大校場的云瀾尚府，賣出了“3”字頭？

最近，有中介在小紅書爆料，云瀾尚府7月份成交了兩套房源，其中一套建面約167.48㎡的四房戶型，成交單價僅3.45萬/㎡。

因信息上傳需要時間，目前在各平臺還看不到這兩條記錄。但銳評君向中介求證后可以斷定，這條爆料信息可信度非常高。

要知道，云瀾尚府在當年是以均價46500元/㎡+裝修包3500元/㎡的價格收官，新房整體均價要在4.8萬-5萬/㎡左右。

昔日搖號盤賣出“3”字頭，是大校場置業(yè)門檻更友好了，還是這套房另有“隱情”呢？跟著銳評君一起來看下。

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我們先來下這套房子。

戶型圖僅供參考

據(jù)中介透露，這套被賣出3.45萬/㎡的房子，位于高樓層（非頂樓），為建面約167.48㎡的四房兩廳兩衛(wèi)戶型，精裝修，三臥室朝南，整體居住空間較為舒適。

對于關(guān)注大校場的買家來說，面對大校場動輒4.5萬/㎡的新房，云瀾尚府這套“3”字頭的房源相當有誘惑力。

據(jù)中介透露，這個成交價算是“例外”：“這套房位于小區(qū)前排，相對來說有點噪音影響，加上業(yè)主出手意愿強烈，所以成交價自然就低了些。”

那么這套房子的原房主，到底虧了多少？

先來看二手房。

二手房網(wǎng)站上，云瀾尚府目前僅有1條成交記錄。在今年3月份，一套建面約182.69㎡的高樓層房源，賣出了總價745萬，折合單價約4.1萬/㎡。

7月這套3.45萬/㎡的成交價，相當于短短4個月縮水6000元/㎡。

對比當年新房到手價，業(yè)主虧得就更多了。

我們以靠近應(yīng)天東街樓棟為參考，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，建面約167.48㎡的高樓層（非頂樓）新房價格約4.66萬/㎡，外加3500元/㎡升級包，到手總價預計839萬。

也就是說業(yè)主在2020年花839萬買的新房，如今以578萬轉(zhuǎn)手，5年不到的時間損失了260萬，這還沒算上貸款利息等更多持有成本。

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那邊業(yè)主怒虧百萬“甩賣”，這邊小區(qū)業(yè)主還在社區(qū)升級上，不斷努力。

今年4月，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了云瀾尚府既有住宅外立面改造提升項目規(guī)劃設(shè)計方案批前公示，對小區(qū)11棟住宅外立面進行改造提升，主要為各棟住宅外立面裝飾材料由淺灰色、深灰色真石漆，改造成香檳色、淺香檳色和深香檳色鋁板（外墻可見裝飾材料，干掛做法）。

作為大校場豪宅代表之一，早在2022年底，距離云瀾尚府正式交付還有3個月時，有業(yè)主在業(yè)主群里呼吁每家自費4萬-6萬不等，將外立面的真石漆升級為鋁板。

不到一個月，小區(qū)業(yè)委會就正式提出各戶眾籌，并按照不同面積，粗略估算每家應(yīng)出費用，當時的預計總籌款超4000萬。

當時有人直言：“上了鋁板，每家的房價能有100萬以上的增長。”

2023年3月小區(qū)交付，2025年3月賣出首套二手房，單價約4.1萬/m2。

緊接著，今年3月底南京解除限售后，大校場新房掛牌量極速上漲，買家選項多、觀望心態(tài)濃，市場上“價格戰(zhàn)”不可避免，于是時隔幾個月后，云瀾尚府就曝出兩套“3”字頭成交價的房源。

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今年5月，銳評君曾統(tǒng)計過大校場二手房價格梯隊。其中，次新房中成交單價最高的是金基望樾府，以5.2萬/㎡單價穩(wěn)居榜首；占比最大的是4萬-4.5萬/㎡區(qū)間，幾乎涵蓋了近兩年板塊交付的所有次新房小區(qū)。

2025各小區(qū)成交的最高單價和最低單價2025年5月數(shù)據(jù)

目前，除尚未更新信息的云瀾尚府外，明閱府在今年6月初，以約3.7萬/㎡的單價，加入4萬/㎡以下小區(qū)行列。

隨著板塊新房不斷交付，像三金睿境、保利文華、金陵中心等多個品質(zhì)樓盤即將進入二手房市場，大校場二手房在不久后，或?qū)瓉硇碌母窬帧?/p>

對于當下市場行情，中介透露道大校場是買家詢價的熱門區(qū)域，但受行情影響，買家“抄底”想法比較強烈。

中介：“一般到了砍價環(huán)節(jié)，都是十幾萬甚至幾十萬的砍。所以成交價一般比掛牌價低得多，甚至有急賣的業(yè)主短短幾個月內(nèi)能降上百萬?！?/p>

比如這套云瀾尚府建面約143㎡的三房戶型，中樓層，今年3月底以660萬掛牌，半年內(nèi)調(diào)價2次，目前報價620萬，折合單價約4.3萬/㎡。

但中介給意向買家的“誠心價”，僅550萬，折合單價約3.8萬/㎡。

因此，銳評君建議各位買家，在當下市場行情下，遇到心儀房源不要被掛牌價嚇退，若是恰好碰到急賣的賣家，拿下超高性價比房源的機會非常高。