，二級架構開始更多出現。

另外，人員精簡也成為必然結果。招商蛇口2024年員工人數已從5.25萬人降至4.95萬人，減少近3000人。此次撤銷區(qū)域架構，可能帶來新一波人員變動。

業(yè)績壓力下的轉向

招商蛇口的組織革命背后是嚴峻的業(yè)績現實。今年一季度，招商蛇口營業(yè)收入204.47億元，同比下降13.90%。

雖然其歸母凈利潤同比增長34.02%至4.45億元，但這主要源于費用管控和非經常性損益，而非主營業(yè)務造血能力的提升。

更令人擔憂的是毛利率表現。2025年一季度毛利率僅為11.76%，較去年同期下滑2.74個百分點。

而2024年全年數據更為嚴峻：歸母凈利潤同比下滑36.09%至40.39億元，扣非凈利潤更是大幅下滑57.27%至24.49億元。

銷售端的壓力同樣明顯。2025年前5個月，招商蛇口簽約銷售額同比下滑13.75%，這一下滑幅度跑輸10強房企9.5%的平均降幅。

在克而瑞2024年房企銷售排名中，招商蛇口雖以2193億元銷售額位居行業(yè)第五，但與保利、中海等頭部企業(yè)仍有千億級差距。

面對挑戰(zhàn)，招商蛇口董事長蔣鐵峰提出“堡壘式”資產負債表和“棉襖式”現金流量表的戰(zhàn)略目標。

招商蛇口的投資策略發(fā)生重大轉變。公司戰(zhàn)略從“區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展”調整為“全面聚焦、質效并驅、輕重共贏”。

更為重要的是，投資高度集中于“核心10城”——2024年投向這些城市的金額占比高達90%，其中一線城市占比59%。

今年1-5月，招商蛇口新增的13宗地塊，全部位于北京、上海、杭州、成都、南京、長沙等重點城市。

面臨當前的形式，正如蔣鐵峰所言：“當前支撐房地產高速發(fā)展的四大紅利已經逐步消退，房企必須主動做出戰(zhàn)略轉型?！?/p>

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