中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)100個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)都降了，平均降價(jià)幅度20-35%，部分夸張一點(diǎn)的小區(qū)甚至達(dá)到了50%。

這波降價(jià)潮，重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等多個(gè)城市都有發(fā)生，而且目前多個(gè)城市已經(jīng)出了政策說(shuō)要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如武漢將電梯住宅最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在了0.9-2.3元區(qū)間。

因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的暴跌，物業(yè)公司的盈利空間被進(jìn)一步壓縮。去年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤(rùn)均值為7990.71萬(wàn)元，同比下降4.71%。

最近一些物業(yè)公司甚至表示承受不住，開(kāi)始撂挑子不干了。

中海物業(yè)最近就向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出公告信，說(shuō)要在8月31號(hào)退出項(xiàng)目，結(jié)束服務(wù)。公告里寫(xiě)道，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)被拖欠59.9萬(wàn)，公司實(shí)在無(wú)力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營(yíng)，所以決定撤離。

企業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是商業(yè)行為，所以虧損面前，即使是百億央企的中海也要撤退。

中海尚且如此，其他物業(yè)公司更不可能做虧本生意。

所以類(lèi)似的事件并不止一起。

6月初，金碧物業(yè)向岳陽(yáng)湘陰六建溪上桃花源小區(qū)業(yè)主發(fā)出撤場(chǎng)公告信，說(shuō)是各種成本開(kāi)支一直在增加，但部分業(yè)主卻因?yàn)楦鞣N原因不及時(shí)交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致連年虧損，迫于無(wú)奈只能退出。

5月底，金科物業(yè)也在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼公示，表示近半年時(shí)間里，小區(qū)一直在降物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在已經(jīng)到每月每平米1塊錢(qián)了，導(dǎo)致收不抵支，不足以支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，所以退出。

除這幾家物業(yè)之外，最近一段時(shí)間退出的物業(yè)還有龍湖、濱江、加州等在內(nèi)的多家物業(yè)也發(fā)了退場(chǎng)公告，原因都很類(lèi)似，物業(yè)費(fèi)談不攏，收繳率上不去，物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)的矛盾激化等。

目前，“降費(fèi)”并未停歇，前期物業(yè)費(fèi)比較高的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)還會(huì)降，物業(yè)公司也會(huì)跟著退出。

原因很簡(jiǎn)單，每個(gè)行業(yè)都有利潤(rùn)最大化的周期，過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，物業(yè)行業(yè)跟著喝湯，一些物企利潤(rùn)率能夠去到百分之二三十，但現(xiàn)在房地產(chǎn)拐點(diǎn)明顯，配套的上下游行業(yè)也都進(jìn)入到低利周期，物業(yè)行業(yè)想再保持高利趨勢(shì)，不現(xiàn)實(shí)。

微利時(shí)代，已經(jīng)不允許物業(yè)再“吸血”了。

物業(yè)行業(yè)并不高利，克爾瑞物管測(cè)算，7成以上物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)衾试?-8%，典型頭部及第三方物企凈利率在5-10%，但它卻能成為房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金奶牛，原因主要有三。

一是它無(wú)需重資本投入；二是它擁有基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用、電梯廣告、停車(chē)費(fèi)、快遞柜等多種收入渠道來(lái)源；三是它和開(kāi)發(fā)商深度綁定，可以簽下虛高的物業(yè)費(fèi)，像上海一些項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)高的能到二三十元每平每月，這意味著100平的房子一個(gè)月光物業(yè)費(fèi)就有兩三千。

且不只是價(jià)格虛高，甚至物業(yè)相關(guān)合同條款都是對(duì)物業(yè)公司有利的。

中國(guó)新聞周刊就報(bào)道過(guò)相關(guān)的案例，武漢某小區(qū)前期物業(yè)合同約定，業(yè)主共有物業(yè)設(shè)施及場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)收入，95%要作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

但實(shí)際上，民法典的規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，要屬業(yè)主共有。

對(duì)此，預(yù)估很多業(yè)主都不知道，很多業(yè)主也不予追究，包括虛高的物業(yè)費(fèi)也是一樣，大多數(shù)人沒(méi)有意識(shí)到要去改變。

但隨著房?jī)r(jià)的下跌，一切都不一樣了，以前房?jī)r(jià)漲，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的虛高，可能很多人并不在意，但現(xiàn)在房子成為負(fù)資產(chǎn)，物業(yè)費(fèi)繼續(xù)維持高位，大家已經(jīng)忍受不了了。

所以這一輪，像重慶風(fēng)花樹(shù)、重慶金樾山、武漢江山如畫(huà)、南昌瑞都等小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都是業(yè)主聯(lián)名打下來(lái)的。

再加上，一些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)是不像樣，基礎(chǔ)清掃就不說(shuō)了，單設(shè)施老化維修這一項(xiàng)很多小區(qū)都跟不上，大家不愿意交物業(yè)費(fèi)就是覺(jué)得交的錢(qián)跟享受到的服務(wù)不匹配，已經(jīng)不想慣著物業(yè)公司了。

這幾年，全國(guó)住宅小區(qū)的平均收窄率一直在走低，2018年83.7%，2023年76.2%，2024年73.5%……

在物業(yè)服務(wù)沒(méi)有得到質(zhì)的提升之前，這一數(shù)據(jù)預(yù)估還是會(huì)繼續(xù)降。

往小了說(shuō)，這是物業(yè)與業(yè)主之間的零和博弈，業(yè)主想少交錢(qián)，物業(yè)想多賺錢(qián)，本質(zhì)上沒(méi)有贏家，只會(huì)陷入惡性循環(huán)。

破局在于首先建議透明化的管理機(jī)制，比如做了哪些提升，錢(qián)花在哪里了，業(yè)主能清晰看到每筆錢(qián)的轉(zhuǎn)化，溢價(jià)有了，大家自然愿意出錢(qián)，物業(yè)也能夠通過(guò)好的服務(wù)獲得合理的利潤(rùn)，否則一直扯皮，沒(méi)個(gè)頭。

往大了說(shuō)，就是一個(gè)行業(yè)從無(wú)序的高利潤(rùn)周期進(jìn)入到一個(gè)有序的生存周期，部分企業(yè)淘汰，部分企業(yè)勝出，直到完成行業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身。

最后，大家可以在評(píng)論區(qū)說(shuō)下你們的物業(yè)費(fèi)多少，最近降了沒(méi)。

大家可以關(guān)注我的視頻號(hào)，看我直播，我每天都會(huì)及時(shí)解讀熱點(diǎn)新聞，公眾號(hào)不方便說(shuō)的，我也會(huì)在視頻號(hào)上發(fā)出來(lái)。