來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

近日，碧桂園物業(yè)被南通都會沁園強(qiáng)制清退，這是一起歷時近兩年、涉及多輪司法訴訟的典型物業(yè)交接糾紛。

一、事件背景與小區(qū)概況

都會沁園位于江蘇省南通市崇川區(qū)創(chuàng)新區(qū)，總建筑面積146824.42平方米，其中住宅面積102058.61平方米，共11棟住宅，總戶數(shù)720戶。小區(qū)一期于2020年10月1日交房，二期于2021年1月1日交房，自交房以來一直由碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司南通分公司提供前期物業(yè)服務(wù)。

二、事件發(fā)展時間線

第一階段：業(yè)主大會決議與新合同簽訂（2024年7-8月）

? 2024年7月30日：都會沁園召開業(yè)主大會，依法表決通過選聘南都物業(yè)為新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。

? 2024年8月8日：都會沁園業(yè)主委員會與南都物業(yè)正式簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十條規(guī)定，業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止。

? 2024年8月9日：業(yè)委會向碧桂園物業(yè)發(fā)出《退場交接通知書》，要求其在8月24日前退出小區(qū)并完成交接。

? 2024年8月25日：南都物業(yè)按計劃進(jìn)場交接時，遭到碧桂園物業(yè)的阻攔，碧桂園物業(yè)以“選聘新物業(yè)程序存在諸多瑕疵”為由拒絕退場，導(dǎo)致交接失敗。

第二階段：司法訴訟與拉鋸戰(zhàn)（2024年12月-2025年12月）

? 2024年12月16日：因碧桂園物業(yè)拒不退場，都會沁園業(yè)委會向南通市崇川區(qū)人民法院提起訴訟（案號：(2025)蘇0602民初5317號），要求碧桂園物業(yè)撤場并依法交接。

? 2025年1月20日：小區(qū)業(yè)主靳某向法院提起業(yè)主撤銷權(quán)糾紛訴訟，要求撤銷業(yè)主大會選聘新物業(yè)的相關(guān)決議。

? 2025年5月14日：南通市崇川區(qū)人民法院一審判決，認(rèn)定業(yè)主大會決議合法有效，駁回靳某的訴訟請求。

? 2025年10月13日：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案終審判決，南通市中級人民法院維持原判，確認(rèn)業(yè)主大會選聘新物業(yè)的程序及決議合法有效。

? 2025年12月10日：物業(yè)服務(wù)合同糾紛案一審判決，南通市崇川區(qū)人民法院判決確認(rèn)《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2024年8月8日終止，判令碧桂園物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)，并向業(yè)委會移交相關(guān)資料、設(shè)施并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

第三階段：終審判決與強(qiáng)制執(zhí)行準(zhǔn)備（2026年3月）

? 2026年3月16日：碧桂園物業(yè)不服一審判決提起上訴后，南通市中級人民法院作出終審判決（案號：(2026)蘇06民終577號），駁回碧桂園物業(yè)上訴，維持原判。

三、核心法律爭議與法院認(rèn)定

碧桂園物業(yè)的主要抗辯理由

碧桂園物業(yè)在上訴中提出以下主要抗辯：

1. 程序違法主張：認(rèn)為新物業(yè)服務(wù)合同簽訂程序違法，效力存疑。具體包括：

? 業(yè)委會擅自將自身任期從三年改為五年，修改未經(jīng)過全體業(yè)主合法有效的表決程序。

? 選聘新物業(yè)的程序存在諸多問題，表決過程未充分保障全體業(yè)主參與權(quán)，表決結(jié)果無法真實反映業(yè)主意愿。

? 業(yè)委會在選聘過程中存在“帶節(jié)奏”、惡意貶低其他物業(yè)服務(wù)公司的行為。

2. 投票規(guī)則質(zhì)疑：碧桂園物業(yè)認(rèn)為“趕走自己不是多數(shù)業(yè)主的真實意愿”“少數(shù)人綁架了多數(shù)人”。其質(zhì)疑焦點(diǎn)在于小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則中“表決票送達(dá)簽收即參與”的規(guī)定，認(rèn)為業(yè)委會運(yùn)用這條規(guī)則能輕松達(dá)到參與率和通過率，使得少數(shù)人想換物業(yè)就能換。

法院的終審判決理由

南通市中級人民法院在終審判決中明確了三個關(guān)鍵法律認(rèn)定：

第一，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止

根據(jù)《民法典》第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。本案中，都會沁園業(yè)委會于2024年8月8日與南都公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同依法成立并生效，符合民法典規(guī)定的前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件。此外，案涉前期物業(yè)服務(wù)合同第二十七條明確約定：“業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自然終止?！痹摷s定系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

第二，選聘程序合法有效

生效判決已認(rèn)定都會沁園業(yè)委會選聘物業(yè)公司的程序合法、選聘行為有效，相應(yīng)地，都會沁園業(yè)委會與南都公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效。碧桂園公司及碧桂園南通分公司并非業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件當(dāng)事人，亦未提交相反證據(jù)推翻生效判決認(rèn)定的事實，其關(guān)于選聘程序違法、新合同效力存疑的抗辯主張，無事實依據(jù)，法院不予采信。

第三，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有退場移交義務(wù)

《民法典》第九百四十九條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。同時，案涉前期物業(yè)服務(wù)合同第二十八條亦約定，合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、相關(guān)資料等移交給業(yè)主委員會?，F(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止，碧桂園公司、碧桂園南通分公司作為原物業(yè)服務(wù)人，負(fù)有法定及約定的退場、移交義務(wù)，其拒不履行移交義務(wù)，侵害了業(yè)主及業(yè)委會的合法權(quán)益。

四、事件現(xiàn)狀與后續(xù)進(jìn)展

盡管法院已作出終審判決，但根據(jù)2025年11月的協(xié)調(diào)會信息，碧桂園物業(yè)仍未完全退場。在2025年11月3日由創(chuàng)新區(qū)綜合執(zhí)法局組織的協(xié)調(diào)會上：

? 小區(qū)業(yè)委會代表提出六大訴求，包括要求碧桂園物業(yè)立即撤場、推動新物業(yè)盡快備案進(jìn)場，并建議主管部門對碧桂園物業(yè)處以16-20萬元罰款，將其列入失信名單，三年內(nèi)禁止參與南通物業(yè)投標(biāo)。

? 碧桂園物業(yè)參會代表回應(yīng)稱，對業(yè)主大會決議及業(yè)委會成立的合法性仍存異議，未在會議中明確承諾按期撤場及配合交接。

? 紫瑯湖派出所明確表態(tài)支持法院終審判決，若后續(xù)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，將全力配合。

業(yè)委會已表示將依據(jù)判決和法律程序，在政府物業(yè)主管部門的主導(dǎo)與監(jiān)督下，開展后續(xù)工作，并做好申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的準(zhǔn)備。

五、事件影響與行業(yè)啟示

這起案件已成為物業(yè)行業(yè)的一個標(biāo)志性案例，具有多方面的影響和啟示：

1. 法律維權(quán)的示范效應(yīng)

案件歷時近兩年，經(jīng)過七次開庭、四場判決，最終業(yè)主方獲得全面勝利。這充分證明了在法治社會下，業(yè)主通過合法途徑維護(hù)自身權(quán)益的有效性，為全國類似小區(qū)物業(yè)糾紛提供了可借鑒的維權(quán)路徑。

2. 暴露物業(yè)行業(yè)“退場難”頑疾

案件揭示了物業(yè)行業(yè)長期存在的“進(jìn)來容易出去難”問題。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使服務(wù)不到位、被業(yè)主大會合法解聘，仍會采用各種方式拖延退場，消耗業(yè)主的維權(quán)耐心和資源。碧桂園物業(yè)在法院終審判決后仍不配合交接，反映了這一問題的嚴(yán)重性。

3. 業(yè)主自治權(quán)利的法律保障

法院的判決明確了業(yè)主大會決議的法律效力，確認(rèn)了業(yè)主委員會依法選聘新物業(yè)的合法性。這強(qiáng)化了《民法典》賦予業(yè)主的自治權(quán)利，對于推動小區(qū)業(yè)主依法行使共同管理權(quán)具有重要意義。

4. 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的警示

案件向所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳遞了明確信號：在法治不斷完善的環(huán)境下，依靠“賴場不走”等不正當(dāng)手段維持市場份額的做法將越來越難以奏效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過提升服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范經(jīng)營行為來贏得市場認(rèn)可。

5. 行政與司法協(xié)同治理的探索

事件中，法院作出判決后，仍需行政部門的配合推動執(zhí)行。這反映了物業(yè)交接糾紛解決需要司法判決與行政執(zhí)法協(xié)同發(fā)力的現(xiàn)實需求。

六、案件的特殊意義

都會沁園案件的特殊性在于其完整的司法解決路徑：先通過業(yè)主撤銷權(quán)訴訟確認(rèn)業(yè)主大會決議的合法性，再通過物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟強(qiáng)制原物業(yè)退場。這種“雙線訴訟”策略為類似糾紛提供了完整的解決方案模板。

此外，案件還涉及電子投票、議事規(guī)則解釋等現(xiàn)代小區(qū)治理中的常見爭議點(diǎn)。法院對“表決票送達(dá)簽收即參與”等規(guī)則的解釋和認(rèn)可，為小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的制定和執(zhí)行提供了司法指引。

這起案件最終以業(yè)主方的全面勝利告終，體現(xiàn)了中國法治建設(shè)的進(jìn)步和業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，也為全國范圍內(nèi)類似物業(yè)糾紛的解決提供了重要的參考案例。