在新經(jīng)濟浪潮席卷全球、中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)投資正面臨前所未有的挑戰(zhàn)與機遇。近年來，全球經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，地緣政治沖突頻發(fā)，貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級，國內(nèi)經(jīng)濟也面臨著人口紅利見頂、房地產(chǎn)去杠桿等多重挑戰(zhàn)。但同時，新的經(jīng)濟動能正在積聚。隨著DeepSeek、機器人等關(guān)鍵科技的突破，中國經(jīng)濟正步入高質(zhì)量增長的新階段。

在這一背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域正經(jīng)歷著深刻的變革，投資者對于市場未來走向充滿疑慮與期待。近日，鳳凰網(wǎng)《問渠人物》有幸專訪了世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌，一位在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕二十余年的資深專家，就當(dāng)前經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢進行了深入探討。

利率下行：開啟核心資產(chǎn)投資的黃金時代

“如果把商業(yè)地產(chǎn)投資比作是一艘船，那么宏觀經(jīng)濟環(huán)境無疑是載舟的水。但如今，這艘船正駛?cè)胍黄八从械男滤?。”訪談伊始，李凌以生動的比喻描繪了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資的環(huán)境。他指出，近年來，隨著國內(nèi)利率水平的持續(xù)下行，商業(yè)地產(chǎn)投資迎來了從負(fù)杠桿到正杠桿的轉(zhuǎn)折點，利率中樞的中長期下移更是為核心資產(chǎn)投資開啟了黃金時代。

“今年5月，央行再次下調(diào)一年期LPR至3%，主要商業(yè)銀行也紛紛下調(diào)存款利率。從中長期來看，利率中樞下移將是一個大概率事件，這主要由經(jīng)濟增速放緩、累積存量債務(wù)的出清和置換需求，以及人口老齡化等因素推動?！崩盍璺治龅?。

在國內(nèi)市場，李凌提到了一項針對上海辦公樓市場的分析，發(fā)現(xiàn)即使在市場持續(xù)下行的背景下，仍有8%的項目實現(xiàn)了坪效的穩(wěn)定甚至超越。這些“逆行者”項目普遍具備便利的交通、完善的配套、綠色樓宇認(rèn)證以及位于供需均衡的成熟區(qū)位等特質(zhì)，更重要的是，它們在全生命周期中展現(xiàn)出了卓越的資管能力。

不確定性中的機遇：高標(biāo)倉市場的價值重估

面對全球及國內(nèi)經(jīng)濟的高度不確定性，李凌認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資雖然對不確定性有所厭惡，但正是這種不確定性孕育了超額回報的投資機會。

他以國內(nèi)高標(biāo)倉市場為例，指出該市場在近兩年來經(jīng)歷了急速降溫，但基于龐大消費和制造業(yè)規(guī)模的中國倉儲需求基本面并未改變，供給側(cè)結(jié)構(gòu)也有充足的提升空間。

“2024年，全國高標(biāo)倉平均租金下跌10%，大宗投資交易金額也大幅下降。但這主要與新冠疫情后消費線上化滲透超預(yù)期加速，以及地緣政治風(fēng)險超預(yù)期升高導(dǎo)致的外資流動性擠兌有關(guān)。”李凌解釋道。

根據(jù)CBRE的預(yù)測，未來2-3年，中國高標(biāo)倉市場將迎來供需平衡的修復(fù)契機，價值重估窗口也將隨之開啟。

消費與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動：購物中心與數(shù)據(jù)中心的崛起

在談到中國經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型時，李凌指出，消費和創(chuàng)新是兩條主線。他特別提到，購物中心作為消費領(lǐng)域的重要載體，近年來經(jīng)歷了從鮮有問津到明星資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，這背后離不開疫情后的線下場景重啟、具有吸引力的資產(chǎn)價格、公募REIT通道的打通以及頭部運營商的“二八現(xiàn)象”紅利等因素。

然而，面對線上零售的發(fā)達，購物中心未來需求的變化成為投資者關(guān)注的焦點?！胺?wù)消費將是未來購物中心需求的新增長點，”李凌指出。

他引用發(fā)達國家經(jīng)驗指出，當(dāng)人均GDP突破10000美元時，消費市場會進入由服務(wù)消費主導(dǎo)的階段。而中國目前人均GDP已接近14000美元，但服務(wù)支出占比僅為46%，存在巨大的結(jié)構(gòu)性提升空間。

與此同時，在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，數(shù)據(jù)中心正成為房地產(chǎn)投資的熱點。李凌特別指出，隨著DeepSeek的崛起并開源，中國數(shù)據(jù)中心市場也正在迎來里程碑時刻?！敖ㄗh投資者重點關(guān)注一線及其周邊的算力樞紐，以及智算化、綠色化的發(fā)展趨勢?！?/p>

訪談的最后，李凌分享了他對未來中國商業(yè)地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期。他提到，盡管市場近年來經(jīng)歷了劇烈變化，但公募REIT的快速發(fā)展、對資管能力的錘煉和認(rèn)可，以及未來幾年里很可能會看到的有關(guān)商辦和工業(yè)土地續(xù)期的政策突破等積極因素正在不斷積蓄。

“我相信，當(dāng)有一天站在十年后、十五年后往回看，我們會發(fā)現(xiàn)這段布滿荊棘的旅途，正是引領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場走向開滿鮮花的新篇章的必由之路”，李凌話語中透露著堅定和信心。