文=城記智庫雨林

上周，《陜西省人民政府關(guān)于西安市雁塔區(qū)等10個(gè)縣（區(qū)）國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）的批復(fù)》公布。

這個(gè)批復(fù)最大的看點(diǎn)，是首次明確了西安十個(gè)區(qū)域的空間指標(biāo)——尤其是城市開發(fā)邊界。結(jié)合之前公布的各區(qū)規(guī)劃，作為首次在“多規(guī)合一”下的空間規(guī)劃，可以說這決定未來十年西安發(fā)展方向。

我們認(rèn)為：基于土地性質(zhì)、發(fā)展空間和產(chǎn)投效益，西安北部區(qū)域尚需再度整合；南部的發(fā)展重心和導(dǎo)向，需要重新審視并予以側(cè)重。

備注：文底獨(dú)家送出西安全景規(guī)劃圖（30M）

空間：西安發(fā)展空間在哪

作為首次“多規(guī)合一”的空間規(guī)劃，耕地和生態(tài)保護(hù)紅線被提到前所未有的重視高度。

因此，這就從根底上明確了各區(qū)的土地性質(zhì)占比。在這個(gè)背景下，“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”就明確了城市的可開發(fā)范圍，面積大小直接決定城市可開發(fā)空間。那么，誰是將是西安“王者”區(qū)域？

最大的看點(diǎn)就是長安區(qū)，成為面積和占比的“雙料冠軍”——是高新、航天和西咸 三大“國字號(hào)”開發(fā)區(qū)“最大的供地商” 。

西安人口和產(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)◎NEWS

長安區(qū)地處主城正南

在東西長達(dá)40余公里范圍內(nèi)

提供連片和成規(guī)模的增量開發(fā)空間

—— 在東部和北部幾乎不可想象

主城區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)和高校等，

可以說“無縫導(dǎo)入”。

產(chǎn)業(yè)和人口“重心”在南，是規(guī)律結(jié)果

尤其是擁有更低的開發(fā)成本

“南北中軸過，東西濟(jì)三區(qū)”的長安，全域GDP走上騰飛之路，迅速成為西安第三大GDP區(qū)。 此后傳導(dǎo)效應(yīng)給到了鄠邑和周至，打破“西安郊縣經(jīng)濟(jì)弱”的魔咒。

“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”面積排名◎制圖/城記智庫

新的西安城市格局， 從空間上可以這樣理解：

中心城區(qū)是核心，人口經(jīng)濟(jì)大頭占；

北部農(nóng)業(yè)指標(biāo)高，生態(tài)紅線在南邊。

工業(yè)布局向外走，最大空間在西咸。

CID/奧體和能金，三個(gè)中心撐新天。

未央和雁塔雖然面積排名靠前，但經(jīng)過多年高速發(fā)展土地已告急。東北部片區(qū)，可成片的區(qū)域主要集中在港務(wù)片區(qū)。但是，“北跨”區(qū)域的高陵、閻良和臨潼，依舊存在巨大的挑戰(zhàn)：

“城鎮(zhèn)開發(fā)面積”不足且分散，難以像南部擁有“成片成規(guī)模效應(yīng)”，且跨渭河導(dǎo)致成本高昂。

基于此，北部空間有必要進(jìn)行整合：目前，經(jīng)開已對(duì)高陵涇渭新城、臨潼渭北工業(yè)園進(jìn)統(tǒng)領(lǐng)。當(dāng)下， 西咸新區(qū)的秦漢、涇河和空港有必要進(jìn)行重新整合，實(shí)現(xiàn)相對(duì)平衡的投入與產(chǎn)出效應(yīng)！

紅線：西安哪些不能碰的地方

通讀歷史和經(jīng)濟(jì)，就能理解“地理是一切的塑造者”。談及城市發(fā)展，必須要將地理置于時(shí)代線中。

“實(shí)質(zhì)是生態(tài)環(huán)境安全的底線，目的是建立最為嚴(yán)格生態(tài)保護(hù)制度”。嚴(yán)禁“生態(tài)保護(hù)紅線任意改變用途，確保生態(tài)功能不降低、面積不減少和性質(zhì)不改變。它既決定了西安開發(fā)空間，也決定生態(tài)環(huán)境。

占比方面，西安以37.6%的在國務(wù)院批復(fù)城市中排名第一。得益于秦嶺，西安森林覆蓋率達(dá)48.03%，位列北方省城第一。

“重要水源地”之一的周至縣

拿下面積和占比“兩個(gè)第一”

隨后是藍(lán)田、長安和鄠邑

這勢(shì)必造成“縣域經(jīng)濟(jì)不強(qiáng)”

不過，基于高新南拓和工業(yè)帶動(dòng)的結(jié)果

鄠邑已超過高陵，周至正趕超臨潼

西安“生態(tài)紅線”排名◎制圖/城記智庫

分析國務(wù)院批復(fù)的城市，“耕地和生態(tài)保護(hù)紅線”的比例，與每座城市的實(shí)際情況有關(guān)。

比如全域面積皆超過1.6萬平方公里的北京和杭州，因?yàn)樯絽^(qū)占比較大，因此耕地占比分別只有6.7%和6.9%。西安大致與這兩城相似，因?yàn)樯鷳B(tài)紅線占比極高，耕地占地為13.4%。

可以看到，臨潼區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均位列第一。如果再加上驪山、秦陵文物保護(hù)等，臨潼可開發(fā)面積確實(shí)局促。

西安耕地面積排名◎制圖/城記智庫

因?yàn)檩爡^(qū)和地理綜合因素

西安的“糧倉”集中在南北兩地

南部集中在長安、藍(lán)田和鄠邑

占全市比例為42.3%

北部集中在臨潼、高陵和閻良

占全市比例達(dá)48.3%

可以看到，本次西安最大增量空間在西咸新區(qū)，且包括基礎(chǔ)條件、產(chǎn)業(yè)基底和開發(fā)條件等諸多優(yōu)勢(shì)。

相比之下，西安北部最大明確了核心功能——實(shí)現(xiàn)“工業(yè)用地管夠” 。 原因其實(shí)也 并不復(fù)雜，基于用地性質(zhì)、交通、投入成本以及人口遷徙等綜合因素，北部要更具針對(duì)性和可行性開發(fā)，這個(gè)大致也是高陵、臨潼和閻良定位“ 都市圈綜合性新城”的來歷。

西安區(qū)域開發(fā)方向，要綜合“客觀現(xiàn)狀+產(chǎn)業(yè)基底+開發(fā)成本+發(fā)展機(jī)會(huì)”等角度，進(jìn)行重新審視。

定位：西安十個(gè)區(qū)域定位

根據(jù)《陜西省人民政府關(guān)于西安市雁塔區(qū)等10個(gè)縣（區(qū)）國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）的批復(fù)》，各區(qū)域的定位如下：

西安十區(qū)縣功能定位◎制圖/城記智庫

最后補(bǔ)充兩點(diǎn)：

一是本次批復(fù)中未包括碑林、蓮湖和新城：不過面積僅90余平方公里，已實(shí)現(xiàn)100%城市化率?！捌咂铡敝校齾^(qū)人口高達(dá)242萬人，密度悉數(shù)進(jìn)入全國前十，總計(jì)達(dá)2.6萬人/平方公里。再加上每日巨量旅游人口，三區(qū)人口密度“冠絕全國”也絲毫不為過。

二是本次以行政轄區(qū)口徑，因此未包括自管區(qū)的西咸新區(qū)。1411平方公里“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”，在國務(wù)院批復(fù)城市排名第20名。納入西咸自管區(qū)后的西安總指標(biāo)，預(yù)估約1600平方公里，與寧波和杭州不相上下（全國前十左右），是西安有史以來規(guī)模最大的一次。

請(qǐng)收這張30M《2021～2025年西安國土空間規(guī)劃》

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https://pan.baidu.com/s/1KjFvUa9ddCeTAP35J9OQiA

提取密碼: xacj

-「城記」西安最新規(guī)劃篇-
①定位：《》
②空間：《》
③生態(tài)：《》
④土地：《》

⑤趨勢(shì)：《》

⑥規(guī)律：《》

-「城記」西安區(qū)域解讀篇-

①經(jīng)濟(jì)：《 》

②布局：《》
③工業(yè)：《 》
④水源：《 》
⑤區(qū)域：《》

⑥變革：《》

文=城記智庫雨林

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