這幾天，我們（公眾號(hào)：四海為家）通過(guò)系列稿件，給大家分析了現(xiàn)如今西安的住宅戶型變化，短短5年的戶型變化，真讓人看了想換房。

戶型舒適度增加是一方面，另一方面則是在四代宅越來(lái)越多的市場(chǎng)環(huán)境下，戶型得房率成為更多人關(guān)注的焦點(diǎn)。

41個(gè)項(xiàng)目

得房率卷到≥100%

在贈(zèng)送率+大露臺(tái)的產(chǎn)品規(guī)劃下，西安住宅從80%得房-90%得房，再到如今常態(tài)化的超過(guò)100%得房率，讓西安快速進(jìn)入戶型“負(fù)公攤”時(shí)代。

根據(jù)我們（公眾號(hào)：四海為家）對(duì)西安市場(chǎng)主流項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有40個(gè)項(xiàng)目的94個(gè)戶型，得房率在≥100%。

為啥得房率≥100%的戶型越來(lái)越多？咱做個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算，就目前梳理出的這些戶型，有建面137㎡，實(shí)得208㎡的戶型，按照均價(jià)1.75萬(wàn)元/㎡來(lái)算，這不妥妥賺了120萬(wàn)？

當(dāng)然這里的案例并非得房率最高的戶型，如果按照目前已知最高接近140%的得房率戶型來(lái)算，這買房實(shí)得面積會(huì)更大，一定程度來(lái)看，也省了更多money!

花費(fèi)買130㎡房子的錢住在200㎡的房子中，這樣的性價(jià)比自然成為現(xiàn)在很多購(gòu)房者選擇的重要因素。

再讓我們回到這些高得房率項(xiàng)目的信息中來(lái)，目前市場(chǎng)上主流在售/待售項(xiàng)目中，擁有負(fù)公攤的項(xiàng)目主要分布在8個(gè)區(qū)域，接下來(lái)購(gòu)房者們買房如果想要買到負(fù)公攤的戶型，可以重點(diǎn)集中在這8個(gè)區(qū)域來(lái)看。

當(dāng)然，隨著更多四代住宅的入市推售，這種高得房率的戶型可能也會(huì)布局城市更多區(qū)域中。

8區(qū)域中，有不少項(xiàng)目的戶型實(shí)際得房率≥110%，屬于超高得房率了，例如灃東秦風(fēng)雅頌、金地清嵐頌，高新的綠城熙海棠等等，都有≥110%得房率的戶型。

梳理下來(lái)，8個(gè)區(qū)域中，高新、經(jīng)開、曲江和灃東&融合區(qū)≥110%得房率的戶型分布較多，其中經(jīng)開、灃東&融合區(qū)的得房率基本≥110%，而高新和曲江則基本對(duì)半劃分。

值得注意的是，雖然浐灞國(guó)際港·港務(wù)板塊的四代宅數(shù)量多，并且目前來(lái)看得房率超過(guò)100%的戶型數(shù)量多，但110%得房以上的戶型僅有一個(gè)。而灃東主力戶型最大幾乎都能做到超過(guò)110%。

分析來(lái)看，主要是因?yàn)闉枛|&融合區(qū)低容積率與高贈(zèng)送率的協(xié)同效應(yīng)導(dǎo)致。例如，秦風(fēng)雅頌項(xiàng)目1.58的容積率，實(shí)現(xiàn)“戶內(nèi)挑空+內(nèi)外雙露臺(tái)”，但在主城較高容積率的地塊中，就難以實(shí)現(xiàn)，畢竟這會(huì)導(dǎo)致隱私問(wèn)題和樓棟之間的采光效果，這樣即使得房率再高舒適度也有所欠佳。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

這其實(shí)也給購(gòu)房者們一個(gè)買房時(shí)提個(gè)醒，買房別光只看高得房率，更需要關(guān)注實(shí)用空間和居住的舒適度。畢竟如果光是為了戶內(nèi)空間的高得房率，導(dǎo)致戶外樓棟間隔更密，站在露臺(tái)就能看到對(duì)面鄰居，似乎也有點(diǎn)點(diǎn)尷尬。

高得房戶型

注意這2個(gè)特點(diǎn)

那么，回到未來(lái)的購(gòu)房選擇上，對(duì)于關(guān)注高得房率戶型的朋友來(lái)講，咋買？其實(shí)整體來(lái)看，選擇過(guò)程中可以注意這兩個(gè)特點(diǎn)。

首先，關(guān)注戶型建面的大小。

就92個(gè)得房率≥100%的戶型面積來(lái)看，其實(shí)可以很明顯的看到目前新房的主力銷售戶型（140-150㎡）整體得房率會(huì)比較高。

當(dāng)然這是由于產(chǎn)品數(shù)量的影響，多家房企都有這個(gè)面積段的主力戶型設(shè)計(jì)，再加上現(xiàn)在四代宅的大露臺(tái)+高贈(zèng)送，一定程度來(lái)看對(duì)數(shù)據(jù)趨勢(shì)就有所影響。不過(guò)之前我們（公眾號(hào)：四海為家）稿件中也有提到，，后續(xù)這一趨勢(shì)可能會(huì)慢慢改變。

除了140-150㎡的戶型之外，180-200㎡左右的高得房率戶型數(shù)量也不少，排名第二。整體來(lái)看180-200㎡戶型的得房率都在105%左右，得房率較高的邦泰曲江建面195㎡的實(shí)際得房率在112%。

其次，關(guān)注贈(zèng)送的面積在哪兒。

現(xiàn)在在售樓部，很多購(gòu)房者在看樣板間、看戶型的時(shí)候都會(huì)問(wèn)一句“得房率多少？贈(zèng)送面積多大？”看似很專業(yè)，但實(shí)際上你要關(guān)注的不止是贈(zèng)送的表面數(shù)字，更要關(guān)注這個(gè)面積贈(zèng)送在哪兒，贈(zèng)送的地方到底對(duì)你來(lái)說(shuō)實(shí)用不實(shí)用。

舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子

增送80㎡幾乎都在露臺(tái)上的戶型，對(duì)于起早貪黑的上班族來(lái)講，你有多少時(shí)間呆在露臺(tái)？這對(duì)你來(lái)說(shuō)是有效贈(zèng)送嗎？

但對(duì)于家里有老人孩子的家庭來(lái)講，這80㎡的大露臺(tái)可以讓老人晨練，可以擺滿孩子的玩具成為娛樂(lè)小天地，家里人還可以種菜種花等等，這就是把面積用到實(shí)處，是有效贈(zèng)送。

從這94個(gè)戶型中，我們（公眾號(hào)：四海為家）也根據(jù)不同面積給大家進(jìn)行了戶型增送的分析，咱們從小到大來(lái)看看。

邦泰·悅九章101㎡戶型，可以說(shuō)是比較“王炸”的存在了，在目前西安幾乎少有100㎡左右的戶型做到得房率120%以上，但它就是其中一個(gè)。

丨邦泰·悅九章101㎡戶型圖

贈(zèng)送面積51㎡左右，奇偶層的露臺(tái)平均在28㎡，餐客廳包含9㎡左右的半贈(zèng)送空間，讓整個(gè)公區(qū)形成近25㎡的互動(dòng)空間，再加上臥室的增送，讓臥室至少也有9㎡，公區(qū)+生活空間的增送占到了一半，剩下一半在露臺(tái)上，再加上整體設(shè)計(jì)的雙明衛(wèi)、大方廳等，剛需房有2衛(wèi)，相對(duì)實(shí)用了。

值得注意的是，區(qū)別于很多項(xiàng)目大面積放在小高、小面積放在高層，邦泰·悅九章是把小戶型放在小高層，這就給戶型更大的贈(zèng)送空間，實(shí)用性和性價(jià)比都高了不少。

金地清嵐頌168㎡戶型，贈(zèng)送80㎡，除了雙露臺(tái)占了一半之外，廚房、四個(gè)臥室均有1-4㎡贈(zèng)送空間，再結(jié)合半贈(zèng)送的餐客一體，公區(qū)空間+臥室空間都有所增加。

丨金地清嵐頌168㎡戶型圖

相較于很多產(chǎn)品專注打造大面積公區(qū)，臥室空間相對(duì)閉塞，這個(gè)戶型的臥室因?yàn)樵鏊?，讓空間也大了不少，主臥+衣帽間甚至超過(guò)25㎡，對(duì)于追求改善尤其是家庭多個(gè)成員想要舒適的個(gè)人空間，這個(gè)戶型是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)然，除了這兩個(gè)戶型外，例如綠城春月風(fēng)華建面139㎡的戶型、綠城熙海棠建面140㎡的戶型、邦泰觀宸高新139㎡戶型等等，目前也做到了得房率≥110%，感興趣的朋友們也可以去項(xiàng)目關(guān)注。

這里還要提個(gè)醒，由于四代宅奇偶層的差異，實(shí)際露臺(tái)大小也會(huì)導(dǎo)致贈(zèng)送面積的變化，所以大家在選擇的時(shí)候，除了線上提前關(guān)注戶型等信息外，還是線下實(shí)地看看最真實(shí)的樣板間情況，才能做到心中有數(shù)。

你買房關(guān)注得房率嗎

你認(rèn)為哪些是有效贈(zèng)送

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