收購(gòu)，把規(guī)模做上來，一度是物業(yè)行業(yè)在銷售市場(chǎng)和資本市場(chǎng)雙重“豐收”的一條主線。

2020年，數(shù)據(jù)顯示，上市物企披露的有效收購(gòu)事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，是2019年有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍。比如，藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次股權(quán)收并購(gòu)，共花費(fèi)10.1億元；這一年，共有17家物企成功登陸資本市場(chǎng)，比2014―2018年上市物業(yè)數(shù)量總和還多7家。

然而，當(dāng)初買買買的財(cái)大氣粗，現(xiàn)在變成了退退退的流淚割舍。6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場(chǎng)公告信，更早一些，金科服務(wù)宣布將于2025年8月 31日正式退出重慶龍興未來城市小區(qū)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理和統(tǒng)計(jì)，最近這段時(shí)間，已有包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的10余家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動(dòng)撤場(chǎng)公告。

或被迫或主動(dòng)，物業(yè)公司原來打下的“江山”正在加速縮小。

撤退潮

物業(yè)公司的進(jìn)入和退出，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下再尋常不過的事，但是短短時(shí)間內(nèi)，頭部物業(yè)接連宣布退出，就有些耐人尋味了。

比如金科服務(wù)，在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼退出公示，將在8月31日正式撤離，而其在該小區(qū)的服務(wù)時(shí)間高達(dá)10年；同一個(gè)月，它還退出了重慶龍興未來城市小區(qū)。龍湖物業(yè)近期退出的項(xiàng)目更多，包括重慶兩江·溪岸云、上海蘇堤春曉、遼寧錦州時(shí)代西湖雅居小區(qū)，另外，還將從阜陽(yáng)雙清院子項(xiàng)目撤離。

重慶是物業(yè)公司撤退的一個(gè)“重災(zāi)區(qū)”。僅在5月份，據(jù)網(wǎng)上公開信息，重慶至少有十個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布主動(dòng)退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

在物業(yè)費(fèi)價(jià)格上談不攏，是不少物業(yè)公司退出的一個(gè)原因，但更重要的是，從跑馬圈地到戰(zhàn)略收縮，頭部物業(yè)正在不斷地放棄一些低盈利的或潛在虧損的項(xiàng)目，這導(dǎo)致撤退的潮流一直未能停歇。

根據(jù)雅生活服務(wù)總裁李大龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示，2024年該公司對(duì)在管項(xiàng)目中交付質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、回款率不及預(yù)期的項(xiàng)目和孤島城市進(jìn)行出清，全年共計(jì)出清項(xiàng)目300個(gè)。保利物業(yè)也透露，2024年退出了15個(gè)城市和13個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的外拓項(xiàng)目。

其他上市物企也是如此。2024年，世茂服務(wù)終止服務(wù)的合約面積超過6000萬平方米，中海物業(yè)治理的虧損項(xiàng)目近5000萬平方米，彩生活終止服務(wù)的社區(qū)數(shù)目達(dá)318個(gè)，萬物云也有53個(gè)。

一面是從原來服務(wù)的項(xiàng)目中退出，另一面則是新增項(xiàng)目越來越少，物業(yè)公司們過去高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的時(shí)代似乎一去不復(fù)返了。

根據(jù)中指院公布的2025年4月物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積，TOP50企業(yè)合計(jì)新增5225萬平方米。2024年同期，這一數(shù)據(jù)為9013萬平方米；2023年同期數(shù)據(jù)為8683萬平方米；2022年同期數(shù)據(jù)為9161萬平方米。從2022年到2024年底，新增合約面積排名TOP50的物業(yè)公司年增量從23.92億平方米，下降到了11.5億平方米，降幅52%。

以碧桂園服務(wù)為例，其2021年-2024年期間全年新增合約面積分別為：4.3億平方米、2.4億平方米、1.2億平方米、0.6億平方米。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)，以前可以說是休戚相關(guān)，后者吃肉、前者喝湯。而今，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，上市物企紛紛打起了獨(dú)立的旗幟，試圖從房地產(chǎn)行業(yè)的陰霾中走出，可是，增長(zhǎng)見頂、降價(jià)壓力以及與業(yè)主的“拉鋸戰(zhàn)”，似乎都讓這條獨(dú)立之路越發(fā)難走，靠割肉換減虧，恐怕不能如愿。

“割肉剜瘡”，難讓業(yè)績(jī)輝煌

中海物業(yè)退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)的導(dǎo)火索，是自2023年3月1日迄今，小區(qū)入住率較低，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi) 59.59 萬元，是以，中海物業(yè)直接不干了。

收繳率下跌，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)面臨的一個(gè)現(xiàn)狀，而這一定程度上也可以追溯到當(dāng)初的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致不少低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目被收入囊中。如今，物企紛紛收縮戰(zhàn)線，不管是不是高檔小區(qū)，他們都急于把這些項(xiàng)目甩出去，這背后透露出普遍的業(yè)績(jī)壓力。

據(jù)克而瑞物管最新研究顯示，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)及上市物企三大核心指標(biāo)首次同步下滑，毛利率、凈利率持續(xù)探底，凈利潤(rùn)更出現(xiàn)行業(yè)性負(fù)增長(zhǎng)。

具體來看，凈利潤(rùn)上，500強(qiáng)物企凈利潤(rùn)353.7億元，同比下降2.8%；百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)198.2億元，同比下降2.4%；上市物企凈利潤(rùn)125.0億元，同比驟降23.3%，跌幅遠(yuǎn)超其他梯隊(duì)。毛利率上，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%和19.0%，較2023年下降1.1、1.2及0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

從圖中可看，2020年，上市物企的毛利率高達(dá)27%，到了2024年，跌到了19%。

頭部物業(yè)公司不斷從虧損的項(xiàng)目撤出，縮減服務(wù)范圍，正是為了改善業(yè)績(jī)，尤其是提升毛利率。可是，這對(duì)于改善公司盈利能力可能有些杯水車薪。

長(zhǎng)期以來，物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)也撐起了物業(yè)公司的營(yíng)收。不過基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)附加值較低、專業(yè)壁壘也低，支撐大部分上市物企實(shí)現(xiàn)高毛利的，是非業(yè)主增值服務(wù)和各種社區(qū)增值服務(wù)。尤其是前者，在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，開發(fā)商在全國(guó)各地瘋狂蓋樓，直接輸送給物業(yè)公司，物業(yè)公司靠著非業(yè)主增值服務(wù)(包括協(xié)銷服務(wù)、咨詢服務(wù)等），可謂是躺賺。

但如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)自然一路頹勢(shì)。與此同時(shí)，被寄予厚望的社區(qū)增值服務(wù)似乎還沒有支棱起來，盡管其在增值服務(wù)收入中已經(jīng)占據(jù)核心地位，可整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.22億元，同比下降5.93%。其中非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%。這個(gè)數(shù)據(jù)也解釋了為何物業(yè)公司毛利率普遍下跌，沒有了房地產(chǎn)企業(yè)的“輸血”，再加上消費(fèi)需求不振，物業(yè)公司的增值服務(wù)失去了高速增長(zhǎng)的動(dòng)力。

追根溯源，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的業(yè)績(jī)難題仍是逃不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，而如果業(yè)績(jī)不恢復(fù)，更談不上獨(dú)立發(fā)展。

降價(jià)，物業(yè)正在喪失話語(yǔ)權(quán)？

不少物業(yè)退出小區(qū)，是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)價(jià)格，而這背后是一場(chǎng)規(guī)模越來越大、范圍越來越廣的降價(jià)潮。

從去年起，以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”先后席卷重慶、武漢、青島、蘭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管推出的《2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間。

今年這股降價(jià)潮似乎仍在持續(xù)，這不單單是因?yàn)橛辛苏咧С郑窃诮祪r(jià)潮的推動(dòng)下，越來越多的小區(qū)有底氣去和物業(yè)公司談判，獲取一定的權(quán)益。

這要是放在以前有些難以想象。過去，物業(yè)服務(wù)多由開發(fā)商指定，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格在交房的時(shí)候確定了，業(yè)主為了盡快入住只能接受。這種話語(yǔ)權(quán)幾乎掌握在開發(fā)商和物業(yè)公司手里的模式，自然會(huì)導(dǎo)致矛盾的深化，而且也為物業(yè)公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)困境埋下了伏筆。

收繳率下跌就是最直觀的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為82%，上市物業(yè)公司的收繳率更是跌破80%，老舊小區(qū)和空置房業(yè)主的欠費(fèi)問題尤為突出。

但現(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是物業(yè)行業(yè)，都正在從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡，也就是說，業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)可能是未來幾年的一個(gè)明顯變化。尤其是物業(yè)公司這幾年一直拼命地與房企切割，大講獨(dú)立的故事，這意味著在與業(yè)主的關(guān)系處理上，物業(yè)不能再借房企的強(qiáng)勢(shì)去輕易拿捏業(yè)主。

對(duì)廣大消費(fèi)者而言，這當(dāng)然是他們樂意看到的，可對(duì)物業(yè)公司而言，這真的會(huì)倒逼物業(yè)改善服務(wù)、靠服務(wù)質(zhì)量獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)嗎？

這種轉(zhuǎn)變首要面對(duì)的就是成本投入的增加。因?yàn)殡S著新增項(xiàng)目減少、在管項(xiàng)目服務(wù)時(shí)間拉長(zhǎng)，新小區(qū)變?yōu)槔闲^(qū)，物業(yè)公司面臨的運(yùn)營(yíng)、管理、設(shè)備維護(hù)等成本自然上升，這給本就業(yè)績(jī)下滑的物業(yè)帶來了難題。

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為12.86億，同比增長(zhǎng)4.80%；營(yíng)業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)。可見，營(yíng)業(yè)收入的增速低于成本的增速，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本率攀升，成本管控的考驗(yàn)加劇。此時(shí)，物業(yè)費(fèi)降低了，利潤(rùn)減少，又有多少物業(yè)公司愿意投入更多的成本去改善服務(wù)呢？

在業(yè)主與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中，恐怕雙方都需要更長(zhǎng)的時(shí)間去試探和妥協(xié)，尋求一定程度上的共贏。

當(dāng)然，另一個(gè)事實(shí)也應(yīng)該知道，即降價(jià)潮主要集中在部分二線城市以及三線城市，一線城市的物業(yè)費(fèi)仍相當(dāng)穩(wěn)定。

理想狀態(tài)下，我們可以認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的降價(jià)不是終點(diǎn)，而是會(huì)成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)起點(diǎn)?？墒牵瑢?duì)于尚未從房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷中走出的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)的降低以及消極的態(tài)度，也可能會(huì)讓不少公司直接擺爛。