代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

近日，住建部在廣東調(diào)研時(shí)表示：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。各地要切實(shí)扛起責(zé)任，充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

在日前克而瑞公布的今年上半年廣州樓市報(bào)告指出，在多方利好的持續(xù)推動下，上半年廣州樓市止跌企穩(wěn)跡象明顯，整體表現(xiàn)優(yōu)于去年同時(shí)期。

與之對應(yīng)的，今年上半年廣州二手房交出一份什么樣的成績單？

PART 01

成交企穩(wěn)，剛需為主力支撐

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年上半年廣州二手房成交面積531.67萬㎡，環(huán)比 2024下半年低位穩(wěn)企，較2024上半年同比增長16%，是近四年來同時(shí)期的最高值。

但從月度走勢上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在今年三月達(dá)到了上半年的最高峰后，四至六月二手房成交疲軟，成交量連續(xù)三個(gè)月下滑。

而造成這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于產(chǎn)品力強(qiáng)、高性價(jià)比新房的分流。

以6月為例，克而瑞監(jiān)測到，6月全市共有11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購量則占全市約九成。

價(jià)格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年廣州二手房成交均價(jià)26879元/㎡，同比下跌6%，以價(jià)換量明顯。

在這其中，單價(jià)段在2萬元/㎡以下的二手房為絕對的成交主力，共成交25164套，占比45%，同比增長5%。

相反，4萬元/㎡以上二手房成交占比逐漸減少，由去年上半年的21%減少至今年的16%。

由此可見，高性價(jià)比是二手房的顯著標(biāo)簽。

與此同時(shí)，隨著二手房掛牌量的不斷增加，業(yè)主為盡快出貨，二手房議價(jià)空間也在進(jìn)一步加大。

克而瑞監(jiān)測到，2025上半年廣州二手房議價(jià)空間12%，同比2024上半年擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)，也是近兩年來半年度首次超過10%。

在熱銷戶型上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年廣州二手房90㎡以下戶型最為暢銷，成交29693套，占比53%，同比去年回落2%。

90-100㎡戶型成交7741套，占比14%，120㎡以上戶型成交占比同比增長1%，套數(shù)達(dá)到了10428套。

而造成90㎡以下戶型成交占比減少的原因，或許在于新規(guī)項(xiàng)目的分流。

PART 02

市場容量縮小，新房取代二手房？

具體到區(qū)域上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，番禺區(qū)為二手房絕對成交主力，共成交8078套，占比14%，其次是海珠區(qū)，成交7250套，占比13%，增城區(qū)以6054套成交規(guī)模位列第三位，占比11%。

與去年同時(shí)期相比，除越秀區(qū)外，其余11區(qū)成交規(guī)模較去年同時(shí)期均有不同程度的回升。

南沙區(qū)二手房成交規(guī)模同比增幅為36%，為所有區(qū)域最高。受新房供貨短缺的影響，推動了荔灣區(qū)二手房交投活躍提升，成交規(guī)模同比提升31%，位列第二，白云區(qū)增幅22%，位列第三位。

各區(qū)以價(jià)換量明顯，天河區(qū)受新房供求結(jié)構(gòu)的影響，二手房成交均價(jià)同比降幅全市最大，達(dá)到11%。

相反，白云區(qū)的成為了全市唯一二手房成交均價(jià)同比持平的區(qū)域。

整體來看，在政策利好的推動下，購房者的居住需求得到了進(jìn)一步釋放，推動了二手房市場的回溫。

除政策層面外，天量二手房掛牌，競爭激烈，業(yè)主為快速成交不得不降價(jià)拋售，“以價(jià)換量”也在一定程度上推動了二手房市場的回暖。

另外一個(gè)顯著特征是，隨著高性價(jià)的新規(guī)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步對二手房市場進(jìn)行了分流，使得二手房的市場容量有所縮小。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在過去的六月，二手房成交占比為56%，這是今年以來二手房成交占比首次低于60%。

但要注意，隨著近年來一手住宅新增供應(yīng)的持續(xù)減少，二手房憑借著“所見即所得”，地段優(yōu)勢、高性價(jià)比、高供應(yīng)等特征，或許在未來很長的時(shí)間內(nèi)二手房依舊是樓市的主力支撐。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。